2021房地产估价师考试真题及详解9辑
发布时间：2021-06-28
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第1辑
权利人发现不动产登记簿记载的事项错误，可以向不动产登记机构申请( )。
A.更正登记
B.变更登记
C.注销登记
D.异议登记
B.变更登记
C.注销登记
D.异议登记
答案：A
解析：
《物权法》规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托估价方函(略）
估价师声明（略）
某写字楼房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。
四、估价目的
为委托方抵押贷款提供价格参考。
五、估价时点2007年5月11日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
十、估价结果
经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元（大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
某写字楼估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一）收益还原法
1.年房地总收益
根据估价对象的实际租金为3元/(m2*天）（其中包含维修费、管理费、税金、保险费等），因为租金损失率为10%,则年房地总收益：
3元/(m2*天）X365天/年X(1—10%)=985.5元/(m2.年）
2.年房地总费用
(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2.年）X5%=49.28元/(m2*年）。
(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：
985.575/(m2.年）X2%=19.71元/(m2*年）
(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
985.5元/(m2*年）X2%0=1.97元/(m2*年）
(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，
税费=985.5元/(m2*年）X5.5%=54.2元/(m2.年）
(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：
985.5元/(m2.年）X(1—0）÷50=19.71元/(m2.年）
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2*年）
3.年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益一年房地总费用=840.63元/(m2*年）
4.房地产价格
房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：
(二）市场比较法
1.选取可比实例要求（略）
比较案例如下：
可比实例A:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
可比实例B:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km,周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
可比实例C:
位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约
2. 5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
2.编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3—40。
4.编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见表3—42。
表3—42比较因素修正系数表
根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。
(三）估价结果确定
评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。
(四）估价结论（略）
致委托估价方函(略）
估价师声明（略）
某写字楼房地产估价结果报告
一、委托方（略）
二、受托方（略）
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
某写字楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。
四、估价目的
为委托方抵押贷款提供价格参考。
五、估价时点2007年5月11日。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许，技术上可能、财务上可行的合理论证;③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用了收益还原法和市场比较法评估。
十、估价结果
经评估测算估价对象单价：8066元/m2;总价：106.23万元（大写：人民币壹佰零陆万贰仟叁佰元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
某写字楼估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一）收益还原法
1.年房地总收益
根据估价对象的实际租金为3元/(m2*天）（其中包含维修费、管理费、税金、保险费等），因为租金损失率为10%,则年房地总收益：
3元/(m2*天）X365天/年X(1—10%)=985.5元/(m2.年）
2.年房地总费用
(1)管理费。根据统计资料，商业房屋出租情况及其他相关单位的资料，一般管理费用占年租金收入的5%左右，因此管理费=985.5元/(m2.年）X5%=49.28元/(m2*年）。
(2)维修费。为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费，一般按重置价的2%计算。该建筑物为砖混结构的房屋，估价对象房屋重置价每平方米约为1860元，则年维修费用为：
985.575/(m2.年）X2%=19.71元/(m2*年）
(3)保险费。按房屋重置价乘以保险费率2%。计算，则保险费为：
985.5元/(m2*年）X2%0=1.97元/(m2*年）
(4)税费。房屋租赁过程中房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税、营业税、各种附加费等，经过调查，商业房屋出租过程中一般只交纳的营业税及附加费约为租金收入的5.5%。因此，
税费=985.5元/(m2*年）X5.5%=54.2元/(m2.年）
(5)房屋折旧费。框架结构房屋的建筑物耐用年限为60年，残值率为0，但考虑到该用地的最高出让使用年期为50年，故建筑物的折旧年期按50年计算，该建筑物重置价约为1860元/m2。年折旧费为：
985.5元/(m2.年）X(1—0）÷50=19.71元/(m2.年）
年房地总费用=管理费+维修费+保险费+税费+折旧费=144.87元/(m2*年）
3.年房地纯收益
年房地纯收益=年房地总收益一年房地总费用=840.63元/(m2*年）
4.房地产价格
房地产资本化率取10%，则房地产总价格为：
(二）市场比较法
1.选取可比实例要求（略）
比较案例如下：
可比实例A:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约7.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约1000m，周围有10条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为10200元，朝向南，所在层数13层，成交日期为2004年。
可比实例B:
位于某干路与某支路交汇处，框架结构；距离商业中心约9.5km,周围商业繁华度较好；距离地铁站约3500m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度一般。成交价格为8100元，朝向南，所在层数10层，成交日期为2003年。
可比实例C:
位于某路某号，框架结构；距离商业中心约8.5km，周围商业繁华度较好；距离地铁站约
2. 5m，周围有5条公交线路通过，公交便捷度好。成交价格为8200元，朝向北，所在层数9层，成交日期为2004年。
2.编制比较因素条件说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详见表3—40。
4.编制比较因素修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数见表3—42。
表3—42比较因素修正系数表
根据估价对象所在区域的价格水平，确定取三个比准价格的算术平均值作为最终比准价格，则估价对象的单价为8161.52元/m2。
(三）估价结果确定
评估过程中分别采用了收益法和市场比较法，则最终价格单价为8066元/m2。
(四）估价结论（略）
答案：
解析：
(1)缺少估价的假设和限制条件。
(2)房地产权利状况无依据。
(3) 土地权利状况无依据。
(4)缺少估价时点原则。
(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。
(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。
(7)缺少区域因素描述。
(8)收益还原法租金采用实际租金错误。
(9)总费用中包含折旧费错误。
(10)资本化率取值无依据。
(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。
(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。
(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。
(14)比较案例的交易日期不具体。
(15)估价结果取值无依据。
(16)估价结果报告中缺估价报告的有效期。
(17)收益还原法计算维修费错误。
(18)收益还原法计算保险费错误。
(19)收益还原法计算房屋折旧费错误。
(20)报告缺少附件。
(2)房地产权利状况无依据。
(3) 土地权利状况无依据。
(4)缺少估价时点原则。
(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。
(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。
(7)缺少区域因素描述。
(8)收益还原法租金采用实际租金错误。
(9)总费用中包含折旧费错误。
(10)资本化率取值无依据。
(11)市场比较法比较因素所取指数无依据。
(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。
(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。
(14)比较案例的交易日期不具体。
(15)估价结果取值无依据。
(16)估价结果报告中缺估价报告的有效期。
(17)收益还原法计算维修费错误。
(18)收益还原法计算保险费错误。
(19)收益还原法计算房屋折旧费错误。
(20)报告缺少附件。
下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权未解除，在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可，无须 重新办理房地产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押的，应在领取房屋所有权证书的同时办 理房屋柢押登记
正确答案：B
房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后10天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
房地产估价是估价行业的主流是由( )决定的。
A、 需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性
B、 房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验
C、 房地产估价行业具有广阔的发展前景
D、 房地产量大面广，其他资产的数量相对较少
E 房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少
B、 房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验
C、 房地产估价行业具有广阔的发展前景
D、 房地产量大面广，其他资产的数量相对较少
E 房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少
答案：A,D,E
解析：
下列关于双方达成协议的表述中，正确的是( )。
A.双方达成的是一种单务合同
B.双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C.甲公司是乙公司的被代理人
D.甲公司开始支付的款项是一种定金
正确答案：BC
开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（）年。
A、1
B、4
C、2
D、3
B、4
C、2
D、3
答案：A
解析：
本题考查的是商品房交付使用。开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过40年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80％，贷款期限最长不超过30年。
某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（ ）元。
A、49627
B、57647
C、65548
D、74687
B、57647
C、65548
D、74687
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1/（1+0.5）1.5＋5000×0.85/0.5%×[1-1/（1+0.5）6]＝74687（元）。
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第2辑
甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4 年，乙方案的开发经营期为3 年，两方案比选宜采用的方法是（ ）。
A．净现值法
B．等额年值法
C．差额投资内部收益率法
D．费用年值比较法
B．等额年值法
C．差额投资内部收益率法
D．费用年值比较法
答案：B
解析：
当不同开发经营方案的经营期不同时，应将不同方案的财务净现值换算为年值，以等额年值大的方案为优选方案。
目前，建设用地使用权出让的方式不包括（ ）。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌和协议
D.自由买卖
B.拍卖
C.挂牌和协议
D.自由买卖
答案：D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。
在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界限的是（ ）。
A.城市蓝线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市黄线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市黄线
答案：A
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价结果。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。
关于单利和复利的区别，下列说法不正确的一项是（ ）。
A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息
B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算
C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益
D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算
正确答案：D
某住宅用地出让年限50 年，建设期2 年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10 年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为（ ）年。
A．38
B．40
C．58
D．60
B．40
C．58
D．60
答案：A
解析：
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10=38（年）。
履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
中介服务机构出示（ ）材料才可以合法预售住宅。
A．W公司与商品房预购人签订的预售合同
B．集体土地所有权证和国有土地使用权证
C．商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书
D．商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同
正确答案：D
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第3辑
城市蓝线应当与城市规划一并报批。 （ )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
假设某建设项目建设期 4 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元，第二年 4800万元，第三年 3800 万元，第四年 3400 万元，年平均价格上涨率为 5％，则该项目建设期间涨价预备费为（ ）万元。
A．1130.00
B．1165.43
C．1910.00
D．2003.70
B．1165.43
C．1910.00
D．2003.70
答案：D
解析：
该项目建设期间涨价预备费=
+4800×［（1+5%）2-1］+3800×［（1+5%）3-1］+3400×［（1+5%）4-1］=2003.70（万元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。
+4800×［（1+5%）2-1］+3800×［（1+5%）3-1］+3400×［（1+5%）4-1］=2003.70（万元）。式中，L 为建设期第t 年的计划投资额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；n 为建设期；f 为年均价格上涨率。
某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。
A、2385
B、2393
C、2955
D、2964
B、2393
C、2955
D、2964
答案：A
解析：
本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，卖方得到了2659元/平方米，设正常成交价格为X，X＝2659－X×3.9%，X＝2559（元/平方米）；当买方承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，买方应付给卖方的价格＝2559－2559×6.8%＝2385元/m2。参见教材P186～187。
实施加成征税，加二成等于加正税的（ ）。
A．10％
B．20％
C．30％
D．40％
正确答案：B
编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。
A．现金流量表
B．损益表
C．资金使用计划
D．资金筹措计划
E．资金来源与运用表
正确答案：CD
估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
评估确定被征收房屋价值的主要依据有（ ）。
A.权属
B.区位
C.用途
D.建筑面积
E.户主的地位
B.区位
C.用途
D.建筑面积
E.户主的地位
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。参见教材P57。
我国实行社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（ ）风险。
A、通货膨胀
B、未来运营费用
C、时间
D、持有期
B、未来运营费用
C、时间
D、持有期
答案：D
解析：
考点:房地产投资的个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定因素就越多。
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第4辑
商品房预售合同的主要内容不包括（ ）。
A、人均面积分摊
B、面积差异处理方式
C、前期物业管理
D、商品房质量及保修责任
B、面积差异处理方式
C、前期物业管理
D、商品房质量及保修责任
答案：A
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同主要内容：合同当事人；商品房基本状况；商品房价款；商品房交付条件与交付手续；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；合同备案与房屋登记；前期物业管理；其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。参见教材P132。
被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（ ）
答案：错
解析：
被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。
下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则）
A、150.8
B、160.8
C、170.8
D、180.8
B、160.8
C、170.8
D、180.8
答案：B
解析：
考点:临街土地价值的计算。前街影响深度＝175×320/（320＋240）＝100；后街影响深度＝175×240/（320＋240）＝75；单价＝路线价×平均深度价格修正率；总价＝320×100%×30×100＋240×120%×30×75＝160.8万。
向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（ ）。
A．设计单位
B．施工单位
C．监理单位
D．房地产开发企业
B．施工单位
C．监理单位
D．房地产开发企业
答案：D
解析：
房地产开发项目质量责任制度规定：①房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。②房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者。③尽管在建设环节许多工作都是由勘察设计、施工等单位承担，出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任，但开发商是组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。④此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
一级资质房地产估价有限公司应具备的条件有（ ）。
A．有15名以上专职注册房地产估价师
B．专业技术人员达70%
C．法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D．专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E．股东中有3名以上专职注册房地产估价师
正确答案：ACDE
专业技术人员达70%不是要求条件。
专业技术人员达70%不是要求条件。
甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率 ≤3.0，建筑密度≤33％，绿地率≥35％，人口容量≤8000 人／hm^2，以中、高层为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房，于 2013 年 1 月出租给乙公司，并收到预付年租金 240 万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元，年利率为 8％，借款期限为 3 年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外，另发生经营收入 300 万元，支出 200 万元（含税费），其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元，约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。
保险公司应赔付甲公司（ ）万元。
保险公司应赔付甲公司（ ）万元。
A.800
B.2000
C.3000
D.3100
B.2000
C.3000
D.3100
答案：A
解析：
定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时即已确定保险标的的保险价值，并将其在保险合同中载明的保险。然而对于定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。
某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
每位普通股的股东( )。
A. 拥有相同的权利
B.具有相同的义务
C. 拥有股息、红利分配的请求权
D.拥有查询公司经营状况的请求权
E.拥有单独行使要求召开临时股东大会的权利
B.具有相同的义务
C. 拥有股息、红利分配的请求权
D.拥有查询公司经营状况的请求权
E.拥有单独行使要求召开临时股东大会的权利
答案：C,D
解析：
从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：
(1)参加股东大会的权利。
(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。
(3)股票转让权。
(4)股息红利分配的要求权。
我国《公司法》规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10％列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50％以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。
(5)公司剩余财产的分配权。
(6)对公司事务的质询权。
(1)参加股东大会的权利。
(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。
(3)股票转让权。
(4)股息红利分配的要求权。
我国《公司法》规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10％列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50％以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。
(5)公司剩余财产的分配权。
(6)对公司事务的质询权。
加成只对特定的纳税人征收，附加是对所有纳税人征收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第5辑
下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。
A．住房可支付性指数
B．住房价格合理性指数
C．房价租金比
D．量价弹性
B．住房价格合理性指数
C．房价租金比
D．量价弹性
答案：C
解析：
市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。
关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。
A．大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B．双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C．总代理可以委托分代理
D．房地产开发企业不能直接委托分代理
E．房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
B．双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C．总代理可以委托分代理
D．房地产开发企业不能直接委托分代理
E．房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
答案：B,C,E
解析：
A 项，对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。B 项，对于双重代理，经纪机构可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。C 项，总代理可以再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。D 项，特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，经纪机构的佣金按照各经纪机构所承担的责任大小来分配。E 项，房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式，以便使经纪机构能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。
保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )
答案：错
解析：
保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
在方案比选过程中，当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用的方法包括（ ）。
A、净现值法
B、差额投资内部收益率法
C、费用现值比较法
D、费用年值比较法
E、等额年值法
B、差额投资内部收益率法
C、费用现值比较法
D、费用年值比较法
E、等额年值法
答案：C,D
解析：
考点:方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
若该宗土地使用权出让，则合同附件包括的内容有（）。
若该宗土地使用权出让，则合同附件包括的内容有（）。
A、当事人名称和住所
B、土地界址
C、土地用途
D、宗地平面界址图
B、土地界址
C、土地用途
D、宗地平面界址图
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。
下列关于城乡规划的编制与审批的表述错误的是（ ）。
A.全国城镇体系规划由国务院城乡规划主管部门报国务院审批
B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批
C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划
D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划
B.直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批
C.城市人民政府城乡规划主管部门根据全国城镇体系规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划
D.城市人民政府可以组织编制重要地块的修建性详细规划
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。参见教材P70。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A．属于房地产开发企业
B．属于业主共有
C．属于物业服务企业
D．归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
正确答案：D
某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（ ）万m2。
A.465
B.485
C.665
D.915
B.485
C.665
D.915
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。2016年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3—9:
如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。
A. 22.22% B.33.61%
C. 36.55% D.37.80%
如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为（）。
A. 22.22% B.33.61%
C. 36.55% D.37.80%
答案：C
解析：
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第6辑
以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过5年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评价价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
某房地产纠纷估价报告致委托方函（略）
封面及目录（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、委托方
某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。
某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。
三、估价对象
(一)估价对象界定
某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1~4层为商业裙楼，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。
此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
(二）权利状况
根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的《国有土地使用证》(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根据委托方的《鉴定委托书》，某房地产开发有限公司与某保税区某贸易有限公司、某开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为某大厦某单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
(三）建筑物状况
大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋楼角相对的方形大厦，外墙采用髙级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m,建筑结构及风格在商业区具有一定的标志性。大厦地下1~2层为设备层，地上1~4层为商业用房，5层为设备层，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为某大厦某单元的8套房屋，每套建筑面积均为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1~2部分体式空调。
四、估价目的
为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判及进行转让提供参考价格。
五、估价时点
(1)1997 年4月25日；
(2)1998 年6月18日；
(3)2001 年6月5日。
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。
七、估价依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及某物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
(一)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最髙收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。
(二)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
(三)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
九、估价思路和方法
本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：
1. 1997年4月25日
估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并入住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。
2. 1998年6月18日
根据评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。
3. 2001年6月5日
根据某物业管理公司的介绍以及评估人员对某房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。
十、估价结果
我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
十一、估价人员（略）
房地产估价计算书
一、个别因素分析
(一）土地用途:某大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。
(二）土地使用权性质：某大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为X X，土地出让年限为50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截止至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截止至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截止至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。
(三）建筑面积:估价对象建筑面积为1 084.4m2，每套房屋的建筑面积均为135.5m2。
(四）根据某物业管理公司的介绍及其提供的《某区某路某号楼单元面积汇总表》,估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1~2部分体式空调。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、估价思路及方法（同估价结果报告）
五、估价测算过程
(一）测算1997年4月25日的房地产价格
1.对采用收益法进行评估的解释
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。
根据评估人员所掌握的资料，某大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，某大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2*d)，与之类似项目的租金约为1.1~1.3美元/m21999年中期至今，随着某市髙档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调査，1999~2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2~3元/(m2*d)。
显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。
2.采用市场比较法进行评估
根据评估人员所掌握的资料，与某大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。
(1)比较实例选择
选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
实例A:某广场
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修,地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。
实例B:某大厦
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。
实例C:某大厦
位于某市某区某广场某号，某站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。
(2)估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表3—46。
估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。
1)日期修正
由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。
2)区域因素
①交通通达度：某大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但某大厦与实例C两面临街，出人较方便；实例A与实例B位于某路的南侧，出人皆依靠某路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%;则实例A、B为98，实例C不作修正。
②商业繁华度：某大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临某路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔某路北侧才为步行街及某街，商业繁华度稍差于某大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%;则实例A、B为99，实例C不作修正。
③公用设施完备度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。
④环境优劣度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。
3)个别因素
①物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。某大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察,实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；某大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103,实例B不作修正。
②空调系统:估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103,实例B不作修正。
③电梯系统：某大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。
④智能化系统:估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位;设置了国际卫星电视系统;保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于XX大厦及实例C，智能化系统分基本
完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。
(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(表3—47)。
取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=l495美元/m2房地产总价=1495美元/m2XI084.4m2=l621178美元=162.12万美元
(二)测算1998年6月18日的房地产价格
根据某物业管理公司的介绍及评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，某市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=1495美元/m2房地产总价=1495美元/m2Xl084.4mz=l621178美元=162.12万美元根据XX物业管理公司向评估人员出示1997~1998年XX大厦的部分销售合同，经过XX市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录见表
3一49。
虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映XX大厦的正常销售水平。
(三）测算2001年6月5日的房地产价格
自1999年中期至今，随着某市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方面发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999~2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观真实反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
1.租金收入
(1)年租金毛收入
与估价对象在同一区域内类似项目租金在2~3元/(m2*d)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元/(m2*d)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：
2. 5元/(m2*d)X365dX1084.4m2=989515元
(2)年有效租金收入
按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：
989515元X(1—20%)X(1—5%)=752031元
2.年客观运营费用
(1)房产税
按年有效租金收入的12%计算：
752031元X12%=90244元
(2)营业税
按年有效租金收入的5.5%计算：
752031元X5.5%=41362元
(3)物业维修费
根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：
752031元X3.0%=22561元
(4)物业管理费
包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：
752031元X8%=60162元
(5)租赁代理费
由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月（30d)租金毛收入计算：
2. 5元/(m2*d)X30dX1084.4m2=81330元
(6)保险费
保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：
7 000元/m2XI084.4m2X0.3%=22772元
(7)年客观运营成本
年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=(90244+41362+22561+60162+81330+22772)元=318431元
3.年净收益
年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=(752031-318431)元=433600元
4.确定资本化率及净收益递增比率
(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。
①选取可比实例
选取市场上与估价对象类似的房地产实例A—套建筑面积为120m2的公寓、实例B—套建筑面积为112m2的公寓以及某大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均
水平，得出三个物业的净收益，见表3—50。
②采用平均法求取资本化率
三个比较实例采用平均法得出的资本化率，见表3—51。
根据评估人员所掌握的资料XX大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。
采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：
(5.31%+1.16%)÷2=3.24%
(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的43年的经营年限将保持平稳状态。
5.完整产权条件下的房地产市场价格
式中p——完整产权的房地产市场价格；a——年净收益(433600元/年）；r——资本化率(4.91%);
n-土地使用年限(按剩余土地使用年限43年计）。
根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。
封面及目录（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、委托方
某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。
某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。
三、估价对象
(一)估价对象界定
某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1~4层为商业裙楼，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。
此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
(二）权利状况
根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的《国有土地使用证》(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根据委托方的《鉴定委托书》，某房地产开发有限公司与某保税区某贸易有限公司、某开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为某大厦某单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
(三）建筑物状况
大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋楼角相对的方形大厦，外墙采用髙级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m,建筑结构及风格在商业区具有一定的标志性。大厦地下1~2层为设备层，地上1~4层为商业用房，5层为设备层，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为某大厦某单元的8套房屋，每套建筑面积均为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1~2部分体式空调。
四、估价目的
为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判及进行转让提供参考价格。
五、估价时点
(1)1997 年4月25日；
(2)1998 年6月18日；
(3)2001 年6月5日。
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。
七、估价依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及某物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
(一)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最髙收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。
(二)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
(三)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
九、估价思路和方法
本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：
1. 1997年4月25日
估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并入住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。
2. 1998年6月18日
根据评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。
3. 2001年6月5日
根据某物业管理公司的介绍以及评估人员对某房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。
十、估价结果
我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
十一、估价人员（略）
房地产估价计算书
一、个别因素分析
(一）土地用途:某大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。
(二）土地使用权性质：某大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为X X，土地出让年限为50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截止至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截止至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截止至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。
(三）建筑面积:估价对象建筑面积为1 084.4m2，每套房屋的建筑面积均为135.5m2。
(四）根据某物业管理公司的介绍及其提供的《某区某路某号楼单元面积汇总表》,估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1~2部分体式空调。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、估价思路及方法（同估价结果报告）
五、估价测算过程
(一）测算1997年4月25日的房地产价格
1.对采用收益法进行评估的解释
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。
根据评估人员所掌握的资料，某大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，某大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2*d)，与之类似项目的租金约为1.1~1.3美元/m21999年中期至今，随着某市髙档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调査，1999~2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2~3元/(m2*d)。
显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。
2.采用市场比较法进行评估
根据评估人员所掌握的资料，与某大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。
(1)比较实例选择
选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
实例A:某广场
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修,地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。
实例B:某大厦
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。
实例C:某大厦
位于某市某区某广场某号，某站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。
(2)估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表3—46。
估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。
1)日期修正
由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。
2)区域因素
①交通通达度：某大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但某大厦与实例C两面临街，出人较方便；实例A与实例B位于某路的南侧，出人皆依靠某路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%;则实例A、B为98，实例C不作修正。
②商业繁华度：某大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临某路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔某路北侧才为步行街及某街，商业繁华度稍差于某大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%;则实例A、B为99，实例C不作修正。
③公用设施完备度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。
④环境优劣度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。
3)个别因素
①物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。某大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察,实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；某大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103,实例B不作修正。
②空调系统:估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103,实例B不作修正。
③电梯系统：某大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。
④智能化系统:估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位;设置了国际卫星电视系统;保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于XX大厦及实例C，智能化系统分基本
完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。
(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(表3—47)。
取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=l495美元/m2房地产总价=1495美元/m2XI084.4m2=l621178美元=162.12万美元
(二)测算1998年6月18日的房地产价格
根据某物业管理公司的介绍及评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，某市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=1495美元/m2房地产总价=1495美元/m2Xl084.4mz=l621178美元=162.12万美元根据XX物业管理公司向评估人员出示1997~1998年XX大厦的部分销售合同，经过XX市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录见表
3一49。
虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映XX大厦的正常销售水平。
(三）测算2001年6月5日的房地产价格
自1999年中期至今，随着某市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方面发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999~2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观真实反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
1.租金收入
(1)年租金毛收入
与估价对象在同一区域内类似项目租金在2~3元/(m2*d)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元/(m2*d)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：
2. 5元/(m2*d)X365dX1084.4m2=989515元
(2)年有效租金收入
按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：
989515元X(1—20%)X(1—5%)=752031元
2.年客观运营费用
(1)房产税
按年有效租金收入的12%计算：
752031元X12%=90244元
(2)营业税
按年有效租金收入的5.5%计算：
752031元X5.5%=41362元
(3)物业维修费
根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：
752031元X3.0%=22561元
(4)物业管理费
包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：
752031元X8%=60162元
(5)租赁代理费
由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月（30d)租金毛收入计算：
2. 5元/(m2*d)X30dX1084.4m2=81330元
(6)保险费
保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：
7 000元/m2XI084.4m2X0.3%=22772元
(7)年客观运营成本
年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=(90244+41362+22561+60162+81330+22772)元=318431元
3.年净收益
年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=(752031-318431)元=433600元
4.确定资本化率及净收益递增比率
(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。
①选取可比实例
选取市场上与估价对象类似的房地产实例A—套建筑面积为120m2的公寓、实例B—套建筑面积为112m2的公寓以及某大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均
水平，得出三个物业的净收益，见表3—50。
②采用平均法求取资本化率
三个比较实例采用平均法得出的资本化率，见表3—51。
根据评估人员所掌握的资料XX大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。
采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：
(5.31%+1.16%)÷2=3.24%
(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的43年的经营年限将保持平稳状态。
5.完整产权条件下的房地产市场价格
式中p——完整产权的房地产市场价格；a——年净收益(433600元/年）；r——资本化率(4.91%);
n-土地使用年限(按剩余土地使用年限43年计）。
根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。
答案：
解析：
(1)封面及目录和致委托方函顺序颠倒。
(2)缺少估价师声明。
(3)委托方和估价方缺少联系电话。
(4)一次评估只能有一个目的。
(5)缺少合法原则。
(6)缺少估价日期。
(7)估价结果报告中缺少估价应用的有效期。
(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。
(9)区域因素分析中用词不当。
(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。
(11)资本化率的计算过程错误。
(12)剩余土地使用年限错误。
(13)缺少附件。
(2)缺少估价师声明。
(3)委托方和估价方缺少联系电话。
(4)一次评估只能有一个目的。
(5)缺少合法原则。
(6)缺少估价日期。
(7)估价结果报告中缺少估价应用的有效期。
(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。
(9)区域因素分析中用词不当。
(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。
(11)资本化率的计算过程错误。
(12)剩余土地使用年限错误。
(13)缺少附件。
在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。
A.项目用地
B.房地产市场供需
C.房价现状及走势
D.交通运输条件
E.外围基础设施
B.房地产市场供需
C.房价现状及走势
D.交通运输条件
E.外围基础设施
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。
【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。
A.估价主体资格需依法取得
B.估价对象状况需依法判定
C.估价对象收益需依法确定
D.估价方法需依法选用
B.估价对象状况需依法判定
C.估价对象收益需依法确定
D.估价方法需依法选用
答案：B
解析：
本题考查的是合法原则。选项B，估价对象的状况，是需要依法确定的。选项A，估价主体资格，的确需要依法取得，但不是合法原则的应用；选项C，估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D，估价方法是根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和法律也没太大关系。
“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（ ）
答案：对
解析：
考点:敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。
入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）
A向原房地产估价机构书面申请复核
B另行委托房地产估价机构评估
C 要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新评估
D申请专家委员会鉴定
正确答案：AB
逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
答案：B
解析：
某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。
答案：
解析：
旧的房地成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）计算土地重新购建价格
土地重新购建价格=600×103.80/100×（1+2.40%）×[1-1/（1+6.50%）44]/ [1-1/（1+6.50%）50]=624.62（元/m2）
（2）计算建筑物重新购建价格
设建筑物重新购建价格为V，则
建安工程费及专业费＝3500×（1＋8%）＝3780（元/m2）
管理费＝3500×（1＋8%）×5%＝189（元/m2）
销售费用＝V×3%
投资利息＝[3780＋189＋V×3%]×[（1+6%）0.5－1]＝117.34+0.00089 V
销售税费＝V×5%
开发利润＝[3780＋189＋V×3%] ×15%＝595.35＋0.0045V
建筑物重新购建价格＝建设成本＋管理费＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
V＝3780＋189＋V×3%＋117.34+0.00089V＋V×5%＋595.35＋0.0045V
解得：V＝5118.78（元/m2）
（3）计算建筑物折旧
可修复部分，就是修理费用50000元
不可修复部分的物质折旧＝（5118.78元/m2×6000m2－50000）×5/49＝3128844.90（元）
物质折旧总和为3128849.90元
（4）该房地产成本价格
＝624.62×9000＋5118.78元/m2×6000－3128849.90
＝5621580＋30712680－3128849.90
＝33205410.0（元）
（1）计算土地重新购建价格
土地重新购建价格=600×103.80/100×（1+2.40%）×[1-1/（1+6.50%）44]/ [1-1/（1+6.50%）50]=624.62（元/m2）
（2）计算建筑物重新购建价格
设建筑物重新购建价格为V，则
建安工程费及专业费＝3500×（1＋8%）＝3780（元/m2）
管理费＝3500×（1＋8%）×5%＝189（元/m2）
销售费用＝V×3%
投资利息＝[3780＋189＋V×3%]×[（1+6%）0.5－1]＝117.34+0.00089 V
销售税费＝V×5%
开发利润＝[3780＋189＋V×3%] ×15%＝595.35＋0.0045V
建筑物重新购建价格＝建设成本＋管理费＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
V＝3780＋189＋V×3%＋117.34+0.00089V＋V×5%＋595.35＋0.0045V
解得：V＝5118.78（元/m2）
（3）计算建筑物折旧
可修复部分，就是修理费用50000元
不可修复部分的物质折旧＝（5118.78元/m2×6000m2－50000）×5/49＝3128844.90（元）
物质折旧总和为3128849.90元
（4）该房地产成本价格
＝624.62×9000＋5118.78元/m2×6000－3128849.90
＝5621580＋30712680－3128849.90
＝33205410.0（元）
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第7辑
省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划的组织编制机关，应当组织有关部门和专家定期对规划实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高住宅价格。
房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。
A、 成本导向定价法
B、 购买者导向定价法
C、 竞争导向定价法
D、 市场导向定价法
B、 购买者导向定价法
C、 竞争导向定价法
D、 市场导向定价法
答案：A
解析：
房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
正确答案：A
土地使用者向国家支付75%土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。 ( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
A.资产负债表
B.投资计划与资金筹措表
C.借款还本付息估算表
D.财务计划现金流量表
E.利润表
B.投资计划与资金筹措表
C.借款还本付息估算表
D.财务计划现金流量表
E.利润表
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是基本报表。基本报表有四个，分别是现金流量表、财务计划现金流量表、利润表和资产负债表。
甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是（ ）。
A.不超过100万元
B.不超过80万元
C.不超过20万元
D.在20～80万元
B.不超过80万元
C.不超过20万元
D.在20～80万元
答案：C
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100－80＝20（万元）。
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的所有费用。（ ）
答案：错
解析：
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、营业税金及附加、城镇土地使用税、房产税和法律费用等。
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第8辑
某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅，每栋基低面积和建筑面积分别900㎡、21600㎡；16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、14040㎡；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、8640㎡，则该居住取住宅平均层数为（ ）层
A 7.9
B 11.9
C 12.1
D 19.0
正确答案：B
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
房地产估价师在评估时应（ ）。
房地产估价师在评估时应（ ）。
A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。
A．估价作业期间的某日
B．实地查勘估价对象期间的某日
C．估价报告出具日期
D．估价报告出具后的某日
B．实地查勘估价对象期间的某日
C．估价报告出具日期
D．估价报告出具后的某日
答案：D
解析：
价值时点一般采用公历表示，精确到日。价值时点为现在的，一般以估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）为价值时点，一般不得早于受理估价委托之日（如收到估价委托书之日、签订估价委托合同之日），不得晚于出具估价报告之日。价值时点为过去的，确定的价值时点应早于受理估价委托之日。价值时点为将来的，确定的价值时点应晚于出具估价报告之日。
股票是一种只适用于（）的证券。
A、无限公司
B、有限公司
C、两合公司
D、股份有限公司
B、有限公司
C、两合公司
D、股份有限公司
答案：D
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。股票是一种只适用于股份有限公司的证券。参见教材P289。
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备( )资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
反映建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等信息的施工图为（ ）。
A.总平面图
B.建筑平面图
C.建筑立面图
D.建筑剖面图
B.建筑平面图
C.建筑立面图
D.建筑剖面图
答案：C
解析：
本题考查的是建筑识图基础。建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。反映了建筑物的外貌，标明各层建筑标高、层数等。参见教材P74。
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分 别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（ ）。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙两宗土地任选其一
正确答案：D
房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。
A．开发内容和规模的分析与选择
B．评价方案构造
C．区位分析与选择
D．开发时机的分析与选择
E．融资方式的分析与选择
正确答案：ACDE
[答案] ACDE 房地产开发项目策划方案用以指导后续开发投资活动，通常包括如下内容：(1)区位分析与选择；(2)开发内容和规模的分析与选择；(3)开发时机的分析与选择；(4)合作方式的分析与选择；(5)融资方式与资金结构的分析与选择；(6)产品经营方式的分析与选择。
[答案] ACDE 房地产开发项目策划方案用以指导后续开发投资活动，通常包括如下内容：(1)区位分析与选择；(2)开发内容和规模的分析与选择；(3)开发时机的分析与选择；(4)合作方式的分析与选择；(5)融资方式与资金结构的分析与选择；(6)产品经营方式的分析与选择。
销售费用包括( )。
A、 销售人员的工资及福利费
B、 广告宣传费
C、 销售代理费
D、 办公费
E 销售税金及附加
B、 广告宣传费
C、 销售代理费
D、 办公费
E 销售税金及附加
答案：B,C
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查成本法中房地产价格的构成。销售费用包括广告宣传、销售代理费。解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。
2021房地产估价师考试真题及详解9辑 第9辑
成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了（ ）。
A.正常报酬
B.正常回报
C.正常利润
D.超额利润
B.正常回报
C.正常利润
D.超额利润
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。成本理论中，当商品的销售收入超过经济成本时，厂商获得了超额利润。
已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（ ）作为计息周期的。
A．年
B．半年
C．季度
D．月
正确答案：C
凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业组织。凡从事房地产估价、房地产经纪工作的组织和个人，承认中国房地产估价师与房地产经纪人学会章程，遵守其有关规定的，可申请加入中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
7～8 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日，虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院。为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你站在房地产估价师的角度回答下列问题：
第 7 题 为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为（ ）。
A．纠纷调解之
B．2000年5月
C．2000年2月28日
D．评估机构在具体进行估价时的某一天
正确答案：D
在实际估价中，我们采用的是实际成本。 （ ）
正确答案：×
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
测量学按照作用范围分类，包括（ ）。
A.空间测量
B.大地测量
C.陆地测量
D.海洋测量
E.房产测量
B.大地测量
C.陆地测量
D.海洋测量
E.房产测量
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产测绘的内涵。测量学按照作用范围可分为空间测量、陆地测量、海洋测量。
土地面积的量算可采用（ ）等方法。
A.坐标解析法
B.实地测量法
C.几何要素法
D.代数计算法
E.图解计算法
B.实地测量法
C.几何要素法
D.代数计算法
E.图解计算法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。土地面积的量算可采用坐标解析法、几何要素法和图解计算法等方法。
以出让方式取得土地使用权，在交付全部土地使用权出让金，并取得十地使用权证后，房地产开发项目即可转让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
正确答案：C
[答案] C
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。
[答案] C
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。
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