2021房地产估价师答疑精华8章
2021房地产估价师答疑精华8章 第1章
土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某市w房地产开发公司(以下简称w公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。w公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，w公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，w公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。
请根据材料回答下列问题：
第 108 题 w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。
A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金
D．报原批准用地的人民政府批准
实际收益与客观收益的含义、区别及其应用是什么?
房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金(简称租约租金，又叫称为实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。
A．5.00%
B．5.25%
C．5.42%
D．5.75%
2021房地产估价师答疑精华8章 第2章
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
某宗房地产2005年5月1日的价格为2500元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2，117.8（均以上个月为100）。则将该宗房地产调整到2005年10月1日的价格为3026.7元/m2。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B、调查方法多样
C、调查具有创造性
D、模型和数据相互依赖
2021房地产估价师答疑精华8章 第3章
国办发［2005］26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）
A 住宅小区绿地率在30%以下
B 住宅小区建筑容积率在1.0以上
C 单套建筑面积在120㎡以下
D 实际成交价格低于同级别徒弟住房平均交易价格1.2倍以下
E 人均居住建筑面积在25㎡以下
B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
B.业主大会
C.业主委员会
D.物业服务企业
股票是由有限责任公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象
D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响
2021房地产估价师答疑精华8章 第4章
临时使用土地的时间可以为（ ）。
A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
临时使用土地的期限，最多不超过2年。
B.棚改安置住房
C.公共租赁住房
D.限价商品住房
B.5～6
C.4～6
D.5～8
B、 水域
C、 田地
D、 大气层
E 地面
2021房地产估价师答疑精华8章 第5章
B.施工许可证不得涂改
C.建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内施工
D.施工许可证不能延期
B、 交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解
C、 急于出售或急于购买的交易
D、 受债权债务关系影响的交易
B.房地产管理机构
C.房地产权利申请人或利害关系人
D.司法部门
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
问题：
1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2．装修补偿应如何确定?
3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
1．在估价程序上应特殊注意：①被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。
②估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
③公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁入转交分户报告。
2．被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
3．拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或按完全产权评估)。
[试题分析]
拆迁估价也是房地产评估中的热点问题，拆迁也是城市建设中的敏感问题，必须严格按照国家的相关法律规定，同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开，避免有利害关系的人参与估价，并将初步估价结果向被拆迁人公示，征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别，一般由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成，可委托评价机构进行评估。
2021房地产估价师答疑精华8章 第6章
B.电器设备价值
C.特许经营权
D.商誉
E.债权债务
B、空置和租金损失
C、运营费用
D、抵押贷款还本付息
E、所得税
以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。
A．净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底
B．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
C．空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平
D．如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平
E．供给保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现
[答案] AE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。
业主甲是否可以解除购房合同（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
2021房地产估价师答疑精华8章 第7章
下列不应免缴房产税的是（ ）。
A．职工自由住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权未确定以及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
产权未确定以及有纠纷的房产不应免缴房产税。
运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否则就不宜采用这种方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．城市规划
D．水文环境
[答案] C
城市规划属于行政因素。
王某购买的住宅的产权登记面积为（ )。
A.套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
B.套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积
C.套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积
D.套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积
2021房地产估价师答疑精华8章 第8章
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某大厦用地地价评估结果报告
一、委托方（略）
二、估价方(略）
三、估价对象概况
1.地理位置及周围环境
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2.市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。
3.规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表3—56。
四、估价目的
为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。
五、估价时点
2004年10月15日。
六、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、估价依据
根据建设部、国家土地管理局、某市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调査分析。
八、估价原则
本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。
九、估价方法
估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理,具体测算步骤如下：
1.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
2.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
3.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
4.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
5.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
7.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。
8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
十、估价结果
本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认某市某区某路的某大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2,集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619,50年土地使用权在估价时点的市场价值为：
1.熟地
总地价：310194638元
大写金额:人民币叁亿壹仟壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m2
2.毛地
总地价：129304838元
大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰畚拾捌元整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期
2003年10月15日至2003年10月25日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析
根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方
式见表3—57。
五、估价方法选用 表3-57使用方式分析表
估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。
具体的估价思路为：
(1)根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
(2)运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
(3)确定计算公式和开发项目的总开发价值。
(4)分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
(5)从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
(6)根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
(7)选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。
(8)将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
六、估价测算过程
1.开发总价值
本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商场、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。
(1)销售收益
①估价对象开发完成后物业售价的确定
由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前某市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3一58。
根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。
②计算销售收益
取销售费用率为0.1,则该物业的销售收益为：
办公写字楼：2000美元/m2X8.45元/美元X40000m2X(1—0.1)=608400000元=60840万元
公寓:1900美元/m2X8.45元/美元X12000m2X(1—0.1)=173394000元=17339.4万元合计：78179.4万元
(2)出租收益
①根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2 *月），取出租费用为0. 15，使用面积比0.75,公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。
则评估物业内的出租收益为：
35美元/(m2*月）X8.45元/美元X(1—0.15)X0.75X(1—0.2)X(1—0.2)X12月X
28000m2=40543776元
②运用收益法公式计算开发价值：
式中a一年出租净收益；
r——资本化率(取2%);s——收益年递增率（取5%);n——综合使用年限(50年）；
P——开发价值。
P=40543776元/(12%—5%)X[1—[(1+5%)/(1+12%)]50]=556214686元
(3)项目开发总价值
(781794000+556214686)元=1338008686元
2.开发总成本
(1)建安工程费
①直接费:结构+装修=5 000元/m2
②间接费：取直接费的20%，为1 000元/m2。
③不可预见费：取前两项和的10%，为600元/m2。
则建安工程总投资为：
(5000+1000+600)元/m2X80000m2=528000000元=52800万元
(2)投资利息
年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%,第二年资金投入40%，都是均匀投入。528000000X{[0.6×（1+12%）1.5—1]+0.4X(1+12%)0.5—1]}元=71015230元
(3)开发商利润（利润率取25%)
528000000元X25%=132000000元
(4)销售税金(取开发总价值的5. 55%)
1338008686元X5.55%=74259482元
(5)销售费用（销售费用率取开发总价值的2%)
1338008686元X2%=26760174元
(6)总开发成本
(528000000+71015230+132000000+74259482+26760174)元=832034886元
3.开发余值
开发余值=开发总价值一开发总成本(1338008686-832034886)元=505973800元
4.熟地地价
购地期望回报率为30%。
设总地价为:x则
xX(1+12%)2+30%x=512664044x=314378952元土地单价=314378952元+10500m2=29941元/m2楼面地价=31478952元+80000m2=3930元/m2
七、依据基准地价修正法求取估价对象地价
我们根据某市人民政府2000年10月16日下发的《某市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。
该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下：
1. 土地使用权出让金计算
估价对象根据某市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7.6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6.0，则单位面积出让金为：
2 000元/m2X6=12000元/m2
2.基础设施配套建设费
估价对象的市政及资源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7.6，则每平方米土地的基础设施配套费为：
(800+400)元/m2X7.6=9120元/m2
3. 土地开发及其他费用
此项标准取值定为7800元/m2。
4.估价对象基准地价
单位地价=(12000+9120+7800)元/m2=28920元/m2总地价=28920元/m2X10500m2=303660000元楼面地价=303660000元÷80000m2=3796元/m2
八、对以上两种结果进行技术处理
运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算
术平均，见表3—59。
九、计算毛地地价
1.确定拆迁费
根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下：
①地上建筑拆除补偿费：382. 1万元。
②地上建筑拆除清运费：68. 78万元。
③设备报废搬运费、安装调试费共:496. 8万元。
④职工停产期间工资补偿：2 944.5534万元。
⑤地上管线、道路等附属物补偿：100万元。
⑥富余人员安置费：500万元。
⑦托、幼园搬家安置费（转园费）：37. 5万元。
⑧办公场地周转费：540万元。
⑨拆迁管理费：49万元。
⑩向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本：21 120万元。
合计:26238.7334万元。
综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为：262387334元+19800m2=13252元/m2。
2.计算毛地地价
将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的毛地地价。估价对象承担市政代征地6800m2,集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而毛地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的1.3倍后的剩余。
毛地总价=熟地总价一拆迁安置补偿费用=309019476元—13252元/rn2X10500m2X1.3
=128129676元土地单价=128129676元÷10500m2=12203元/m2楼面地价=128129676元÷80000m2=1602元/m2
十、运用市场比较法进行土地估价
市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下：
1.待估土地资料的收集(详见本报告前文）
2.交易实例资料的收集（表3—60)
选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价(见上表）。
十二、评估结果
位于X区X路某号的大厦用地10500m2，1998年10月15日的市场价值为：
熟地
总地价：310194638元，单位地价：29542元/m2，楼面地价：3878元/m2;毛地
总地价：129304838元，单位地价：12315元/m2，楼面地价：1617元/m2。
(2)缺土地权属状况。
(3)规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。
(4)市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。
(5)市场比较法的比较修正没有理由。
(6)市场比较法的修正取值不规范。
(7)市场比较法的评估缺交易情况修正。
(8)办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。
(9)缺估价时点的美元与人民币的汇率。
(10)收益法中收益年限的确定错误。
(11)销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。
(12)销售税金的税率（5. 55%)确定错误。
(13)熟地总价大写金额错误。
(14)缺土地利用现状等土地基本状况资料。
(15)年利率取值错误。
(16) 土地使用权出让金的计算没有进行交易日期修正。
(17)拆迁费的确定不应依据实际成本，应依据“客观成本”。
(18)拆迁费中遗漏了“拆迁服务费”。
(19)用假设开发法求取熟地价格时，没有扣除“管理费用”和“买方购买熟地的税费”。
(20)土地估价的市场比较法的比较修正没有理由，修正取值不规范且存在明显的错误。
(21)计算土地地价中1. 3倍的系数的确定缺乏依据。
(22)按销售收入计算的物业未来价值和按出租收益计算的物业现值处于不同的时间点， 不能进行简单的代数相加。
(23)未来物业的租金[350美元/(m2 *月）]的含义不明确。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
第 96 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。
A．人均绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
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