2021房地产估价师真题下载6篇

本题考查的是营业税改征增值税。营改增之后，提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，增值税率为11%，但从2018年5月起开始实行10%的税率。

本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。房地产使用限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说, 有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。

本题考查的是受理估价委托。主动争取，在估价机构多、竞争激烈的情况下，“主动争取”是估价业务的主要来源。

本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

考点:平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。

本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300＝A×（40％＋30％＋20％），A＝333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价＝333.33×（40％＋30％＋20％＋10％＋9％）＝363.33（万元），乙地块的总价＝363.33/20×30＝545（万元）。参见教材P371～372。

本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

（1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：
ic=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元／㎡）。

【考点】投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-1/（1+i）n]=36000/7.5%×[1-1/（1+7.5%）6]=168978.47（元），第10年投资回报=P×i=168978.47×7.5%=12673.39（元）。

本题考查的是股票的基本分类。普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内。参见教材P282。

重点调查是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查，是一种判断抽样。典型调查是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查，也是一种判断抽样。

本题考查的是撰写估价报告。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用人。

本题考查的是划分路线价区段。在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同一个路线价区段。参见教材P370。

本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登记等而使房地产使用或处分受到限制。

本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。

本题考查的是房地产广告。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。

本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。

本题考查的是城市用地评价。根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为3类。

本题考查的是工程造价的构成。基本预备费＝（3000＋2000＋1000）×5%＝300万元；静态投资＝6000＋300＝6300（万元）；第一年价差预备费＝6300×30%×[（1＋8%）1.5－1]＝231.28万元；第二年价差预备费＝6300×40%×[（1＋8%）2.5－1]＝534.64万元；第三年价差预备费＝6300×30%×[（1＋8%）3.5－1]＝584.26万元；建设期间价差预备费＝231.28＋534.64＋584.26＝1350.18万元。P140。

本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。

自然人与其个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的无偿划转属于同一投资主体内部土地、房屋权属的无偿划转，可比照上述规定不征收契税。

[知识点] 长期趋势法基本论述

考点:中国房地产估价行业发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。

本题考查的是装饰材料。建筑材料的化学性能包括耐腐蚀性、耐大气侵蚀性、耐污染性、抗风化性及阻燃性等。

识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。如果某品牌试图进入其他细分市场，就需要估计各个细分市场的规模、现有竞争者的市场份额，以及他们当前的实力、目标和战略，掌握每个细分市场提出的不同竞争问题和市场营销机会。

本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。

(2)质权——是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。
其特征为：①质权是一种担保物权；②质权的标的物只能是动产或财产权利；③质权须转移质物的占有；④质权是就质物优先受偿的权利。

（1）求解2013年10月1日再次抵押价值
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款
1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，
收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）
2）求解已抵押贷款余额
先求年偿还额
600=A/6%×[1-1/1.0610]
A=81.52
剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
3）2013年10月1日再次抵押价值
＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式，月偿还额按照市场利率折现计算现值）
V=（560/8%）×[1-1/（1+8%）35]-（81.52/8%）×[1-1/（1+8%）7]=6102.14（万元）
另一种解法：V=[（560-81.52）/8%]×[1-1/（1+8%）7]+（560/8%）×[1-1/（1+8%）35-7]÷[1/（1+8%）7] 6102.14（万元）
（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）
2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=560/8%×[1-1/（1+8%）35]=6526.56（万元）
减去已抵押贷款余额（按照贷款利率计算折现现值）
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。

本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产估价师必须是经国家 统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估 价师注册证》的人员。参见教材P103。

城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；
城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为I型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；
城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；
城区常住人口1000万以上的城市为超大城市(以上包括本数，以下不包括本数)。