2021房地产估价师考试题目下载8卷

发布时间:2021-06-28

2021房地产估价师考试题目下载8卷 第1卷


完全垄断市场上,厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化,其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。(  )

答案:错
解析:
完全垄断简称垄断,是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下,是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在长期,厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等。


土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由( )缴纳土地使用税。

A.土地所有权人

B.土地使用权人

C.实际使用人

D.使用权有争议的双方

正确答案:C
本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的,由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,由实际使用人纳税;土地使用权共有的,由共有各方划分使用比例分别纳税。


搜集估价所需的有关资料,主要取决于拟采用的估价的( )。

A.估价目的

B.估价方法

C.价格类型

D.时间长短

正确答案:B
搜集什么样的实例资料,主要取决于拟采用的估价方法。


房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时,资金筹措计划要与项目的( )配合考虑。

A.质量控制目标
B.销售收入计划
C.工程建设招标计划
D.客户定位

答案:B
解析:
【考点】收入估算与资金筹措。资金筹措计划,要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础,确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时,需要考虑销售收入计划。


下列房地产开发成本中,不属于建设成本的是( )。

A、基础设施建设费
B、公共配套设施建设费
C、开发期间税费
D、临时安置费

答案:D
解析:
考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。


在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于( )。

A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

正确答案:ACD
[答案] ACD
房地产正常的成交价格=卖方实际得到的价格+应由卖方缴纳的税费,故B项错;房地产正常的成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率),故E项错。


2021房地产估价师考试题目下载8卷 第2卷


进行融资方案分析时,属于融资结构分析的是( )。

A、债务融资成本分析
B、资金占用费分析
C、资本金与债务资金的比例分析
D、担保费分析

答案:C
解析:
本题考查的是房地产项目融资方案。融资结构分析,主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例,并分析其实现条件。参见教材P329。


城市蓝线应当与城市规划一并报批。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


城市规划分为城市总体规划和详细规划,而详细规划是总体规划的细化和落实。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


下列关于房地产交易环节税收的说法中,错误的是( )。

A.耕地占用税不属于其税收
B.卖方市场,增加卖方的税收会使房价上涨
C.买方市场,减少卖方的税收会使房价下降
D.卖方市场,减少卖方的税收会使房价下降

答案:D
解析:
本题考查的是制度政策因素。选项D错误,如果是卖方市场,减少卖方的税收则主要使卖方的收益增加,难以使房地产价格下降。


与其他可移动的商品不同,房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是本地区同类房地产的供求状况。( )

答案:对
解析:
考点:房地产供求状况的分类。与其他可移动的商品不同,房地产由于不可移动及变更用途困难,直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况,是本地区同类房地产的供求状况。


下列选项中,不计入收益性物业经营费用的是( )。

A.抵押贷款还本付息

B.管理人员工资

C.公共设施维修费

D.保险费

正确答案:A


2021房地产估价师考试题目下载8卷 第3卷


房屋权登记信息查询按次或按件收取相关的查询费。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


( )适用于已分组的分布数列。

A.简单调和平均数

B.加权调和平均数

C.简单几何平均数

D.加权几何平均数

正确答案:B
答案:B。加权调和平均数适用于已分组的分布数列,其计算公式为:


某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼,建筑密谋为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元,平均单价为5000元/m2,楼面地价为1200元/ m2,则该宗土地的总价为( )万元。

A 96 B 192 C 240 D 480

正确答案:D


廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。( )

答案:对
解析:
本题考查的是住房保障制度。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集;新建廉租住房,实行土地划拨和税费减免;以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内,保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。参见教材P7。


必须经承兑才能生效的金融工具是( )。

A.本票
B.商业汇票
C.银行券
D.支票

答案:B
解析:
汇票——是由出票人签发,委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票包括商业汇票和银行汇票。
商业汇票——是由是出票人签发,委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票,叫承兑汇票。凡由企业承兑的,称为商业承兑汇票;凡由银行承兑的,称为银行承兑汇票。


投资机会研究中的主要内容有地区情况,经济政策、劳动力状况、( )等。

A、 规划设计方案
B、 投资估算
C、 资源条件
D、 投资权益

答案:C
解析:
投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。


2021房地产估价师考试题目下载8卷 第4卷


表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于( )。

A.货币证券

B.信用证券

C.商品证券

D.资本证券

正确答案:C
商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券,如提货单、运货单、仓库栈单等。


相对于买受人的瑕疵请求权,委托人和拍卖人均负有告知的义务。 ( )

正确答案:√


下列不计入宗地面积范围的有( )。

A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C.公共使用的河滩、水沟、排污沟
D.未划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需作市政建设的用地
E.厂区绿地及道路用地

答案:A,B,C
解析:
不计入用地面积的范围
(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地;
(2)市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地;
(3)公共使用的河滩、水沟、排水沟;
(4)已征用、划拨或属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地;
(5)其他按规定不计入宗地的面积。


下列房地产市场趋势分析方法中,属于相关分析法的是( )。

A.加权移动平均法
B.专家意见法
C.指数平滑法
D.回归分析法

答案:D
解析:
本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。选项A、C属于时间序列分析法。


实际估价中,假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定,并应在估价报告中说明理由。( )

答案:错
解析:
本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价,不是估价师可以随意假定的,必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择,并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。


拍卖方式的特点是有利于公平竞争,主要适用情形包括( )。

A.区位条件好的地块的出让
B.交通便利的繁华市区地块的出让
C.土地利用上有较大灵活性的地块的出让
D.非盈利性的某些特殊用地的出让
E.需要优化土地布局地块的出让

答案:A,B,C
解析:
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争,它适用于区位条件好,交通便利的繁华市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。


2021房地产估价师考试题目下载8卷 第5卷


征收集体土地是国家依法强制取得集体土地(  )的行为。

A.所有权
B.使用权
C.承包经营权
D.地役权

答案:A
解析:
征收集体土地是国家为了公共利益的需要,依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。被征收后的土地所有权发生转移,即集体土地变为国有土地。


有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的建筑面积与总面积之比。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


以下各项中,属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是( )。

A、租售价格
B、租金水平
C、空置率
D、购买价格

答案:A
解析:
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言,涉及的主要不确定性因素有:土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。


从房地产投资的角度来说,风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。(  )

答案:错
解析:
从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。


某商店的建筑面积为100㎡,土地使用年限为40年,从2013年1月1日起计。2015年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为10年,月租金为500元/㎡,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元/㎡,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增2%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40%。试求该公司2017年9月1日的承租人权益价值(房地产报酬率取10%)。

答案:
解析:
承租人权益价值=市场租赁费用现值-合同租赁费用现值。
租约内每次付租金=100×500×24=1200000(元);
剩余租约期付款次数=8/2=4;
有租约付款租金折现率=(1+10%)2-1=21%;
市场年折现率=10%;
市场第一次付租金=600×12×100=720000(元);
市场要付租金次数=8;
计算租约内租金的现值=1200000/21%×[1-1/(1+21%)4]=3048529.256(元);
计算市场情况下租金的现值=720000/(10%-2%)×[1-(1.02/1.1)8]=4080710.265(元);
承租人权益价值=4080710.265-3048529.256=1032181.009(元)。


利用均衡原理判定建筑物是否为最佳,可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。

A.最佳规模
B.最佳经营手段
C.最佳集约度
D.最佳管理方式
E.最佳投资渠道

答案:A,C
解析:
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配,来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。


2021房地产估价师考试题目下载8卷 第6卷


需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中,此规律的例外有()。

A.炫耀性物品
B.“吉芬”物品
C.低档商品
D.高档商品
E.急需商品

答案:A,B
解析:
本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用,所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品,在某种特定的条件下,消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。


一般而言,房地产价格与利率正相关,利率上升时房地产价格会上升,利率下降时房地产价格会下降。 ( )

答案:错
解析:
房地产价格与利率相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上升。


就建筑物的重新购建价格而言,一般情况下,重建价值高于重置价格。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资,拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋,一套为普通住宅,另一套为酒店式公寓。经了解,普通住宅的市场租金为5000元/月,酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为,普通住宅的投资回报率是5000×12/1000000=6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%,所以选择购买酒店式公寓。
<1> 、张某的选择是否正确?
<2> 、针对两类物业不同的投资经营特点,注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

答案:
解析:
1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑,酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率;如按报酬率考虑,张某的选择可能不正确,因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限;第二,应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异;第三,还应考虑两套房屋变现能力大小,普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。
2.如选择酒店式公寓,一是区位选择非常重要,二是配套服务设施要齐全,三是选择专业品牌物业服务很重要。
如选择普通住宅,除考虑投资回报率外,重点要关注它的升值空间大小。


下列关于房地产抵押价值评估的表述中,正确的有( )。

A.法律法规规定不得抵押的房地产,没有抵押价值

B.再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C.房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D.不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物,应当没有抵押价值

E.在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时,不应包括土地使用权出让金

正确答案:ABDE


甲级写字楼的特点有( )

A.具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求

B.有完善的物业管理服务,包括24小时的维护修理及保安服务

C.建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧,但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金划 能力相适应

D.建筑物的功能不是最先进的,有自然磨损存在,收益能力低于新落成的同类建筑物

正确答案:B
A、D项为乙级写字楼的特点,c项为丙级写字楼的特点。


2021房地产估价师考试题目下载8卷 第7卷


评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2, 成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格 每月与上月的变动幅度为1.5 %、2.5%、0.5 %、-1.5%、-2.5%、-1.0 %、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

正确答案:A


某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同,租用其中建筑面积1000m2的写字楼,约定租赁期限为20年,第一年租金为24万元,以后每年租金在上年租金基础上增加1万元,第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2(建筑面积)。该类房地产的报酬率为10%,目前该承租人权益价值为(  )万元。

A.39.48
B.40.67
C.41.81
D.46.84

答案:B
解析:
承租人权益价值即租赁权价值,是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产,无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为:无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。
根据题意得:


明确估价目的有助于明确估价对象,有助于明确估价时点,还有助于明确所要评估的价值类型。( )

答案:对
解析:
考点:估价基本事项概述。只有明确了估价目的,才能确定估价对象、价值时点和价值类型。


在编制房地产开发项目策划方案时,与项目收益相关的基础参数,通常有( )。

A.基准收益率
B.目标收益率
C.出租率或空置率
D.毛租金收入
E.运营成本

答案:C,D,E
解析:
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率,运营费用占毛租金收入比率。选项A、B是评价标准类指标。


以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款,贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%,贷款期限最长不得超过5年。( )

答案:错
解析:
本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放,贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。


注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的,聘用单位承担赔偿责任后,可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿

答案:对
解析:
房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失,聘用单位依法应当承担赔偿责任的,可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。


2021房地产估价师考试题目下载8卷 第8卷


一般而言,房地产价格与利率正相关,利率上升时房地产价格会上升,利率下降时房地产价格下降。()

答案:错
解析:
本题考查的是经济因素。从综合效应看,利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响,从而房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上涨。


写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。( )

答案:对
解析:
本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中,可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。


房地产权利的种类中,属于债权的是( )。

A、 地役权
B、 典权
C、 抵押权
D、 租赁权

答案:D
解析:
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义


某出租的写字楼,使用面积为3000m2,收益年限为45年,空置率为20%,未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元,同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元,除物业服务费用之外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变,报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。

正确答案:
(1)计算未来3年的净利益
①未来第一年的净收益(360-36)(1-20%)(1-25%)×3000=58.32(万元)
②未来第二年的净收益(400-36)(1-20%)(1-25%)×3000=65.52(万元
③未来第三年的净收益(330-36)(1-20%)(1-25%)×3000=52.92(万元)
(2) 用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益


某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为( )元/m2。

A、4387
B、4398
C、4500
D、4887

答案:B
解析:
本题考查的是统一财产范围。“含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清”,因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。


在名义利率不变时,计息次数越多,实际利率越大。( )

答案:对
解析:
[解析] 名义利率与实际利率的关系式