2021房地产估价师经典例题6章 第1章
(2012真题) 通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A.使用土地期间投入的基础设施费
B.使用土地期间投入的公共配套设施费
C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税－扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
拍卖中的价高者得规则，并不约束竞买人，不论竞买人身份、地位等因素如何，只要应价最高，就能成为实际买受人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价高者得规则。价高者得规则约束竞买人。不论竞买人身份、地位等因素如何，只有当竞买人的叫价（应价）是最高报价时，才能成为实际买受人。参见教材P430。
影响此商业用房估价的区位因素包括（ ）。
A．交通条件
B．临街状况
C．内部格局
D．面积
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税的加成征税。经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( )。
A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值
一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
答案：C
解析：
短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
2021房地产估价师经典例题6章 第2章
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。
A．酒泉卫星发射基地
B．南水北调工程用地
C．北京某CBD商圈
D．某市政府办公楼
E．经济适用房
申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
房地产开发的主要阶段有( )。
A．可行性研究阶段
B．投资机会选择与决策分析阶段
C．前期工作阶段
D．建设阶段
E．租售阶段
正确答案：BCDE
[答案] BCDE 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是（ ）。
A．砖混结构
B．钢筋混凝土结构
C．砌体结构
D．钢结构
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
正确答案：D
[答案] D
遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。
信息不完全是指市场上各经济行为主体对所交换的商品以及供求关系等并不具有完全和充分的信息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师经典例题6章 第3章
会计的基本职能不包括（ ）。
A．反映职能
B．监督职能
C．管理职能
D．控制职能
正确答案：D
答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。
个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于( )。
A、 系统风险
B、 资本价值风险
C、 个别风险
D、 比较风险
房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
A、 政府债券
B、 抵押贷款支持债券
C、 抵押贷款传递证券
D、 抵押贷款担保债务
答案：A
解析：
因为政府债券与抵押贷款支持证券是完全不同的。
某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（ ）。
A．5.16％
B．6.16％
C．6.5％
D．8.74％
答案：B
解析：
实际收益率（Rr）、名义收益率（Ra）和通货膨胀率（Rd）之间的关系式为：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）。则该项目投资的实际收益率是：Rr=［（1+12.0%）/（1+5.5%）］－1=6.16%。
集体土地转化为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关提交用地证明等有关文件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为 （ ）万元。
A、313
B、329
C、417
D、446
答案：D
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，因而我们需要利用偿债基金系数，先把收益年限求取出来。7.59%＝6%/[（1+6%）n-1]，得n＝10。求取房地产价格：V＝20/6%×（1－1.06－10）＋1.2V/1.0610，V＝446（万元）。参见教材P235～236。
2021房地产估价师经典例题6章 第4章
答案：对
解析：
本题考查的是报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。
依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。
A.基本农田
B.园地30 公顷
C.草地40 公顷
D.非耕地75 公顷
E.基本农田以外的耕地35 公顷
答案：A,D
解析：
征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的工程建设项目必须招标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。下列工程建设项目（包括勘察、设计、施工、监理、设备、材料等的采购），必须进行招标：（1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的工程建设项目；（3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目；（4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。参见教材P85。
【2017年真题】房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。
A.房屋征收决定公告之日
B.原征收补偿协议达成之日
C.用于产权调换房屋支付之日
D.委托估价之日
答案：A
解析：
本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。
已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（ ）元/平方米。
A、2400
B、2405
C、2410
D、2415
答案：C
解析：
考点:净收益每年不变的公式。
房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。
2021房地产估价师经典例题6章 第5章
当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，当进入股份公司的净资产低于（ ），其净资产折成的股份界定为国有法人股。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
答案：A
解析：
本题考查的是股票的基本分类。当有权代表国家投资的机构或部门直接设立的国有企业以其部分资产（连同部分负债）改制为股份公司时，如进入股份公司的净资产累计高于原国有企业净资产的50%，或主营生产部分的全部或大部分资产进入股份制公司，其净资产所折成的股份界定为国家股；当进入股份公司的净资产低于50%，其净资产折成的股份界定为国有法人股。
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
答案：错
解析：
运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，其年运营费用的折旧费为100万元。
某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
不属于待开发的土地是（ ）。
A、 生地
B、 毛地
C、 耕地
D、 熟地
当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。
A．挑战定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。
A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同
C.投资价值趋向于市场价值
D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估
E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B错误，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C错误，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）。
A．建设工程规划许可证
B．选址规划意见通知书
C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务
E．1：2000或1：500的地形图
2021房地产估价师经典例题6章 第6章
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2016年1月开始，2016年3月结束。
2016年9月需对临道路的一底层商业用房市场价格进行评估。估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距价值时点不应超过（ ）。
A.6个月
B.9个月
C.1年
D.2年
答案：A
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该高架路工程3月完工，高架路对商业房地产价格的影响结果不确定，可能使商业房地产价格上升、下降或不变，现在选取商业用房的交易实例时，应选择高架路建成之后的成交实例，因此可比实例的交易日期距价值时点不应超过6个月。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
若秦某接受住房并办理不动产权证，则秦某应缴纳的契税为（ ）元。
A、13200
B、20394
C、21285
D、42570
答案：B
解析：
本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，[88×（1+3%）] ×15000×1.5%=20394元。
甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
请问：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？
答案：
解析：
1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。
2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：①房地产权证；②若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;③装修改造的具体项目。
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
“拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中（ ）原则的内容。
A．公开
B．公平
C．公正
D．诚实信用
