2021房地产估价师历年真题和解答8篇
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第1篇
该估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。
B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值
C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值,收益法评估相应广告位的收益权价值
D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后,考虑广告位的增值影响
B、新建商品房与存量房是互补品
C、经济适用住房与普通商品住房是互补品
D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
B.征用造成的家具.物资等动产搬迁费用
C.征用期间租赁经营损失
D.征用期间市场上类似房地产的增值差价
( )负责全国房地产开发企业的资质管理工作。
A.土地管理局
B.城市规划管理部门
C.国务院建设行政主管部门
D.国务院
答案:C。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以匕地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
B.借款偿还期
C.投资回收期
D.流动比率
E.资产负债率
地价与一般物品价格的不同之处是( )。
A.生产成本不同
B.折旧不同
C.价格差异不同
D.货币性质不同
E.供求变化不同
[答案] ABCE
地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面:(1)生产成本不同;(2)折旧不同;(3)价格差异不同;(4)市场性质不同;(5)价格形成时间不同;(6)供求变化不同。
B.批单
C.保险凭证
D.保险单
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第2篇
B.黄线
C.绿线
D.蓝线
B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
根据工程量清单计价法,建筑安装工程费中的间接费包括( )。
A.措施费
B.规费
C.利润
D.企业管理费
E.税金
B、 贴现债券
C、 公募债券
D、 私募债券
E 长期债券
两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同,但所处位置不同的商场,由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异,这种差异也是一种地租现象。( )
此题为判断题(对,错)。
拆迁估价一般应当采用( )。
A.市场比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
B.最佳规模
C.最佳集约度
D.最佳开发时机
某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据( )应按服装店用途进行估价。 建设工程教育网提供
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.估价时点原则
D.替代原则
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第3篇
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法
B.二级
C.三级
D.暂定三级
机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中,也出现在企业财务会计的记录中。( )
此题为判断题(对,错)。
某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预测基期,则该类房地产于2006年初的价格最接近于( )元/m2。
A.3100
B.3195
C.3285
D.3300
[答案] B
该类房地产逐年上涨额的加权平均数为:
d=(2450-2300)×0.1+(2650-2450)×0.3+(2830-2650)×0.2+(3000-2830)× 0.4=150×0.1+200×0.3+180×0.2+170×0.4=179(元/m3)
则2006年初的价格最接近于:V6=2300+179×5=3195(元/m2)
房地产行政法规包括( )等。
A.《物业管理条例》
B.《商品房销售管理办法》
C.《城市私有房屋管理暂行条例》
D.《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
保险事故发生后的损失价值或损失程度评估,应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态,对于其中可修复部分,宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第4篇
B.房产税
C.耕地占用税
D.土地增值税
E.城镇土地使用税
B、 2281.9
C、 2728.8
D、 2741.95
甲公司申请办理《商品房预售许可证》时,应提交( )等证件及资料。
A.工程施工合同
B.土地使用权证
C.商品房预售合同示范文本
D.商品房预售方案
房地产开发企业申请商品房预售许可,应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。
B.房地产课税
C.公司上市
D.房地产抵押
E.房屋征收补偿
在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。
A 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B 市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C 房地产市场在过去无明显的季节变动
D 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
2012年6月一期工程竣工依法交付使用,同时某住房置业担保公司(以下简称担保公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元,此前已对外提供担保6亿元。
2012年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同,约定按建筑面积计价,产权登记面积与约定面积误差不得超过2%,否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房,H公司总购房款为800万元,其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2012年7月将已购公有住房转让后,购买该小区中一套住宅,申请了公积金抵押贷款,担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅,同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下,职工李某于一年后即2013年10月发现装修质量问题,而施工单位已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修,最终由物业公司进行了维修。
如果是国家征收后转让给开发公司,那么此地块的征收须经()审批。
B、省级人民政府
C、市级人民政府
D、县级人民政府
(1)市场法需要搜集房地产交易展示会资料、房地产中介租售行情、交易实际价格及房地产状况等资料;
(2)收益法需要搜集租赁收入和各项税费的资料;
(3)成本法需要搜集政府公布的房屋重置价格标准。
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第5篇
B、4300
C、4330
D、4530
虽然考虑了销售量递减的趋势,但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权平均法
D.回归分析法
[答案] B 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势,但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。
B.履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行
C.对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释
D.履行地点不明确,给付货币的,按照订立合同时履行地的市场价格履行
E.对格式条款的理解有两种以上解释的,应当做出不利于提供各式条款的一方的解释
下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资方式的有( )
A发行企业债券
B向银行借入信用贷款
C房地产开发贷款
D在公开市场上发行股票
E土地储备贷款
B、融资费用
C、其他工程费用
D、专业人员费用
B.医疗卫生
C.文化体育
D.商业金融
E.居住.商业.工业混杂的区域
(三)某房地产的法定用途为工业用途,现状用途为商业用途,拟对该房地产进行估价。
若估价目的为拆迁补偿,该房地产应按( )评估。
A.商业用途
B.工业用途
C.估价师确定的用途
D.商业与工业混合用途
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第6篇
在以下房地产估价方法中,可以归为长期趋势法的有( )。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.移动平均法
D.路线价法
E.指数修匀法
路线价法专门适用于城镇街道丽侧商业用地估价。
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
下列表述中,不正确的是( )。
A.丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B.丁某出售房改房的增值超过了原价的20%,应缴纳土地增值税
C.甲公司必须交耕地开垦费
D.乙公司在咨询报告中,应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收时甲公司预期投资回报率的影响
楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。( )
此题为判断题(对,错)。
2017年,甲房地产开发企业以自身信用,按法定程序,公开发行期限为1年的债券,为新项目募集资金。直至2017年末,甲企业实现净利润70亿元,总资产1000亿元,资产负债率为56%。2018年初,李某与甲企业签订房地产买卖合同,合同标的为甲公司于2017年中旬开工的商品住宅。
该规划地块的容积率为( )。
B.4.8
C.5.2
D.6.4
规划地块容积率=总建筑面积/规划地块用地面积=(200000-4×1800+50000)/50000=4.856。参见教材P34。
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第7篇
某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为O.8万元/m2。2002年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,王某与一承租人订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月150元/m2,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日,不考虑装修时问和转售税费,计算结果精确到元)。
1)店面总价格:1.1×50=55(万元)
(2)抵押贷款总额:55-5 11.5=38.5(万元)
(3)i=6.5%,n=10年
(4)出租租金:
出租第一年租金:150×12×50=9(万元)
(5)自有资金现金流量表如下表所示:
设最低转售单价为y元/m。
名移 |
自有资金 |
抵押贷款 |
经营费用 |
装饰费 |
租金 |
转售收人 |
0 |
|
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1 |
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2 |
5 |
|
|
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3 |
11.5 |
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|
|
4 |
|
5.36 |
3 |
|
9 |
|
5 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%) |
|
6 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%)2 |
|
7 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%)3 |
|
8 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%)4 |
|
9 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%)5 |
|
10 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%)6 |
|
11 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%)7 |
|
12 |
|
5.36 |
3 |
|
9(1+2%)8 |
|
13 |
|
5.36 |
3 |
6 |
9(1+2%)9 |
50Y |
B、 功能折旧
C、 经济折旧
D、 会计折旧
工程造价的计算与控制是工程造价管理的两个并行的、各有侧重而又相互联系和相互重叠的工作过程。( )
此题为判断题(对,错)。
B.总出租面积
C.可出租面积
D.营业面积
房屋内的大厅层高超过4.40m的,按其水平投影面积的2倍计算建筑面积。( )
此题为判断题(对,错)。
如果采用成本法估价,且建筑物的经济寿命等于其自然寿命,应按( )年计算建筑物的折旧。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
B.位于同一住宅楼不同楼层的住房,景观有所不同
C.对于一套住房而言,楼层会影响其通达性
D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同
某职工6年前贷款10万元购置商品住宅,商定贷款在15年内分30次等额偿还,贷款利率 12%,按半年计息,偿还12次后经济状况好转,该职工准备一次偿还余额,不考虑其他因素,此时应偿还( )元。
A.7264.891
B.12414.37
C.78661.36
D.52668.86
B.限制租户在一定地域范围内重复设店
C.关于每一独立承租单元的用途
D.其他条款
2021房地产估价师历年真题和解答8篇 第8篇
用市场法对房地产进行估价时,需要进行( )。
A.交易过程控制
B.交易情况修正
C.交易日期调整
D.交易价格变更
E.房地产状况调整
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格,对可比实例成交价格进行的这些修正和调整,分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
B.分布式系统
C.半集中式系统
D.冷却系统
B.《住宅验收说明书》
C.《住宅保修说明书》
D.《住宅保修保证书》
某家房地产企业获得贷款1000万元,期限为2年,年利率为12%,若借贷双方约定按季度付息,则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息,期末连本带利一起偿还,房地产企业支付的利息总额是多少?
[答案] 已知P=1000万元,n=8,i=12%/4=3%
由此推出:
房地产企业按季付息时为该笔贷款支付的利息总额=P×i×n=1000×3%×8=240(万元)
期末支付的利息总额=P[(1+i)n-1)]=1000×[(1+3%)8-1]=267(万元)
B、借款还本付息估算表
C、投资计划与资金筹措表
D、销售收入与营业税金及附加估算表
E、项目总投资估算表
物业管理的准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。 ( )
此题为判断题(对,错)。
建军设工程竣工验收,由( )负责组织实施。
A.工程质量监督机构
B.建设单位
C.工程监理单位
D.房地产开发主管部门
工程竣工的验收工作,由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当委托工程质量监督机构对工程竣工验收实施监督
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