2021房地产估价师历年真题5卷
2021房地产估价师历年真题5卷 第1卷
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A．竞争
B．技术
C．经济
D．优选
E．法律
[答案] AD
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
房地产开发项目的施工许可证由（ ）向发证机关申请领取
A施工单位
B建设单位
C监理单位
D设计单位
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，最高为被征收前3年平均年产值的20倍。（ ）
此题为判断题(对，错)。
w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。
A．向规划管理部门提出改变土地用途的申请
B．向土地管理部门提出改变土地用途的申请
C．签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同
D．按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金
制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。
A．租售选择
B．宣传手段选择
C．租售进度安排
D．广告设计及安排
E．租售价格确定
投资机会研究中的主要内容由地区情况、经济政策、劳动力状况、（ ）等
A规划设计方案
B投资估算
C资源条件
D投资权益
2021房地产估价师历年真题5卷 第2卷
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是( )。
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
[答案] ABC
D项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。
下列属于会计恒等式的是（ ）。
A．资产－费用－负债+所有者权益－收入
B．所有者权益－资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债－资产+所有者权益
六大会计要素之间的关系：资产=负债+所有者权益+(收入－费用)……………分配前资产+费用=负债+所有者权益+收入
B、14.3
C、11.3
D、15
B.物业管理议标制度
C.物业承接查验制度
D.住宅专项维修资金制度
项目名称：××市××区××东街××号××商业用房征收补偿价格评估
估价委托人：××市房屋征收管理办公室
估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号：×××）
×××（注册号：×××）
估价报告出具日期：2011年8月18日
估价报告编号：××估字第××号
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构（略）
（三）估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
（四）估价对象
1.实物状况
（1）土地状况
估价对象位于××区××东街，四至：东至××剧院，西至××东街，南至××商场，北至××餐厅。土地使用权面积为1000㎡，地块形状规则呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
（2）建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000㎡，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由资产经营公司装修、经营（其他情况略）。
2.权益状况
（1）土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为×××号，用地面积为1000㎡，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
（2）房屋所有权
估价对象已经办理了《房屋所有权证》，证号为×××号，产权人为××公司，建筑面积为3000㎡
（其他情况略）。
（3）他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
（4）租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/㎡，租赁期限从2010年8月8目至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
（五）价值时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
（六）价值类型
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（七）估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）；
2.合法原则（说明略）；
3.最高最佳利用原则（说明略）；
4.替代原则（说明略）；
5.价值时点原则（说明略）。
（八）估价依据
1）《中华人民共和国物权法》；
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3）《中华人民共和国土地管理法》；
4）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》 （GB/T50291－1999）；
5）《城市房屋拆迁管理条例》；
6）《国有土地上房屋征收评估办法》；
7）《房屋征收评估委托书》；
8）《房屋征收评估委托合同》；
9）委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
10）估价对象的《房屋租赁合同》；
11）注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
（九）估价方法
经综合分析，确定选用比较法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
（十）估价结果
评估总价：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。
（十一）注册房地产估价师
注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
注册房地产估价师：×××（盖章）；注册号：×××。
（十二）实地查勘期（略）
（十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估价技术报告
（一）估价对象实物状况描述与分析（略）
（二）估价对象权益状况描述与分析（略）
（三）估价对象区位状况描述与分析（略）
（四）市场背景描述与分析（略）
（五）最高最佳利用分析（略）
（六）估价方法适应性分析（略）
（七）估价测算过程
1.比较法测算
比较法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比较价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
（1）选取可比实例
（2）比较因素说明表
（3）比较因素情况修正表
（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重修正系数确定过程略）
比较法评估单价：16670.81元/㎡；
比较法评估总价：16670.81×3000＝50012430（元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
V＝A/Y×[1－1／（1+Y）n]
其中：V为收益法评估价格，A为房地产年净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
（1）房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元／㎡，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元／㎡，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元／㎡（测算过程略）。
（2）报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取价值时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：
报酬率＝无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
（3）收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢筋混凝土结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至价值时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
（4）价格评估确定（详见下表）
（参数选取及具体计算过程略）
收益法评估单价：7444.35元／㎡；
收益法评估总价：22333038.05元。
（八）估价结果确定
考虑到比较法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于价值时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即：50012430－10000000＝40012430（元）
因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。
××房地产估价有限公司
二0一一年八月十八日
附件（略）
2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；
3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
4.估价依据缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
5.依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依据；
6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；
7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；
8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；
9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；
10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；
11.比较法中缺计算公式；
12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；
13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；
14.租约外未来租金变化趋势未说明；
15.空置率为0缺说明及理由或缺租金损失的考虑，租约期内为0，租约期外应使用市场的平均空置率；
16.有无押金及保证金利息收入未说明；
17.缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；
18.估价结果确定不应扣除抵押贷款；
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
19.本次估价不是房地产抵押价值，而是市场价值，所以不考虑抵押的情况下的价值，不应扣除。
下列保险中，属商业保险的有（ ）。
A．保证保险
B．外汇变动保险
C．信用保险
D．健康保险
E．劳动工伤保险
B．最佳规模
C．最佳集约度
D．最佳开发时机
根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。（ ）
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。
2021房地产估价师历年真题5卷 第3卷
B.土地购置税费
C.建筑安装工程费
D.基础设施建设费
E.公共配套设施建设费
B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算
C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算
D.应按它们在价值时点的正常水平来估算
威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（ ）。
A．单位面积土地上农产品的产量
B．市场上每单位农产品的价格
C．生产每单位农产品的成本
D．向市场运输每单位农产品的成本
B．土地
C．房地产开发
D．建设
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能
E.分配职能
评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（ ）。
B.收益法
C.假设开发法
D.基准地价修正法
2021房地产估价师历年真题5卷 第4卷
B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式
D.投资流动性差
有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金、 贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（ ）。
A．临街房地产
B．城市房地产
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．出租或销售的房地产
收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
B.全部内容
C.部分内容
D.强制性内容
B、6277.78
C、6722.22
D、7847.22
2021房地产估价师历年真题5卷 第5卷
（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1．这样的做法有哪些错误?
2．若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?
1．错误：
（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）
（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2分）
（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2分）
（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给1分）（共8分）
2．具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2分）（共2分）
B、维修费
C、管理费
D、利润
E、投资利息
某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（ ）元。
A．994．37
B．1016．81
C．1255．16
D．1387．24
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（3）建筑物功能折旧额计算：
1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元
2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元
实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么?
房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
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