2021房地产估价师历年真题解析8卷
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第1卷
(二)2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例．可否选取其作为可比实例?为什么?
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?
1.不可取。
因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。
2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：
（１）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；
（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；
（3）应考虑是否存在无形收益。
3.确定自营部分净收益时应注意：
（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；
（2）应扣除正常商业利润。
或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。
或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
B.29.000
C.52.000
D.81.000
B、等额年值法
C、差额内部收益率法
D、费用现值法
B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释
D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行
E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释
房地产投资开发需要（ ）。
A．土地
B．建材
C．相应资质
D．劳动力
E．资金
2017年，甲房地产开发企业以自身信用，按法定程序，公开发行期限为1年的债券，为新项目募集资金。直至2017年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2018年初，李某与甲企业签订房地产买卖合同，合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
以各类住宅物业为分类，各自每层建筑面积均相等，下列关于该项目住宅建筑的表述，正确的是（ ）。
B.洋房住宅建筑应采用混合结构
C.洋房住宅建筑可采用剪力墙结构
D.高层住宅建筑宜采用剪力墙结构
高层住宅平均层数＝高层住宅总建筑面积/高层住宅基底面积＝（200000/4－1800）/1800＝26.8（层）；故高层住宅建筑适宜采用剪力墙结构体系。
洋房住宅每栋6层，为多层建筑，可以采用剪力墙结构，但并非一定要采用混合结构。
参见教材P70。
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第2卷
城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。( )
[答案] ×
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( )万元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、（b）中地块C的价值大于地块D的
C、（c）中地块E的价值大于地块F的
D、（d）中地块G的价值大于地块H的
由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，具体表现在( )等。
A．市场供给的特点
B．市场需求的特点
C．市场趋势的特点
D．市场价格的特点
E．市场交易的特点
[答案] ABDE A、B、D、E项是房地产市场的主要特征，但对于某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。
B.往返丈量某一段距离，每次观测结果都不会一致
C.自动化仪器不会受到操作者的影响
D.观测时的自然界会使观测值产生误差
E.各种测量仪器都会有一定的误差
B．《建设用地规划许可证》
C．《国有土地使用证》
D．《建设工程规划许可证》
E．《建设工程施工许可证》
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第3卷
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格
房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是( )。
A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
建筑制图中，根据"国标"规定，总图以厘米为单位。（ ）
总图应以米为单位。
B.业主委员会
C.一半以上业主
D.全体业主和物业管理企业共同
( )也称单项工程，是建设项目的组成部分。
A、分项工程
B、分部工程
C、单位工程
D、工程项目
B.股票和公司债券同属于、流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系
B、 1719.43
C、 1743.69
D、 2149.29
＝300000×80%×[1+0.5%×[(1+0.5%)240]÷[(1+0.5%)240-1)
＝1719.43(元)
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第4卷
下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是（ ）。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润一未分配利润
C企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利 润；经营收入一销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润一税后利润一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（ ）。
A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
<1> 、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？
<2> 、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？
2. 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、运营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
答题需要层次，考三个问题
1.房屋用途的确定、违章建筑确认
2.征收估价机构的选择
3.征收补偿的确定
2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。
3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。
举一反三
征收补偿是问答题或单选题必考的内容
主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。
B.1/3
C.2/3
D.2/5
甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。
A．经市（县）人民政府批准
B．经委托人书面同意
C．经房地产行政主管部门批准
D．经省（自治区、直辖市）人民政府批准
下列关于价值类型的表述中，错误的是（ ）。
A．在用价值为市场价值
B．投资价值属于非市场价值
C．市场价值的前提之一是继续使用
D．同一估价对象可能有不同类型的价值
B、摘要
C、结论
D、正文
E、附图
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第5卷
封面与目录(略）
估价师声明（略）
某商场抵押价值估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
1. 土地
(1)名称：某总公司综合用地。
(2) 土地位置：某市人民西路某号。
(3) 土地用途：综合用宗地。
(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。
(5) 土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。
(6)土地权属性质：国有土地。
(7)形状：规则，一面临街地。
(8)周围环境、景观:估价对象位于某市某路，属某市旧城区，属较繁华商业区。该地区交通、水电、通讯等基础配套设施完备，各项公共配套服务设施齐全，目前周围建筑大部分是单位住宅及私人房。人民西路上有3路、210路公共汽车，估价对象距离某市商业中心区不到800m，客流量很大;距火车站、汽车客运中心仅5分钟的车程，据此分析，估价对象所处地段对外交通条件较好。
(9)基础设施完备程度：水、电、通信、道路完善。
(10)土地平整程度：平整。
(11)水文地质状况：土地承载力高，可以建高层建筑。
(12)利用现状：商业用地。
(13) 土地级别：某市二级。
(14) 土地权利状况：
①土地使用权属属主:根据国有土地使用证记载，权属属主为某总公司。
②土地取得方式：政府出让方式取得。
③土地使用年限：50年（自1995年3月1日起至2045年3月1日止）。
④土地已使用年限：5. 75年。
⑤土地剩余使用年限:44. 25年。
2.建筑物
某购物广场于1999年6月26日建成使用，总建筑面积为21128m2，为地下1层、地上6层的框剪结构建筑，1~4层为商场，5~6层为娱乐场所，一面临街。本次的评估对象为第3层商场，建筑面积为2795.32m2;装修状况:外墙，临街面为高级玻璃幕墙和贴铝塑板，其余各面贴高级劈离砖；内墙，双飞粉腻子墙面;顶棚，石膏板吊顶;地面，耐磨砖;设备，设有1台客货梯、2台货梯、2台自动扶梯、4座疏散楼梯，每层设有自动喷淋系统和自动防火报警系统;设有中央空调系统。
根据房屋所有权证书记载，权属属主为某总公司。
四、估价目的
为委托方向银行申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。
五、估价时点
2003年1月6日。
六、估价原则（略）
七、估价方法
估价人员在实地调查勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场，具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为适合。
收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
估价思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。
八、估价结果
1.单位面积房地产评估价格9 395元/m2。
2.房地产评估总价值2 626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）。
九、估价人员（略）
十、估价报告应用的有效期
本报告有效期为一年，即从2003年7月6日至2004年7月5日止。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价人员在实地调査勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，本次评估的内容包括了委估建筑以及其所分摊的土地，根据估价时点时估价对象状况、估价目的及某市房地产市场实际情况，估价对象用途为商场,具有持续稳定的收益，故采用收益法对估价对象进行评估最为合适。
基本思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。
五、估价测算过程
1.估算步骤
(1)搜集有关收入和税费的资料；
(2)估算潜在毛收入；
(3)估算有效毛收入；
(4)估算运营费用；
(5)估算净收益；
(6)选用适当的资本化率；
(7)选用适宜的计算公式求出收益价格。
2.估算过程
(1)市场调査
估价对象总建筑面积为2795.32m2，有效出租面积为85%，现出租率为100%，实际租金为每月130元/m2，所有费用均由出租方承担，每月的税金（含房产税、营业税、城市维护建设费、教育费附加等)及水电费为10元/m2。据调査，某市同类结构和装修标准的商场租金水平为每月100~150元/m2，年管理费为年租金的3%,年维修费为重置价的1.5%，年保险费为重置价的1.5%。，建筑重置价为1900元/m2，耐用年限为60年，残值率为0。据此分析，估价对象的租金水平符合某市客观租金水平，故取其实际租金进行评估。根据XX市近几年来房地产市场的变化趋势分析，同区域同类房地产的租金水平变化不大，故在评估过程中我们假设估价对象在使用年限内每年的净收益保持不变。
(2)计算年有效毛收入
年有效毛收入=130元/(m2.月）X2795.32m2X12月X100%X85%=3706594.32元
(3)计算年总运营费用
①年税金及水电费=10元/(m2 *月）X12月X2795.32m2=335438.40元
②年管理费=3 706594.32元X3%=111197.83元
③年维修费=1900元/m2X2795.32元X1.5%=79666.62元
④总费用=①+②+③
=(335438.40+111197.83+79666.62)元=526302.85元
(4)计算年总净收益
年总净收益=年总收益一年总费用
=(3706594.32—526302.85)元=3180291元
(5)选用适当的资本化率
利用安全利率加风险调整值进行确定，通过比较分析，根据银行一年期存款利率（为
2. 25%)，宏观经济增长率、某市同类同性质房地产收益状况等，我们取综合资本化率r为12%。
(6)计算收益价格
收益价格计算公式：
式中r——房地产综合资本化率；
n——收益年限，估价对象的尚可使用年限即为收益年限，为50年；a-年净收益。
(7)评估结果
房地产评估总价值:2626万元。
单位面积房地产评估价格：9395元/m2。
六、估价结果确定
房地产评估总价值:2626万元（大写：人民币贰仟陆佰贰拾六万元整）
(2)缺少估价的假设和限制条件。
(3)缺少对价值定义的说明。
(4)缺少估价作业日期。
(5)缺少估价依据。
(6)缺少区域因素分析。
(7)年总运营费用未计算年保险费。
(8)计算收益价格时的收益年限有错误。
(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。
(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。
(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。
(12)估价结果中缺少单价。
(13)缺少确定估价结果的依据。
(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。
(15)缺少附件。
B、515000
C、520000
D、540000
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
B.用地位置
C.规划土地使用要求
D.建设项目与高压电力线等的距离要求
E.居住建筑的公共服务设施配套建设指标
“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.租赁价格
C.评估价格
D.市场价格
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、（ ）。
A．房地产投资信托
B．外资企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第6卷
B.发行者的资信级别
C.偿还期限
D.发行者的企业特色
E.利率计算方式
1．(1)先求项目总开发价值GDV。 ①总销售收入：9600元/m2(上标)×10000m2(上标)＝96000000元＝9600万元。 ②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 ①购地款：1000元/m2(上标)×10000m2(上标)＝10000000元＝1000万元。 ②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。 ③建造成本：2500元/m2(上标)×10000m2(上标)＝25000000元＝2500万元。 ④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。 ⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)×10000m2(上标)=4000000元＝400万元。 ⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。 ⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元＝775.86万元。?
[解析] 成本利用率
会计要素主要包括（ ）。
A．资产、负债、所有者权益
B．资产、负债、所有者权益、收入、费用
C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润
D．资产、收入、利润
会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计量的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润等。
就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。
A．潜在需求评估
B．市场趋势分析
C．市场规模分析
D．市场需求预测
[答案] D 市场需求预测，就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
B、 636
C、 1300
D、 1204
房地产开发项目评估一般包括（ ）。
B、投资方拟介入一个房地产开发项目时进行的评估
C、银行准备对房地产开发项目提供融资贷款时进行的评估
D、对房屋征收进行的评估
E、对房屋保险进行的评估
B.开发建设单位进行实质性投入的日期
C.土地使用权出让金缴纳
D.土地使用证取得
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第7卷
某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于( )。
A．3275元/m2
B．3287元/m2
C．3402元/m2
D．4375元/m2
在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/㎡。
A．486．52
B．521．74
C．559．50
D．1398．76
物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价上折旧注重的是( )。
A．原始取得价值的减价修正
B．原始取得价值的摊销与回收
C．重置价值的摊销与回收
D．市场价值的真实减损
[答案] D
估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损。
B.主持人报出起叫价
C.竞买人举牌应价或报价
D.主持人落槌表示拍卖成交
E.没有底价的，主持人不需要明确提示
B、工程合同
C、工程质量
D、工程投资
E、工程总量
某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。
(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。
(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。
(4)①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；②评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。
(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。
2021房地产估价师历年真题解析8卷 第8卷
我国的国库券为（ ）。
A．短期债券
B．中期债券
C．长期债券
D．永久债券
（ ）是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
如年资本化率为5．2S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
B、 8
C、 9
D、 10
B.政府规章
C.部门规章
D.自治条例
用益物权包括（ ）
A 承包经营权
B 建设用地使用权
C 债券
D 典权
E 所有权
某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。
A．23.4
B．28.6
C．33.4
D．46.8
[答案] D
依题意，土地乙的总地价为40×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)＝ 46.8(万元)。
B.资本
C.劳动力
D.企业家才能
