2021房地产估价师考试真题及详解5章

本题考查的是契税-其他有关具体规定。市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。

【考点】房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。

本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书；选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。选项C正确，委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。选项D正确，委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等），委托日期等内容。选项E正确，可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。

城市规划管理系统由以下四个子系统组成：
(1)城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。
(2)城市规划执行系统。即城市规划实施管理系统，是围绕从建设工程的计划、用地到建设而开展的，管理工作贯穿于建设的全过程。
(3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统，主要负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设两项管理工作。
(4)城市规划保障系统。城市规划法律规范的制定是保障系统的主要内容。

本题考查的是债券的概念和特征。与其他有价证券一样，债券也是一种虚拟资本而非真实资本。参见教材P292。

估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：
　（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
　　改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
　　理由：根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
　　（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
　　改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
　　理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。
　　（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
　　改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
　　理由：①当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
　　（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
　　改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
　　理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《廉租住房管理办法》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》、《房地产估价机构管理办法》等。A 项属于国家标准；CD 两项属于规范性文件。

本题考查的是收入。收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

考点:市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。

由题意可知，该可比实例的建筑面积为120/0.8=150（m2），则按建筑面积计算的比准价格=成交价格/可比实例的建筑面积=150/150=1（万元/m2）=10000（元/m2）。

本题考查的是建筑识图基础。结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。

本题考查的是房地产抵押合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。P145。

本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式有：（1）利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊；（2）拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊；（3）隐匿或篡改凭证；（4）虚构业务；（5）利用过渡性会计科目进行舞弊；（6）故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊；（7）利用计算机舞弊。选项BCD属于会计差错。

本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

本题考查的是建设监理制度。实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级并与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理；未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理。P89～90。