2021房地产估价师考试真题及详解5辑

发布时间:2021-06-29

2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第1辑


开发商申请领取施工许可证时,若建设工期不到一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的( )。

A.20%
B.30%
C.40%
D.50%

答案:D
解析:
本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的,到位资金原则上不少于工程合同价的50%;工期超过一年的,到位资金原则上不少于合同价的30%。参见教材P80。


土地增值税实行超额累进税率,增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分,税率为( )。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

正确答案:C


甲写字楼购买价格为100万元,年净经营收入为30万元,年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元,年净经营收入为50万元,年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为( )。

A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断

答案:A
解析:
本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X,则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X,甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X),乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X),甲、乙现金回报率的分母相同,甲分子大,因此甲>乙。


关于房地产投资项目中投资与成本的特点,下列叙述错误的一项是( )。

A.在房地产开发投资中,其经营方式为出售时的投资,为开发过程中的资金投入,其成本应为开发过程中的成本支出

B.以出租为经营方式的房地产开发投资中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本不含建设成本和出租成本

C.以经营为经营方式的房地产开发过程中,其主要投资为开发过程中的资金投入,其投资成本含建设成本和经营成本

D.以出租为经营方式的房地产置业投资中,其主要投资为购买房地产时的资金投入,其成本包含购买成本和出租成本

正确答案:B
[答案] B  以出租为经营方式的房地产开发投资中,其投资成本含建设成本和出租成本。


固定资产账面价值= 固定资产成本+累计折旧一累计减值准备。 ( )

答案:错
解析:
考点:历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。固定资产账面价值= 固定资产成本一累计折旧一累计减值准备。


根据国家《城市区域环境噪声标准》,1类标准适用于( )。

A.疗养区
B.大学区
C.居住.商业.工业混杂区
D.工业区

答案:B
解析:
本题考查的是环境噪声标准。判断标准,类别数字越大,噪声污染越严重。其中,选项A属于0类;选项B属于1类;选项C是2类;选项D是3类。


股票和股单的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书,但股单不属于证据证券。( )

答案:错
解析:
本题考查的是股票与相关概念的比较。两者都属于证据证券。


调节纳税人负担轻重的主要税制要素是()

A.税率
B.税墓
C.附加和加成
D.免征额

答案:A
解析:
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重,主要通过税率的髙低来调节。


2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第2辑


按税法规定,自用的地下商业用途房产,若房屋原价为100万元,则其最低应缴纳房产税( )元。

A.4200

B.5880

C.8640

D.86400

正确答案:B


融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素,融资成本包括( )和资本融资成本。

A.机会融资成本

B.股票融资成本

C.债务融资成本

D.权益融资成本

正确答案:C
[答案] C  融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用。融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一。融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。


同一般测绘比较,房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后,商品房面积必须据实测算可以直接从图上量取。( )

参考答案:错误


季节指数是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。( )

答案:对
解析:
本题考查的是季节变动的测定。测定季节变动的方法主要是计算季节比率。季节比率,又称季节指数,它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。


为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

正确答案:B


房地产价格实质是房地产权益的价格。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的( )的回收。

A、经营资金
B、开发经营成本
C、开发建设投资
D、总开发成本

答案:D
解析:
本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。


净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除( )以后得到的归因于房地产的收入。

A、有效毛收入
B、空置和租金损失
C、运营费用
D、抵押贷款还本付息
E、所得税

答案:B,C
解析:
本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用。参见教材P252。


2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第3辑


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物,向乙银行贷款 1 亿元,委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知:该项目总建筑面积为 15000 平方米,其中:已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米,其中:有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后,拟将该项目整体转让给丁公司。
甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为(  )平方米。

A.10000
B.11000
C.14000
D.15000

答案:B
解析:
《城市房地产抵押管理办法》规定,被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。由题意,甲公司本次可抵押的商品房建筑面积
=15000-1000-3000=11000(平方米)。


某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为( )万元。

A.100

B.42

C.63

D.77

正确答案:A


某商铺的购买价格为100万元,其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还,年利率为7%,预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元,如果不考虑物业增值收益,则第1年的投资回报率为( )。

A.5.00%

B.7.50%

C.18.36%

D.28.85%

正确答案:C


某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况,为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%,期限为15年,购房者的月还款额增长率为0.5%。
该购房者第10年最后一个月份的还款额为( )元。
A.6021.47 B.6344.50 C.6378.50 D.6383.45

答案:B
解析:


对房地产的现状价值进行评估时,应遵循的估价原则有(  )。

A.合法原则
B.价值时点原则
C.替代原则
D.最高最佳利用原则
E.谨慎原则

答案:A,B,C
解析:
估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估市场价值时,应遵循以下原则:①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。评估现状价值不适用最高最佳利用原则,而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。


各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大,尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点,故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是( )。

A.不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B.土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费

C.房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

D.前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

正确答案:A
不可预见费与管理费、销售费用、财务费用、税费、其他费用等同级。


城镇基准地价评估中应根据位置相邻、地价相等、开发程度不同的要求划分不同均质地域。( )

答案:错
解析:
本题考查的是基准地价修正法。城镇基准地价评估,划分不同均质地域通常是划分地价区段,即将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。参见《房地产估价理论与方法》旧教材P383。


标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点,其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第4辑


赵某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套1996年7月建成的砖混结构公房,房屋的耐用年限为50年,残值率为2%,套内建筑面积为80m2,当时建筑物的引置价为500元/m2,2001年7月的重置价为550元/m2,当时市场上1996年7月建成的相同结构的建筑物的客观、合理价格为400元/m2,结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格是10万元,请问:
赵某的房子在2001年7月最可能实现的售价( )。

A、 小于3万元
B、 等于3万元
C、 等于10万元
D、 大于3万元,小于10万元

答案:D
解析:


下列关于注册结构工程师的说法中,错误的是( )。

A.注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书,从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员

B.我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师

C.注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法,一般2年举行一次

D.取得注册结构工程师资格证书者,可以直接从事结构工程业务

E.注册结构工程师执行业务,应当加入一个勘察设计单位,由勘察设计单位统一接受委托并统一收费

正确答案:CD
注册结构工程师的考试原则上每年举行一次。取得注册结构工程师资格证书者,要从事结构工程业务的,须申请注册。


下列工程中,经批准可以邀请招标的有( )。

A、项目技术复杂或有特殊要求,只有少量几家潜在投标人可供选择的
B、受自然地域环境限制的
C、国有资金投资占主导地位的建设项目
D、涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不宜公开招标的
E、拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的

答案:A,B,D,E
解析:
本题考查的是招标方式和招标机构。有下列情形之一的经批准可以进行邀请招标:(1)项目技术复杂或有特殊要求,只有少量几家潜在投标人可供选择的;(2)受自然地域环境限制的;(3)涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾,适宜招标但不宜公开招标的;(4)拟公开招标的费用与项目的价值相比,不值得的;(5)法律、法规规定不宜公开招标的。


在房地产抵押估价中,注册房地产估价师应尽的职责是()。

A.对委托人提供的资料进行核查,确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

答案:B,C,D,E
解析:
本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。


由出票人签发,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据,称为( )。

A.本票
B.汇票
C.支票
D.信用证

答案:B
解析:
银行汇票——是由出票银行签发,见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票人的票据。银行汇票的签发要求单位和个人先将款项交存银行,银行据此给单位和个人签发前往异地办理转账结算或支取现金的票据,它具有票随人到、方便灵活、兑付性强的特点。


契税的计税依据是房屋产权转移时,双方当事人约定的转让价格,任何单位和个人不得改变计税价格。( )

答案:错
解析:
本题考查的是契税的计税依据。为了避免发生隐价、瞒价等逃税行为,征收机关可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估,以评估价格作为计税依据。


反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。

A、 时点指标
B、 相对指标
C、 时期指标
D、 平均指标

答案:A
解析:
时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点:(1)各时点指标值不可以直接累加;(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。


甲乙两个项目均为出售型住宅项目,开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时,可直接采用的静态盈利能力比选指标有(  )。

A.利润总额
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率

答案:A,B
解析:
对于开发经营期较短的出售型房地产项目,可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。CE 两项属于清偿能力指标,D 项属于动态盈利能力指标。


2021房地产估价师考试真题及详解5辑 第5辑


某宗房地产的土地总面积为1200m2,是10年前通过征用农地取得的,当时的花费为15万元/亩,现时重新取得该类土地需要花费650元/m2;地上建筑物总建筑面积为2300m2,是7年前建成交付使用的,当时的建筑造价为600元/m2建筑面积,现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积,估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为( )元/m2。

A.2567

B.1339

C.1145

D.1117

正确答案:B


某类房地产2005~2009年的价格见表1,各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为(  )元/m2。
表1

A.8460
B.8500
C.8790
D.8838

答案:B
解析:
由题意,逐年增减量的平均数d=(7130-6810)×0.1+(7460-7130)×0.2+(7810-7460)×0.2+(8150-7810)×0.5=338(元/m2)。则采用逐年上涨额的加权平均数预测该房地产2010年的价格为:V5=P0+d×u=6810+338×5=8500(元/m2)。


按房地产的( )来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A、 收益性
B、 用途
C、 市场性
D、 地段

答案:B
解析:
居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。


某估价事务所于1998年6月10日~16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值,后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理,此时你认为估价时点应为( )。

A.现在

B.委托人指定的日期

C.1998年6月12日

D.重新估价的作业日期中的某日

正确答案:C


根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定( )。

A.委托财产总值

B.信托范围

C.信托收益

D.信托信用等级

正确答案:C
信托机构按经营的实际效果计算信托收益,根据资财运用的赢利水平进行分配,因而付给受益人的盈利额并不固定。


过高或过低的物业租金,都有可能导致业主利益的损失。 ( )

正确答案:√
过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失,因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平,则意味着物业的空置率会上升;而低于市场租金水平的租金,虽然可能使出租率达到100%,但可获得的总租金收入并不一定理想。


纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起()日内缴纳耕地占用税。

A、10
B、15
C、30
D、60

答案:C
解析:
本题考查的是耕地占用税。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。


(一)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权,开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座,规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层,地下1层,2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡,地下1层出租给乙公司经营超市,租赁期限为15年,租金为2.10元/(㎡?D);地上一~四层出租给丙公司经营商场,租赁期限为10年,租金为2.50元/(㎡?D);B座总建筑面积为67500㎡,办理了销售许可证,其中8000㎡已售出,该项目工程款总金额为40500万元,施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金,截至目前已付工程款93%。现因融资需要,甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。回答1至3题

A座、B座合计抵押建筑面积为( )㎡。

A.124500

B.127000

C.132500

D.135000

正确答案:A