2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第1篇
工程建设监理活动中的控制主要有( )。
A.合同控制
B.质量控制
C.投资控制
D.进度控制
E.设计控制
答案：B,C,D
解析：
监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；
“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；
“一协调”是指全面的组织协调。
下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（ ）。
A、建筑面积
B、建筑进深
C、室内净高
D、建筑层数
E、建筑质量
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。参见教材P125。
纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。
答案：错
解析：
纳税人——是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人≠负税人
纳税人——是直接向国家交纳税款的单位和个人；
负税人——是实际负担税款的单位和个人。
房地产开发经营业主要是取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。（ ）
此题为判断题(对，错)。
运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法。运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。
答案：对
解析：
法定代理——是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有的一定亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。
2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第2篇
某房产面积3136m2，要求测绘精度为一级，则其限差为( )。
A、 1
B、 3
C、 6
D、 10
答案：B
解析：
[知识点] 房地产测绘的特点与房地产测绘的精度要求
路线价法主要适用于（ ）的估价。
A、乡村临街商业用地
B、乡村临街居住用地
C、城镇临街商业用地
D、城镇临街居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法概述。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的估价。
答案：对
解析：
本题考查的是土地所有制。集体土地是指农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
关于开发公司一期工程2001年9月1日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ）。
A．不可以设定，囚房屋工程尚未竣工
B．可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求
C．可以设定，因符合在建工程抵押条件
D．不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率
土地增值税的课税对象是（）。
A.转让国有土地上的房地产
B.赠与房地产
C.转让房地产
D.有偿转让国有土地上房地产所取得的土地增值额
答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税－课税对象和计税依据。土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值
B．．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第3篇
市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（ ）。
A、承租人的承受能力
B、承租人愿意承担的费用
C、业主希望的投资回报率
D、同类型物业的市场供求关系
答案：D
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。参见教材P339。
城市建设用地共分为（ ）大类。
A.8
B.12
C.46
D.73
答案：A
解析：
本题考查的是城市用地分类。城市建设用地共分为8大类、35中类和44个小类。
该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
正确答案：AC
银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用，民间信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( )。
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
房地产拍卖业务主要来自（ ）委托。
A.法院
B.公司法人
C.司法机关
D.个人
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖及特征。房地产拍卖业务主要还是来自法院委托。
2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第4篇
某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元／m2，土地重新购置价格为4800元／m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2％，建筑物折旧总额为（ ）万元。
A．800
B．878
C．896
D．1129
答案：A
解析：
建筑物折旧总额=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值=建筑物重置价格-（房地产市场价格－土地重新购建价格）=3200×2－（5200×2－4800×1）=800（万元）。
竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控制因素的调查。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查等四项调查内容均属于不可控制因素的调查，市场营销因素调查属于可控制因素的调查。参见教材P106。
零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为（ ）元。
A．100
B．140
C．1100
D．1540
正确答案：D
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/㎡的价格预购了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。根据纳税人所在地在城市市区的，税率为7%，440000元×5%×7%=1540元。
若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。（ ）
答案：错
解析：
若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年名义收益率为12%，实际收益率为
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。 ( )
答案：错
解析：
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外，还作为城市廉租住房建设的补充资金。
2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第5篇
答案：对
解析：
本题考查的是水污染及其危害。城市生活污水也是酚类污染物的来源。
按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。
A．市级购物中心
B．地区购物商场
C．居住区商场
D．邻里服务性商店
E．批发市场
正确答案：ABCD
零售商业物业通常有五种类型：市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店和特色商店。
在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（ ）。
A、3%
B、5%
C、6%
D、8%
答案：D
解析：
考点:土地储备与土地开发。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
D．商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
某房地产估价机构，暂时不可从事公司上市、企业清算两项房地产估价业务。其欲提升等级，则要求其已具备（ ）名以上专职注册房地产估价师。
A.15
B.8
C.3
D.2
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。该估价机构目前等级为二级，若想提升等级，则要求其有15名以上专职注册房地产估价师。P181。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第6篇
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
答案：
解析：
（1）项目总开发价值：
①总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）
②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）
（2）项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016（万元）
②建造成本：297000×4500=133650（万元）
③其他工程费：133650×10％=13365（万元）
④管理费：
a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）
b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）
c．管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元
⑥财务费用：
a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）
b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）
c．财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）
（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）
（4）开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99％。
将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？
答案：
解析：
P＝F（P/F，i，n）＝F/（1＋i）n＝100÷（1＋6%）5＝74.73（万元）
下列关于房地产估价的表述中，正确的是（ ）。
A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
C、房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
E、根据提供专业意见的用途和作用不同可以分为鉴证性估价和咨询性估价
答案：A,B,D,E
解析：
考点:房地产估价的特点。选项C错误，房地产估价难免有误差，但误差应在合理范围内。
基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（）
答案：对
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P384。
（ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。
A．及时性
B．简便性
C．明晰性
D．可比性
正确答案：C
答案：C。明晰性原则要求会计信息简明、易懂，能够简单明了地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，从而有助于会计信息使用者正确理解、准确掌握企业的情况。
2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第7篇
为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（ ）。
A.伸缩缝
B.沉降缝
C.防震缝
D.施工缝
答案：A
解析：
本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。
房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（ ）。
A.异质性
B.用途广泛性
C.类型多样性
D.弱流动性
答案：A
解析：
【考点】房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。
以下关于直接融资和间接融资的说法中，正确的是（ ）。
A．直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少
B．对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小
C．直接融资有利于筹集长期投资资金
D．直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要
E．间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束
已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
正确答案：C
某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的含义。王某请其所在估价机构的其他估价师进行评估，在这两名估价师保持中立的情况下，可以给出专业估价的客观意见。
民事权利的保护方法中，“权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护”的方式属于自力救济。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是民事法律关系。权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护的方法属于公力救济
2021房地产估价师考试真题及详解8篇 第8篇
以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是（ ）开发商。
A．经济适用房
B．自建住宅
C．高档别墅
D．联建住宅
正确答案：C
从市场方面来看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。例如，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；但从市场观点来看，顾客需要的是“居住空间”，经济适用房、联建住宅、自建住宅也可以满足这种需要，因而开发这些居住空间的公司均可成为普通商品住宅开发商的竞争者。
城市房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
( )对建设工程的施工质量负责。
A.建设单位
B.施工单位
C.监理单位
D.建设主管部门
答案：B
解析：
施工单位对建设工程的施工质量负责。
建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责，建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。
直接承受大自然的长期侵袭，并应承受施工和检修过程中加在上面的荷载，此为屋顶中的（ ）。
A.承重结构
B.保温隔热层
C.屋面
D.顶棚
答案：C
解析：
本题考查的是屋顶。屋面作为屋顶的面层，直接承受大自然的长期侵袭，并应承受施工和检修过程中加在上面的荷载，因此屋面材料应具有一定的强度和很好的防水性能。
报建审批管理主要包括对出让地块建设项目的选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。P73。
一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产( )行为。
A.出让
B.资金借贷
C.转让
D.租赁
答案：C
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定其他合法方式主要包括下列行为：
1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
