2021房地产估价师答疑精华6卷

发布时间:2021-07-02

2021房地产估价师答疑精华6卷 第1卷


在建筑物折旧中,只有不可修复的功能落后,不存在可修复的功能落后。( )

答案:错
解析:
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。


下列关于房地产泡沫的描述中,错误的是( )。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性
D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂

答案:A
解析:
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误,投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。


建筑物区分所有权包括( )等。

A.按份共有所有权

B.专有部分所有权

C.共同关系成员权

D.共同部分持份权

E.长期使用和租赁

正确答案:BCD


下列房地产开发企业融资方式中,属于债务融资方式的有( )

A发行企业债券

B向银行借入信用贷款

C房地产开发贷款

D在公开市场上发行股票

E土地储备贷款

正确答案:ABCE

 


2006 年 12 月,刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同,约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2,套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月,房屋通过竣工验收。经实测,刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月,房屋交付给刘某。2007 年 6月,刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月,刘某将该套住宅转让。
甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从(  )起计算。

A.2006 年12 月
B.2007 年3 月
C.2007 年5 月
D.2007 年6 月

答案:C
解析:
商品住宅交易当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。2007 年 5 月,房屋交付给刘某。因此,从 2007 年 5 月起计算。


下列( )不是影响房地产价格的经济因素。

A、 经济发展
B、 金融政策
C、 利率
D、 汇率

答案:B
解析:
[知识点] 影响房地产价格的经济因素


总供给是指国民经济中所有部门和个人对商品和劳务有支付能力的需求总量;总需求是指国民经济中所有部门和个人实际提供的各种生产要素总量。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


2021房地产估价师答疑精华6卷 第2卷


对于同一估价对象和同一价值时点,下列价值类型中评估值最大的一般是( )。

A、谨慎价值
B、市场价值
C、残余价值
D、快速变现价值

答案:B
解析:
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值,谨慎价值通常低于市场价值;快速变现价值不符合“适当营销”的原则,快速变现价值一般低于市场价值。残余价值是在非继续利用情况下的价值,残余价值通常低于市场价值。参见教材P90~93。


下列房地产价格影响因素中,不属于经济因素的是( )。

A.经济发展
B.居民收入
C.城市化
D.利率

答案:C
解析:
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素包括经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项C是社会化因素。P144。


开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅,后在该块土地上改建商场,则必须( )。

A.经规划管理部门同意
B.经房产管理部门同意
C.经原土地使用权出让方同意
D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E.调整土地使用权出让金

答案:A,C,D,E
解析:
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意,变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。


某住房置业担保公司实有资本5亿元,其担保的贷款余额不得超过( )亿元。

A.50
B.100
C.150
D.200

答案:C
解析:
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额,不得超过其实有资本的30倍;超过30倍的,应当追加实有资本。


商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由( )估价机构评估。

A.一家

B.两家

C.三家

D.多家

正确答案:A


注册房地产估价师从事执业活动,由聘用单位接受委托并统一收费。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


2021房地产估价师答疑精华6卷 第3卷


表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于( )。

A.货币证券

B.信用证券

C.商品证券

D.资本证券

正确答案:C
商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券,如提货单、运货单、仓库栈单等。


一般来说,通货膨胀会导致折现率( )。

A、 小于利率
B、 大于利率
C、 降低
D、 提高

答案:D
解析:
此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。


教育费附加是随( )附加征收。

A、印花税
B、所得税
C、增值税
D、房产税

答案:C
解析:
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税,以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据,分别与增值税、消费税同时缴纳。参见教材P252。


下列选项中,难以采用比较法估价的有( )。

A、特殊厂房
B、普通住宅
C、存量成套住宅
D、博物馆
E、在建工程

答案:A,D,E
解析:
考点:比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价:(1)数量很少的房地产,如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;(2)很少发生交易的房地产,如学校、医院、行政办公楼等;(3)可比性很差的房地产,如在建工程等。


最高最佳使用同时符合( )标准。

A.无任何风险

B.法律上许可

C.技术上可能

D.经济上可行

E.价值最大化

正确答案:BCDE
最高最佳使用必须同时符合四个标准:①法律上许可;②技术上可能;③经济上可行;④价值最大化。


下列关于路线价法的表述中,不正确的是( )。

A.路线价法实质是一种市场法,其理论依据与市场法相同,是房地产价格形成的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整,两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

正确答案:D
[答案] D
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度,从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。


投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作,它要在开始动工建设之前 进行,以便开发商考虑有关建设问题。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


2021房地产估价师答疑精华6卷 第4卷


甲企业于2015年初,投资建设装配式建筑构件生产园区,建设期2年。规划内地块面积为280000m2,该规划地块容积率为1.3,建筑密度为60%,主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中,以所有的其他不动产为抵押,向某商业银行申请贷款1.
4亿元,并为投资项目办理建设工程一切险,为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年,甲企业销货成本为12000万元,年初存货为4500万元,年末存货为1500万元,平均应收账款为2600万元。
2018年中旬,构件生产厂发生火灾,由于甲企业为生产厂办理了火灾保险,保险公司赔付保险金额800万元,但火灾致使一批定制建筑构件存坏,该批定制构件的合同金额为2000万元,购买方已支付定金300万元,合同约定违约金为500万元。

本案例背景中涉及的保险类型有( )。

A.责任保险
B.财产保险
C.社会保险
D.保证保险

答案:B
解析:
本题考查的是保险的种类。建设工程一切险、火灾保险属于财产保险;意外伤害保险属于人身保险。参见教材P329。


按期末惯例法绘制的现金流量图,时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。( )

答案:错
解析:
本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图,时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。


下列关于法的概念,表述错误的是( )。

A.法体现集体意志
B.法是由国家制定或认可,以权利义务为主要内容
C.法体现国家意志
D.法是用国家强制力来保证实现的

答案:A
解析:
本题考查的是法的概念。选项A错误,法体现国家意志。


在一般情况下,开发技术水平的提高会促使开发商开发更多的房地产,主要理由是( )。

A、 降低开发成本
B、 房地产的价格升高
C、 增加开发利润
D、 施工工期加快
E 促进房地产的需求

答案:A,C
解析:
此题属于熟悉的范畴。是在考查决定房地产供给量的因素。在一般情况下,开发技术水平的提高可以降低开发成本,增加开发利润,开发商就会开发更多数量的房地产。解决此题的关键在于充分理解每种因素的含义。


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目,按照规划拟建2万m2商住楼,其中营业房0.3万m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后,开始对住宅进行预售,同时在媒体上发布广告。周某预购该项目的一套住宅,商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中,甲公司发现原图纸客厅设计不合理,经规划和设计部门同意,将客厅宽度和面积做了修改,并立即由销售人员电话通知周某,要求其在15日内提出意见。建设过程中,甲公司又将在建的O.3万m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后,经银行同意,甲公司将营业房公开招商。

第103题:甲公司申领房屋拆迁许可证,应当提交( )等资料。

A.拆迁计划

B.拆迁方案

C.拆迁安置补偿资金证明

D.公司拆迁资格证明

正确答案:ABC


沥青嵌缝油膏主要作为( )的防水嵌缝材料。

A.屋面
B.墙面
C.沟
D.槽
E.卫生间

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是防水材料。沥青嵌缝油膏主要作为屋面、墙面、沟和槽的防水嵌缝材料。


下列关于不同类型价值的高低关系的表述中,正确的有( )。

A.现状价值可能高于市场价值
B.投资价值高于市场价值
C.谨慎价值低于市场价值
D.快速变现价值低于市场价值
E.残余价值等于市场价值

答案:A,C,D
解析:
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B,投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格,是其投资行为(如购买)能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时,说明值得投资;反之,说明不值得投资。因此,投资价值的评估结果可能大于也可能等于,甚至可能小于市场价值的评估结果;选项E,残余价值一般低于市场价值。


2021房地产估价师答疑精华6卷 第5卷


下列表述中,不正确的是( )。

A.甲公司以在建工程抵押后,新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产,但处分抵押房地时可以一同处分

B.甲公司在取得《商品房预售许可证》前,不可以对外发布房地产预售广告

C.甲公司在缴齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后,如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让

D.甲公司在交付商品房时,必须向购房者提供《住宅质量保证书》利《住它使用说明书》

正确答案:ACD


以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制,任何情况都不可以转让、抵押。(  )

答案:错
解析:
建设用地使用权划拨是指建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外,划拨土地没有使用期限的限制,但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。


某笔笔资金按单利计息,n个周期末的本利和为( )。

A.P(1+i)n

B.P(1+i*n)

C.P*n*i

D.A(1+i)n

正确答案:B
Fn= P(1+i*n) 


稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是绝对缺乏。( )

正确答案:×
[答案] ×
稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏。


某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命为( )年。

A.40

B.43

C.47

D.50

正确答案:B


股票只能转让而不能赎回,即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。

答案:错
解析:
优先股股东一般不参与公司经营管理,也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时,则他们享有表决权。


针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系,属于房地产市场的( )。

A、供求结构分析
B、产品结构分析
C、区域结构分析
D、投资结构分析

答案:A
解析:
本题考查的是房地产市场结构。供求结构,针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系;并从市场发展的实际情况出发,判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。


2021房地产估价师答疑精华6卷 第6卷


甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用来建高档住宅,楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为4860元/m2,其余14栋无人承接,退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以6200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?

正确答案:
乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格;
二是从估价时点看,拍卖时是2002年12月,而第二期工程在2005年6月竣工后出售,时点不同相应房地产市场状况也会不同;
三是从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;
五是从市场销售结果看,拍卖底价为4800元/m2,售出6栋的平均价格为4860元/m2,比较吻和,卖时只卖出20栋中的6栋,说明在当时的拍卖成交价格水平上,市场的需求并不旺盛,需求少也会导致成交价格低,从市场方面反映了估价结果的合理性。
试题分析
对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较,应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点,估价结论是基于估价时点的条件作出的,估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。


对于非出租的房产,其房产税的计税依据为房产原值,税率为1.2%。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列各项中,不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是( )。

A、购买价格
B、空置率
C、运营费用
D、资本化率

答案:D
解析:
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。


( )资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。

A、一手
B、基础
C、原始
D、二手

答案:D
解析:
考点:市场调查的步骤。二手资料是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。


人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.交通时间距离

D.至市中心距离

正确答案:C
由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因,现在人们越来越重视交通时间距离。所以4个可比实例实际单价的高低排序为:乙>丙>甲>丁


由于房地产价值量大,加之独一无二特性造成对影响房地产价格的( )等方面的情况在短时间内不易了解。

A.产权

B.质量

C.效率

D.能量

E.环境

正确答案:ABE
[答案] ABE
由于房地产价值量大,加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、环境、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。


常用的风险评价方法有( )。

A.解析方法
B.幕景分析法
C.筛选监测诊断技术
D.蒙特卡洛模拟法
E.调查和专家打分法

答案:A,D,E
解析:
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个:调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。BC属于风险辩识的方法。参见教材P230。