2021房地产估价师考试题库精选7辑
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第1辑
B.对单个厂商而言，其平均收益曲线.边际收益曲线和需求曲线相互重合
C.在完全竞争市场上，一个行业产品的市场价格由该整个行业产品的供给与需求状况所决定
D.当行业产品的价格决定之后，单个厂商可以通过改变产量对这一价格产生影响
已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。
A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%
[答案] C (1+14%/4)4-1＝14.75%
对经城市规划行政主管部门处罚、允许保留的违章建筑，待补办手续后合法建筑给予补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、1万
C、2万
D、3万
B.专家打分法
C.解析方法
D.蒙特卡洛模拟法
E.盈亏平衡分析法
某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。
(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。
(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5) 假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为：
旧房地价格＝房地的重新购建价格-建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧先画出其时间示意图
(1) 计算房地的重新购建价格土地的重新购置价格＝2000×4000＝800(万元)
建筑物的重新购建价格＝1300×9000＝1170(万元)
(2)计算建筑物的折旧
拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)：
①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)：
门窗等损坏的修复费用为：3万元
④建筑物折旧总额＝404.44+38+9.05+65.99＝517.48(万元)
(3) 该写字楼的现值＝800+1170-517.48＝1452.52(万元)
因此，该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元，写字楼现值为1452.52万元。
房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100%
A．开发商利润/总开发成本
B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本
C．开发商利润/总开发价值
D．正常经营年份的经营收入/总开发成本
公式：RPC=DP/TDC
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第2辑
根据原建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产经纪人执业资格注册转变管理方式，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担，原建设部负责监督。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B．住房和城乡建设部
C．所在地省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
B.通货膨胀
C.需求增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元／m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
请问：
1．上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?
2．在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?
（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。
（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
2．在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（ ） 。
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
在实际估价巾，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第3辑
经济适用住房价格（ ）。
A．由市(县)人民政府制定
B．实行市场调节价
C．由房地产开发商定价
D．由政府限定销售价格
新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。
保险活动所特有的内在功能是（ ）。
A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
B.建筑安装工程费
C.基础设施建设费
D.物业管理维修资金
通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。
A．拍卖人宣布的起拍价
B．拍卖师的报价
C．拍卖保留价
D．竞买人的报价
买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40% 为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于 还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第4辑
B、 设施管理
C、 资产管理
D、 运营管理
E 组合投资管理
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
B.城市基础设施用地
C.公立学校办公楼
D.大型商场
E.军用铁路专线
B.股票和股单同属于有价证券
C.股票和股单是由股份有限公司发行
D.股票和股单都可以在市场上自由流通
(1)适用范围不同。股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证；而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。
(2)性质不同。股票属于证券，除了可以用以证明股东地位和股东权以外，法律允许它自由流通，并有它自身的市场价格。股单本身没有价格，不是有价证券，所以不能在市场上自由流通，而只能依法定条件和手续转让出资。
B.70
C.120
D.140
B.40.00%
C.66.67%
D.83.33%
资产负债率＝负债总额/资产总额
资产＝负债＋所有者权益
负债＝资产－所有者权益＝1800－600＝1200
资产负债率＝1200/1800＝66.67%。
在房地产投资过程中，政府任何法律政策，都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第5辑
B、市场分析
C、投资机会筛选
D、项目财务评价
E、规划设计
一个物业管理区域内只有一个产权人，也必须建立公共部位、共用设备设施维修基金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.签订出让合同
C.处理征地过程中的各种争议
D.填写征地结案报告
宣告失踪的主要意义在于会引起与生理死亡同样的法律后果。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.1440
C.3960
D.4320
学校兴办地招待所用房，可免征房产税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
确定张某应分摊的共有建筑面积方法为（）。
B.按所处单元各套内建筑面积比例分摊
C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊
D.按整幢楼房总户数平均分摊
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第6辑
B.投资价值属于非市场价值
C.市场价值的前提之一是继续使用
D.同一估价对象可能有不同类型的价值
B.行政划拨
C.赠与
D.土地租赁
E.国家出让
物业共用设施的更新、改造费用，可计入物业服务成本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。
A．取得待开发房地产的时间
B．开发期间的某个时间
C．开发完成后的时间
D．开发完成之后的某个时间
商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.仓储物流区
C.科技研发区
D.集市贸易区
E.居住、商业混杂区
开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（ ）。
A．销售费用
B．维修费用
C．经营费用
D．管理费用
E．财务费用
CDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
2021房地产估价师考试题库精选7辑 第7辑
房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。（ ）
吸纳率，指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例。
B.房屋继承
C.房屋作价入股
D.房屋拆除
E.房屋所有权人改变名称
工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.公园自用的绿地
C.国有企业占用的土地
D.间接用于农业的生产用地
(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地；
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5 年至10年；
(7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。
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