2021房地产估价师考试题免费下载8章 第1章
《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的( )以下的土地闲置费。
A.10％
B.15％
C.20％
D.25％
答案：C
解析：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（ ）
答案：错
解析：
考点:利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。
以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。
A．一般存款账户
B．基本存款账户
C．临时存款账户
D．专用存款账户
E．特别存款账户
正确答案：BC
一般存款账户，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取；专用存款账户主要用于办理各项专用资金的收付，支取现金应按照《人民币银行结算账户管理办法》的具体规定办理。
房地产开发项目用于（ ）时，不计算借款偿还期。
A、出租
B、自营
C、经营
D、销售
答案：D
解析：
本题考查的是借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。
A、 位置
B、 外部配套设施
C、 面积
D、 形状
E 地质条件
某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是( )万m2。
A．450
B．475
C．490
D．500
正确答案：C
[答案] C 前期实际销售量St-1＝500万m2，前期预测值Qt-1=450万m2，平滑指数a=0.8，1-a=0.2，本期预测值Qt＝aSt-1+(1-a)Qt-1＝0.8×500+(1-0.8)×450=490(万m2)
最典型的典权是在他人土地上通行的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）工作。
A．客户评价
B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价
E．环境评价
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第2章
(2017年真题) 风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。
2017年4月1日，估价师王某初始注册于甲估价机构，2019年3月1日，王某与甲机构解除劳动关系，并变更注册到乙企业。则王某的注册证书于2020年3月30日失效。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
（ ）作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
A.分散危险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.防灾防损
答案：A
解析：
本题考查的是保险的职能。分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照（ ）的预征率预缴增值税。
A.3%
B.5%
C.11%
D.14%
答案：A
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（ ）。
A、一般投资机会研究
B、特定项目投资机会研究
C、初步可行性研究
D、详细可行性研究
答案：D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。参见教材P252。
下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。
A.估价对象距离机场35公里
B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道
C.估价对象建筑物坐北朝南
D.估价对象附近有三条公交线路经过
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。参见教材P78。
成本利润率的计算公式是( )。
A、 开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用)
B、 开发利润÷(土地取得成本+开发成本)
C、 开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用)
D、 开发利润÷开发完成后的房地产价值
答案：A
解析：
B项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第3章
由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处1万元以下罚款的情形有（ ）。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A.房屋使用面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
答案：B
解析：
房屋建筑面积——是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高≥2.20m 的永久性建筑。
甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。
A．信用保证保险
B．财产保险
C．人身保险
D．责任保险
利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。
A.期望值相同，标准差小的方案为优
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。
对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（ ）
答案：错
解析：
就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。
房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。
商品房预售方案应包括的内容包括( )。
A.项目基本情况
B.预售房屋套数
C.销售人员姓名和身份证号
D.竣工交付日期
E.住房质量责任承担主体
答案：A,B,E
解析：
预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等。
由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。
答案：错
解析：
合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第4章
长期趋势法的作用有( )。
A．用于成本法中预测未来的租金
B．用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整
C．用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力
D．用来补填某些房地产历史价格资料的缺乏
E．用来预测未来的房地产市场价格
正确答案：BCD
[答案] BCD长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值，此外还有一些其他作用，例如：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益等；②用于市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整；③用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
(2016年真题) 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。
A.国债收益率
B.银行存款利率
C.市场平均投资收益率
D.银行贷款利率
E.银行同业拆借利率
答案：A,B
解析：
本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
A、应采用客观成本而不是实际成本
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
考点:成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。
(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
被征收房屋评估的价值时点为2017年（）。
A.3月28日
B.4月13日
C.4月15日
D.5月5日
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有（ ）。
A.目标定价法
B.挑战定价法
C.领导定价法
D.认知价值定价法
E.随行就市定价法
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。
某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( )。
A．随行就市定价法
B．价值定价法
C．应战定价法
D．挑战定价法
正确答案：D
[答案] D 当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则房地产商可以采用挑战定价法，虽然利润较低，但可以扩大市场份额，提高声望，以争取成为市场领导者。
当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（ ）。
A.概率分析
B.解析法
C.蒙特卡洛法
D.杠杆分析
答案：C
解析：
本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。参见教材P235。
某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于（ ）万元。
A．2000
B．2500
C．3000
D．3500
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第5章
判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。
A、风险辨识
B、风险估计
C、风险评价
D、风险决策
答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。
在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
金融市场交易的对象为货币资金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有（ ）。
A.写字楼可出租或可使用面积的计算
B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系
C.出租单元的室内装修
D.租户的财务状况
E.出租单元拟经营内容
答案：A,B,C
解析：
【考点】写字楼租金的确定。物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积；基础租金与市场租金；出租单元的面积规划和室内装修。
效用的度量理论有（ ）。
A、基数效用论
B、乘数效用论
C、序数效用论
D、指数效用论
E、对数效用论
答案：A,C
解析：
本题考查的是效用。效用的度量理论有基数效用论和序数效用论。
一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。 （ ）
答案：错
解析：
考点:房地产实物因素。一般地说，面积过小而不利于利用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。
对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（ ）。
A．标的非自有性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．权利义务的对等性
年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。
A．1060
B．1060.9
C．1061.36
D．1061.68
正确答案：D
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第6章
某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。
A.98.8
B.592.81
C.691.61
D.667.22
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。
年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；
还有18年租期，报酬率为6%；
承租人权益价值＝
＝98.8（万元）。
某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
答案：
解析：
前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73（万元）
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816（万元）
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515（万元）
第六年净收益={[960×（10000-5000）×95%+160×210×80%]/10000+400}×（1-55%）=386.4096（万元）
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456（万元）
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=2036.7（万元）
其他收入=800万元/年
第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35（万元）
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（386.4096-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-1016.8357+8553.229+1072.74=92.0096（万元）
计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=92.0096（万元）
当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（386.4096-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941（万元）
内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%
某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为（ ）年。
A、37
B、40
C、43
D、50
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。经营期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。本题中土地使用权剩余年限为50-3=47年，建筑物经济使用寿命为40年，以最小的作为经营期，即40年。
（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
5.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
关于各复利系数之间关系的说法中，正确的有（ ）。
A.等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数
B.等额序列支付现值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数
C.等额序列支付终值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数
D.等额序列支付终值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数
E.一次支付终值系数与一次支付现值系数互为倒数
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是复利计算。等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数，等额序列支付终值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数，一次支付终值系数与一次支付现值系数互为倒数。
国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。
A.被征收房屋价值
B.因征收房屋造成的搬迁费
C.因征收房屋造成的停产损失
D.因征收房屋造成的临时安置
E.因征收房屋造成的上、下班交通费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括:（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。参见教材P311。
通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及（ ）分析。
A、利息支付能力
B、投资者出资能力
C、资金平衡
D、投资者贷款能力
答案：C
解析：
本题考查的是基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第7章
业主选聘和解聘物业服务氽业，需要经( )同意。
A.业主委员会
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是（ ）。
A.国有土地所有权
B.村办企业的厂房
C.集体土地所有权
D.被查封的房屋
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。
王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35m2，外墙面积为7m2，单元间分隔墙面积为10m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为( )m2。
A、 48.5
B、 49
C、 51
D、 45.5
答案：A
解析：
根据《房产测量规范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积”。套内建筑面积=套内房屋的使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积，其中套内墙体面积=各套之间的分隔墙水平投影面积的一半+套与公共建筑空间的分隔墙水平投影面积的一半+外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。对此题而言，套内建筑面积=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面积：套内建筑面积+分摊公用建筑面积=(43.5+5)m2=48.5m2。
房地产投资资本金不能低于总投资的（ ）。
A．10%
B．20%
C．30%
D．35%
“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。( )
此题为判断题(对，错)。
在房地产资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。( )
下列（ ）属于投保人承担的义务。
A．交付保险费
B．如实告知保险标的情况
C．保证保险标的的正常情况和安全
D．不得非法侵害保险标的
E．危险增加时通知保险人
正确答案：AB
保证保险标的的正常情况和安全，危险增加时通知保险人是被保险人的义务；不得非法侵害保险标的是受益人的义务。
下列关于估价依据的表述中，正确的是（ ）。
A.选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取
B.估价机构不得制定严于估价标准的企业标准
C.《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准
D.不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，选取估价依据应具有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项B错误，鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准；选项C错误，《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；选项D正确，不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。
2021房地产估价师考试题免费下载8章 第8章
拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（ ）万元。
A．64
B．96
C．160
D．224
在房地产市场分析报告中，不包括的内容是（ ）。
A．开发地点的最佳用途分析
B．开发项目的SWOT 分析
C．开发项目的偿债能力分析
D．房地产市场供求分析
答案：C
解析：
房地产市场分析报告通常由以下几部分内容组成：①地区经济分析。②区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的最佳用途分析。③市场概况分析。④市场供求分析。⑤项目竞争分析。⑥营销建议。⑦售价和租金预测。⑧吸纳量计划预测。⑨回报率预测。⑩敏感性分析。
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。
A．估算后续开发经营期
B．估算后续开发的各项支出、收入
C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D．估算开发期中的利息和利润
现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的年净收益为（ ）万元。
A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36
对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（ ）等。
A.土地成本
B.建造成本
C.销售收入
D.经营费用
E.出租收入
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地与建造成本或购买成本、财务费用、运营费用、销售费用和税金支出等。
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（ ）。
A．降低房地产开发贷款利率
B．增加土地有效供给
C．降低契税
D．提高购房贷款利率
答案：C
解析：
A项，降低房地产开发贷款利率会降低房地产开发建设成本，使房地产价格下降；B项，增加土地有效供给会增加房地产市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；C项，契税是向买方征收的税收，降低契税会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨；D项，提高购房贷款利率会加重房地产购买者的贷款偿还负担，从而抑制房地产需求，进而导致房地产价格下降。
收益法估价的操作步骤有( )。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
E．修正最终的收益价格
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
