2021房地产估价师考试题目下载7章
2021房地产估价师考试题目下载7章 第1章
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
表估价对象相关资料
（一）年有效毛收入
22000×50×12×（1－10％）＝11880000元
（二）年运营费用
1.年维修费用
22000×2000×2％＝880000元
2.年管理费用
年管理费用＝年有效毛收入×管理费用率＋管理用房租金损失
＝11880000×3％＋500×50×12＝656400元
3.年增值税及附加
年增值税及附加＝11880000×5.55％＝659340元
4.年运营费用小计
年运营费用＝880000＋656400＋659340＝2195740元
（三）年净收益
年净收益＝（一）项－（二）项＝11880000－2195740＝9684260元
（四）估价结果
估价结果=9684260/5%×[1-1/（1+5%）50]=176795128.7元（取整）
25000×2000×2％＝1000000元
2.管理用房未出租不应算空置：
年管理费用＝年有效毛收入×3％＝11880000×3％＝356400元
3.遗漏房产税：
有效毛收入×12％＝11880000×12％＝1425600元
4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。
8438660/5%×[1-1/（1+5%）45]=149989332元（取整）
B.可区分性
C.可营利性
D.可实现性
E.可衡量性
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
B、等比序列现值系数
C、等比序列年费用系数
D、等额序列支付资金回收系数
E、等额序列支付储存基金系数
(2)续建完成后的总价值
(3)续建总费用=
=2142.86万元。
(4)销售费用=万元=146.09万元。
(5)销售税费=4472.81万元×5%=223.61万元。
(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。
(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V，V=1903.16万元。
(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元×10000÷16000m2=1189.47元/m2。
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 假设开发法的基本公式
2021房地产估价师考试题目下载7章 第2章
B.房屋建筑面积
C.用地面积
D.比例尺
E.房屋边长
1.宗地代码、幢号、户号、坐落、房屋结构、所在层次、总层数、专有建筑面积、分摊建筑面积、建筑面积。
2.房屋轮廓线、房屋边长、分户专有房屋权属界线、比例尺、指北针等。
3.电梯、楼梯等共有部分应标注“电梯共有’；“楼梯共有”等字样。
4.不动产登记机构、绘制日期。
解析法和蒙特卡洛模拟法是风险分析的两种主要方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B．市政工程验收
C．规划验收
D．人防验收
B．抵押权已登记的，先于未登记的受偿
C．抵押权未登记的，按照债权比例清偿
D．抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿
E．抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿
2021房地产估价师考试题目下载7章 第3章
B.29.000
C.52.000
D.81.000
B.15
C.30
D.60
1.建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》。
2.建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。
3.发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当当场或者5 日内一次告知建设单位需要补正的全部内容，审批时间可以自证明文件补正齐全后做相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15 日内书面通知建设单位，并说明理由。
房地产业作为国民经济中的重要产业，其发展规模结构和速度必须与整个国民经济与社会发展计划相适应。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列表述中，不正确的是（ ）。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税
C．甲公司必须交耕地开垦费
D．乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收时甲公司预期投资回报率的影响
2021房地产估价师考试题目下载7章 第4章
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是( )。
A．14%
B．10%
C．33%
D．15%
[答案] D 15+100×100%=15%
房地产开发的主要阶段有（ ）。
A．可行性研究阶段
B．投资机会选择与决策分析阶段
C．前期工作阶段
D．建设阶段
E．租售阶段
BCDE房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A．预告
B．变更
C．更正
D．异议
2021房地产估价师考试题目下载7章 第5章
人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（ )确定。
A.房地产估价机构
B.人民法院
C.抵押权人
D.人民法院和房地产估价机构共同
B.时间分布
C.项目规模分布
D.项目类型分布
E.物业类型分布
B.16.07
C.23.57
D.31.07
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优
2021房地产估价师考试题目下载7章 第6章
B.平均投资收益率
C.最低投资报酬率
D.平均成本利润率
临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。( )
[答案] × 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。本题叙述的是保本点分析。
下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ）。
A．承租人将承租的房屋擅自转租的
B．签订无效合同的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．承租人故意损坏房屋的
合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。
B.10
C.15
D.20
某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。
A．33.3
B．12
C．20
D．60%
容积率＝建筑密度×建筑层数。
2021房地产估价师考试题目下载7章 第7章
划拨土地报有批准权的人民政府审批准予转让，但应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.典当物
C.质押物
D.抵押物
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