2021房地产估价师考试真题8章
发布时间：2021-07-01
2021房地产估价师考试真题8章 第1章
房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，下列不属于必须确定的估价基本事项的是（ ）。
A.估价目的
B.估价对象
C.价值时点
D.估价价值
B.估价对象
C.价值时点
D.估价价值
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。房地产估价是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断。必须确定估价基本事项：估价目的、估价对象、价值时点和价值类型。
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A、 随机型竞争者
B、 凶猛型竞争者
C、 选择型竞争者
D、 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者
B、 凶猛型竞争者
C、 选择型竞争者
D、 从容不迫型竞争者
E 软弱型竞争者
答案：A,B,C,D
解析：
[知识点] 判断竞争者的反应模式
影响需求价格弹性的主要因素有( )。
A、 商品的可替代程度
B、 商品带给消费者的效用
C、 商品用途的多样性
D、 时间的长短
E 商品生产厂家的资质
B、 商品带给消费者的效用
C、 商品用途的多样性
D、 时间的长短
E 商品生产厂家的资质
答案：A,C,D
解析：
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（ ）描述。
A、停车方便程度
B、交通收费情况
C、交通管制情况
D、停车位置情况
B、交通收费情况
C、交通管制情况
D、停车位置情况
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。参见教材P80。
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权
正确答案：B
2021房地产估价师考试真题8章 第2章
开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（ ）。
A、经规划管理部门同意
B、经房产管理部门同意
C、经原土地使用权出让方同意
D、重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E、调整土地使用权出让金
B、经房产管理部门同意
C、经原土地使用权出让方同意
D、重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E、调整土地使用权出让金
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。（ ）
答案：对
解析：
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：①该房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的可分割转让性；④该房地产的区位；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的价值大小；⑦该类房地产的市场状况。
当选用加权算术平均数时，通常是对评估该房地产最适用可靠、占有资料全面准确的估价方法所测算的结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
在设计方案评价指标中属于有关面积的指标是( ).
A、厂区占地面积
B、建筑物占地面积
C、构筑物占地面积
D、建筑密度
E、土地利用系数
正确答案：ABC
限制民事行为能力人，不能自行订立合同，必须由其法定代理人代为订立合同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的效力。限制民事行为能力的自然人只能订立纯获利益或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同。P414。
2021房地产估价师考试真题8章 第3章
单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
(2016真题) 针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的工程造价部分是（）。
A.暂定金额
B.基本预备费
C.价差预备费
D.工程建设其他费用
B.基本预备费
C.价差预备费
D.工程建设其他费用
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费用。BC都是预备费。但是引起的原因不同。C是价格变化引起的。
收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A．预期未来收益
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
正确答案：A
[答案] A
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
[答案] A
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，( )应该按国家规定办理申请批准手续。
A、 建造商
B、 总监理师
C、 开发商
D、 监理工程师
B、 总监理师
C、 开发商
D、 监理工程师
答案：C
解析：
因为建造商只负责施工，而监理工程师负责监督施工质量。
中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。
A、 平均价格
B、 加权价格
C、 抽样价格
D、 成交价格
B、 加权价格
C、 抽样价格
D、 成交价格
答案：A
解析：
[知识点] 市场交易指标
2021房地产估价师考试真题8章 第4章
下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是（ ）。
A．提高再贴现利率
B．提高法定存款准备金率
C．提高消费贷款首付款比例
D．提高央行在公开市场上有价证券的买入量
B．提高法定存款准备金率
C．提高消费贷款首付款比例
D．提高央行在公开市场上有价证券的买入量
答案：D
解析：
货币政策是指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。央行提高在公开市场上有价证券的买入量增加了货币供应量。
最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。( )
正确答案：×
[答案] ×
对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
[答案] ×
对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）
A基准为收益率
B目标收益率
C出租率或空置率
D毛租金收入
E运营成本
正确答案：ACDE
某房地产开发项目的利润为360万元，土地成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是开发利润。计算投资利润率时，投资成本主要是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。投资利润率=开发利润/（土地成本+开发利润+管理费用+销售费用）=360/2000=18%。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
2021房地产估价师考试真题8章 第5章
在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
房地产估价报告
估价报告编号：××[2015]第××××号
估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师
（十二）实地查勘期
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。
（十三）估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。
（二）估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1）座落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
2.周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析
1.合法性分析
估价对象为××市××区××号的商业房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：
（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
（3）改变用途前提（略）
（4）重新开发前提（略）
（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线（略）
收益法技术路线（略）
五、估价测算过程
1.收益法计算过程
（1）公式选用
估价对象为出租型的商业物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
V一房地产价值；
A一未来第一年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。
（3）有效出租面积的确定
根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（4）空置率的确定
据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。
（6）租金变化趋势分析
估价对象位于××繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。
（7）年有效毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入
=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）
（8）运营费用
一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。
经计算确定年运营费用为元/（年·m2）（具体计算过程略）。
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302=845元/（年·m2）
（10）报酬率的确定
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，
利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）
市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。
根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
（11）收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：
式中V一收益价格（元，元／m2）；
A一第一年净收益（元，元／m2）；
Y一报酬率（%）；
n一未来可获收益的年限（年）；
g一年净收益递增率；
按照以上公式代入数据测算得：
V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）
总价值=20432×1340.45＝27388074（元）
2.比较法测算过程
公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：
因素条件对比说明表
（3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
（4）比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。
比较价值计算表
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）
（5）总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，
20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455×1340.45=27418905元。
六、评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
房地产估价报告
估价报告编号：××[2015]第××××号
估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师
（十二）实地查勘期
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。
（十三）估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。
（二）估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1）座落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
2.周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析
1.合法性分析
估价对象为××市××区××号的商业房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：
（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
（3）改变用途前提（略）
（4）重新开发前提（略）
（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线（略）
收益法技术路线（略）
五、估价测算过程
1.收益法计算过程
（1）公式选用
估价对象为出租型的商业物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
V一房地产价值；
A一未来第一年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。
（3）有效出租面积的确定
根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（4）空置率的确定
据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。
（6）租金变化趋势分析
估价对象位于××繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。
（7）年有效毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入
=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）
（8）运营费用
一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。
经计算确定年运营费用为元/（年·m2）（具体计算过程略）。
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302=845元/（年·m2）
（10）报酬率的确定
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，
利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）
市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。
根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
（11）收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：
式中V一收益价格（元，元／m2）；
A一第一年净收益（元，元／m2）；
Y一报酬率（%）；
n一未来可获收益的年限（年）；
g一年净收益递增率；
按照以上公式代入数据测算得：
V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）
总价值=20432×1340.45＝27388074（元）
2.比较法测算过程
公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：
因素条件对比说明表
（3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
（4）比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。
比较价值计算表
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）
（5）总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，
20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455×1340.45=27418905元。
六、评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
答案：
解析：
1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。
2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。
4.估价原则中有谨慎原则错误。
5.估价结果报告估价依据中缺少《房地产估价基本术语标准》。
6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。
7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。
8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。
9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。
10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。
11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95％。
12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40－（2015年6月17日－2004年10月18日）＝29.33年。
13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60－（2015年6月17日－2007年10月18日）＝52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。
14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。
15.可比实例建成时间不同，应对建成时间做相应调整。
16.朝向不同，没有做相应调整。
17.应对可比实例进行成新率调整。
18.因素条件对比说明表中，可比实例A、B的室内装修均为“好”，但因素修正系数表中得分不同。
2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。
4.估价原则中有谨慎原则错误。
5.估价结果报告估价依据中缺少《房地产估价基本术语标准》。
6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。
7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。
8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。
9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。
10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。
11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95％。
12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40－（2015年6月17日－2004年10月18日）＝29.33年。
13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60－（2015年6月17日－2007年10月18日）＝52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。
14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。
15.可比实例建成时间不同，应对建成时间做相应调整。
16.朝向不同，没有做相应调整。
17.应对可比实例进行成新率调整。
18.因素条件对比说明表中，可比实例A、B的室内装修均为“好”，但因素修正系数表中得分不同。
控制工程造价的主要方法有（ ）。
A.可行性研究
B.定额设计
C.价值工程
D.招标投标
E.合同管理
B.定额设计
C.价值工程
D.招标投标
E.合同管理
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。控制工程造价的主要方法包括：可行性研究、限额设计、价值工程、招标投标、合同管理。
某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁 补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的 重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发 商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2则最合的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
正确答案：C
房地产估价机构的不良行为也作为该机构( )的不良行为记入其信用档案。
A.法定代表人或者执行合伙人
B.全体股东或全体合伙人
C.全体注册房地产估价师
D.全体董事
B.全体股东或全体合伙人
C.全体注册房地产估价师
D.全体董事
答案：A
解析：
房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记人其信用档案。
2021房地产估价师考试真题8章 第6章
城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A、2914元/m2
B、2952元/m2
C、2849元/m2
D、2861元/m2
B、2952元/m2
C、2849元/m2
D、2861元/m2
答案：A
解析：
(1)该题考核的是市场比较法中可比实例的选择、比准价格的计算以及最终价格的确定等问题。 (2)可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.5—2倍范围内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。 3) 最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。
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下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（ ）。
A、学习
B、经济状况
C、对渠道的信赖度
D、购买动机
B、经济状况
C、对渠道的信赖度
D、购买动机
答案：B
解析：
考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项A属于心理因素，选项B属于个人因素，选项D属于心理因素。
征用（ ），不需国务院批准。
A.基本农田10公顷以下的
B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C.基本农田以外的耕地超过70公顷的
D.其他土地不超过35公顷的
E.其他土地超过70公顷的
B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的
C.基本农田以外的耕地超过70公顷的
D.其他土地不超过35公顷的
E.其他土地超过70公顷的
答案：B,D
解析：
本题考查的是征收土地批准权限的规定。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
政府对价格的干预包括规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本微利的原则确定。( )
正确答案：×
[答案] ×
政府规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，可按保本微利原则确定，政府定价与政府指导价是两个不同概念。
[答案] ×
政府规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，可按保本微利原则确定，政府定价与政府指导价是两个不同概念。
2021房地产估价师考试真题8章 第7章
某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A、536
B、549
C、557
D、816
B、549
C、557
D、816
答案：A
解析：
考点:净收益每年不变的公式。该商场在2005年10月的价值最接近于：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=120×（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%×60%=8%，V= 46/8%×[1-1/（1+8%）35]=536.11（万元）。
房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
下列关于保险利益原则的说法中，正确的有（ ）。
A.保险利益可以是不确定的
B.保险利益必须是合法的
C.保险标的是产生保险利益的前提
D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提
E.保险利益消失，保险合同仍谈有效
B.保险利益必须是合法的
C.保险标的是产生保险利益的前提
D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提
E.保险利益消失，保险合同仍谈有效
答案：B,C
解析：
本题考查的是保险的基本原则。选项A错误，保险利益必须是确定的；选项D错误，无论何种保险，都必须以保险利益的存在为前；选项E错误，保险利益消失，保险合同随之失效。
关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。
A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
答案：A
解析：
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
下列各项中，与计算税前现金流有关的有（ ）。
A.所得税
B.完工期限
C.大修基金
D.净经营收入
E.抵押贷款还本付息
B.完工期限
C.大修基金
D.净经营收入
E.抵押贷款还本付息
答案：D,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。税前现金流=净经营收入－抵押贷款还本付息。
2021房地产估价师考试真题8章 第8章
税收中的加成是对所有纳税人加征，附加则只对特定纳税人加征。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10％，加二成等于加正税的20％，依此类推。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。加成一般是在收益课税中采用，以便有效地调节某些纳税人的收入，附加则不一定。
2011年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2013年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2013年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2013年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
下列表述中，不正确的是（）。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2013年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2013年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2013年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
下列表述中，不正确的是（）。
A、如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分
B、B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D、B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B、B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告
C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D、B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。如转让项目，必须除土地费用外其它投资达到总投资的25%以上。
下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。
A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
答案：C
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。P44。
在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内。
A．0.5～2.0
B．1.5～2.0
C．0.5～1.5
D．1.0～1.5
正确答案：A
李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明；其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡，2015年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。2016年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（）。
A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
答案：D
解析：
本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2016年4月9日。
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