2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第1辑
房地产开发企业申领《建设工程施工许可证》应具备的条件包括（ ）。
A．建设工程用地批准手续已经办理
B．建设工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％
C．已按规定办理了工程安全监督手续
D．已按规定确定了施工企业
E．施工图设计文件已按规定进行了审查
答案：A,C,D,E
解析：
房地产开发企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件：①已经办理该建筑工程用地批准手续。②在城市规划区的建筑工程，已经取得《建设工程规划许可证》。③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。④已经确定施工企业，按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。⑥有保证工程质量和安全的具体措施。⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。⑧建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％；⑨法律、行政法规规定的其他条件。
投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ ）。
A．实现财富最大化
B．保值增值
C．降低投资组合的总体风险
D．降低通货膨胀的影响
正确答案：A
投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。
为了估算收益性物业的价值（V），可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指（ ）。
A．物业年潜在经营收入
B．物业年实际收入
C．物业的年经营收入
D．物业年净经营收入
甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。
根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些
答案：
解析：
房地产估价师在估价中存在下述错误：
（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。
（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。
（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。
（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办理相关登记手续。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 房地产估价机构提交的国有土地上房屋征收评估分户初步评估结果应包括（）。
A.房屋评估价值
B.评估对象的构成
C.装饰装修评估结果
D.评估对象基本情况
E.停产停业损失评估结果
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第2辑
存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值，是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于（ ）。
A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.比较相对指标
D.动态相对指标
答案：B
解析：
本题考查的是相对指标。存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值。分子分母为两个不同性质的总体，但是具有一定联系。此为强度相对指标。
P344。
答案：错
解析：
本题考查的是平均指标。加权平均数适用于已分组的分布数列。
某家庭估计在今后10年内的月收入为20000元，如果其月收入的35%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为6%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少
答案：
解析：
该家庭每月用于住房支出的数额A=20000×35%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=10×12=120（月）。
最高贷款额P=A/i×[1-1/（1+i）n]，P=7000/0.5%×[1-1/（1+0.5%）120]=630514.17（元）。
房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（ ）。
A．试探性调查
B．预测性调查
C．因果性调查
D．描述性调查
答案：A
解析：
调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60 万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10 万元，能够增加多少购买者。
如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C．被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。
A．财务内部收益率
B．财务净现值
C．动态投资回收期
D．租售期
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第3辑
影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。
A．大气环境
B．声觉环境
C．城市规划
D．水文环境
由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是（ ）。
A．汇票
B．本票
C．支票
D．银行券
在F列合同中，属于从合同的有（ ）。
A．购房合同
B．抵押合同
C．保险合同
D．借款合同
房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。
A、 资本金
B、 预租售收入
C、 借贷资金
D、 政府资助
从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有（ ）
A．GNP增长率
B．信贷政策
C．市场吸纳率
D．房地产开发成本及成本指数
房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（ ）。
A.专家打分法
B.“三项预测值”法
C.解析法
D.蒙特卡洛模拟法
答案：B
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价的方法有以下几种：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项B不是风险分析的方法，是敏感性分析的方法。
(2015年真题) 房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。
A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第4辑
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
正确答案：
1．选用成本法、收益法和比较法中任两种。
2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
4．答：①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金。②或评估完全产权条件的价值，然后扣除需要补交的土地使用权出让金。③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
写字楼分类过程中需考虑的因素有( )。
A．写字楼的级别
B．写字楼的物业管理
C．写字楼的级别，写字楼的位置
D．写字楼的位置，交通方便性，建筑形式
正确答案：D
[答案] D 写字楼分类需考虑的因素有位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置，为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、承租人类型。
效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（ ）。
A、净现值法
B、费用现值比较法
C、等额年值法
D、费用年值比较法
E、差额投资内部收益率法
答案：B,D
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。参见教材P210。
下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
（ ）是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向。
A.城市规模
B.城市性质
C.城市分区
D.城市用地
答案：B
解析：
本题考查的是城市性质与城市规模。城市性质是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向，科学地确定城市性质是充分发挥城市作用的重要前提。
宏观经济周期循环的扩张过程包括（ ）。
A.繁荣
B.衰退
C.萧条
D.复苏
E.重生
答案：A,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏，其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程。
2021房地产估价师历年真题和解答5辑 第5辑
征收农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。
A．将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价
B．对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价
C．对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额
D．对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款
E．对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金
答案：D,E
解析：
AB两项，《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④已依法公告列入拆迁范围的房地产；⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑥依法不得抵押的其他房地产。C项，评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（ ）
答案：错
解析：
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：①忽视投资项目中的柔性价值；②忽视投资机会的选择；③忽视了房地产项目的收益成长。
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
A、B座合计抵押建筑面积为（）m2。
A.124500 B.127000
C. 132500 D.135000
下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（ ）。
A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业
答案：D
解析：
考点:保值增值。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A.绿地控制范围
B.历史建筑保护范围
C.地表水保护范围
D.城市基础设施用地控制界线
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。
物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现（ ）。
A．独立核算
B．自负盈亏
C．自我发展
D．自我完善
E．产业均衡
正确答案：ABCD
物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善。
