2021房地产估价师每日一练8卷 第1卷
房地产投资的可行性研究工作阶段包括（ ）。
A、接受委托
B、投资机会研究
C、初步可行性研究
D、详细可行性研究
E、项目评估与决策
答案：B,C,D,E
解析：
考点:可行性研究的工作阶段。可行性研究分为四个阶段：投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策。
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
若名义率为10%，通货膨胀为4%，则实际利率为（ ）。
A、5.77%
B、6.00%
C、12.00%
D、14.40%
答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。解法一：实际利率=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+10%）/（1+4%）]-1=5.77%。解法二：带有技术含量的猜测法。有通货膨胀的存在，实际利率定会小于名义利率，因此，选项CD可直接排除。
采用公司形式的评估机构，应当有（ ）名以上评估师和（ ）名以上股东。
A.2，2
B.3，3
C.8，2
D.5，2
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。采用公司形式的评估机构，应当有八名以上评估师和两名以上股东。
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。
A．245
B．275
C．315
D．345
对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练8卷 第2卷
下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用
答案：B
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括：购买价格；权益投资比率；空置率；运营费用。参见教材P216。
关于重新购建成本的说法，正确的有（）。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建成本相当于账面价值
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。
销售利润率的计算公式为：销售利润率＝销售利润/销售成本×100%，其中，销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率＝销售利润/销售收入×100%。其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。
某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。
本估价项目的估价结果不包括（ ）。
A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。由于釆用修复成本法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。选项D， “房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。
房地产开发项日实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项日手册制度
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
正确答案：A
拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
2021房地产估价师每日一练8卷 第3卷
商品房销售中，禁止的行为包括( )。
A.返本销售
B.实名制购房
C.未取得商品房预售许可证收取定金
D.成套住宅分割拆零销售
E.预购人将购买的期房再行转让
答案：A,C,D,E
解析：
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。
设立房地产开发企业应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发企业的设立条件。设立房地产开发企业应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。
（ ）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组 成部件。
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
正确答案：B
采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。
2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。
A、367.5
B、382.5
C、523.5
D、543.0
答案：B
解析：
本题考查的是市场趋势分析。根据指数平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（万m2）。
保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接导致保险标的损失的原因。
答案：错
解析：
所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素。在空间和时间上，近因不一定是最接近损失结果的原因。
物业服务收费的费用构成包括（）。
A.物业管理服务人员的工资
B.物业管理区域的清洁卫生费用
C.物业管理区域的绿化养护费用
D.物业服务企业的办公费用
E.物业共用设备的大修费用
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务费的构成最主要是物业服务成本或者物业服务支出。其构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业服务企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。
2021房地产估价师每日一练8卷 第4卷
所谓（ ）就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计．按照批准的设计总概算控制施工图设计。
A．概算设计
B．限额设计
C．设汁概算
D．限额概算
正确答案：B
答案：B。本题主要考查的是限额设计的概念
在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（ ）。
A、利率是由储蓄和投资决定的
B、利率是由货币的供求决定的
C、利率是由可贷资金的供求决定
D、利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的
E、货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性
答案：B,E
解析：
考点:利息与利率。流动性偏好利率理论认为：利率是由货币的供给与需求决定的、货币供给是央行决定，是外生变量，无利率弹性、货币需求取决于人们的流动性偏好，是内生变量、利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。
与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。
A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
收益法是以房地产的现实收益为导向来求取房地产价值的方法。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的预期未来收益为导向(简称收益导向)来求取房地产的价值或价格。
2021房地产估价师每日一练8卷 第5卷
以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（ ）。
A．由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B．从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C．由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D．由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋转租。《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
专项用于廉租住房维护和管理的资金是（ ）。
A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益
答案：A
解析：
本题考查的是住房保障制度。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
下列影响消费者行为的因素中，属于二消费者心理因素的是（ ）。
A．使用者地位
B．购买动机
C．对渠道的信赖度
D．列价格的敏感程度
某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为( )元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
正确答案：D
[答案] D
1000×8.29×(1-0.4%)8＝8028(元/m2)
2021房地产估价师每日一练8卷 第6卷
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12％，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。
A．2.73
B．29.11
C．344.74
D．349.31
答案：B
解析：
偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，则每年应还本付息资金=5/1.3=3.846（万元），按月还本付息额=38460/12=3205（元），用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额为：V=A/i［1－1/（1+i）n］=3205/（12％÷12）错误［1－1/（1+12％÷12）12 错误20］=29.11（万元）。
答案：对
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。
答案：对
解析：
本题考查的是需求弹性。若商品为奢侈品，则通常可有可无，因此需求弹性相对较大。
在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有( )。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
路线价法专门适用于城镇街道两侧商业用地估价。
关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。
A．可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B．可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C．可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E．可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,E
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
2021房地产估价师每日一练8卷 第7卷
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。
A．国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B．《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C．房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D．取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E．房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。 ( )
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用（ ）进行估价。
A.成本法
B.比较法
C.收益法
D.假设开发法
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于此住宅出租可以获得租金，因此可以采用收益法进行估价。
土地增值税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。它的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，即由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定 的土地面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。
A．估价对性
B．估价目的
C．估价时点
D．价值类型
2021房地产估价师每日一练8卷 第8卷
下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（ ）。
A、估价委托人一定是估价对象权利人
B、估价对象权利人一般是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
答案：B
解析：
本题考查的是估价当事人。选项A、C错误，在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人；选项D错误，估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人, 也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人，估价报告使用人是贷款人。
评估整个住宅小区的市场价格，其区位状况不应包括小区内建筑物的朝向和绿化景观。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价对象的确定。估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则区位状况既包括朝向，也包括楼层。绿化景观属于区位因素中的周围环境因素。参见教材P406。
按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B．用途
C．市场性
D．地段
正确答案：B
居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。
某在建工程按正常建设进度建设1年后停工，停工半年后基坑进水，现人民法院强制拍卖该在建工程，预计拍卖处置正常期限为0.5年，之后处理基坑进水、清淤、协调施工约需0.25年。经市场调查，类似开发项目正常建设期为2.5年，开发完成后的市场价格为5000元／m2。折现率为10％，用动态分析法估价时，开发完成后的市场价格的现值为（ ）元／m2。
A．3939.93
B．4034.93
C．4132.23
D．4231.87
答案：B
解析：
房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。根据题意，类似开发项目正常建设期为2.5年，之前按正常建设进度建设1年，因此后续正常建设期为1.5年，由于这是强制拍卖目的估价，应按被迫转让开发前提测算，在接手前有一个接手期或者说一个“前期”，这个时期为0.75年，因此最终确定的后续开发期应为2.25年。
票据贴现的期限最长不得超过12个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。
<1> 、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？
<2> 、说明对此餐馆进行评估的技术路线。
答案：
解析：
1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：
（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
2. 本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。
