2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第1篇
某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%。银行的贷款利率为7．5%，则通货膨胀率是（ ）。
A．1．82%
B．2．33%
C．3．57%
D．5．45%
下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（ ）
A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
证券市场上的资金供给者是（ ）。
A．证券发行人
B．证券投资者
C．证券监管机构
D．证券市场的中介机构
答案：B
解析：
证券投资者是证券市场的资金供给者，也是金融工具的购买者。它可分为机构投资者和个人投资者两大类，典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构（如养老基金、保险基金、证券投资基金）等。
城市房屋征收估价的目的是为确定被征收房屋（ ）而评估其房地产市场价格。
A.价值
B.重置价格
C.货币补偿金额
D.用于产权调换房屋价值
E.与产权调换房屋结算差价
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。选择货币补偿的，被征收房屋价值评估目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。选择产权调换的，评估目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。
实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（ ）负责。
A、开发商
B、监理单位
C、分包单位
D、总承包单位
答案：D
解析：
考点:安全管理。实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由总承包单位负责。
2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第2篇
功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（ ）。
A、减少
B、增加
C、不变
D、同步递减
答案：B
解析：
考点:房地产市场的功能。某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。
土地增值税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。它的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，即由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定 的土地面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循（ ）原则
A.一致性
B.一贯性
C.独立客观公正
D.合法
答案：A
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
关于该企业出租商业用房的说法，正确的是（）。
A.应当向房产管理部门申请登记备案
B.应当经甲、乙银行同意
C.该租赁关系不得对抗Z银行的抵押权
D.该租赁关系不受抵押权影响
答案：A,C
解析：
本题考查的是商品房屋租赁登记备案。《城市房地产管理法》规定 “房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。抵押权设立后房屋出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。参见教材P119。
2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第3篇
房地产估价机构设立分支机构，在分支机构所在地应有2 名以上注册房地产估价师
答案：错
解析：
一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：
1.名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式；
2.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3 年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；
3.在分支机构所在地有3 名以上专职注册房地产估价师；
建筑材料强度是指建筑材材料抵抗外力破坏的能力，其具体包括抗拉、抗弯和( )强度。
A.抗磨
B.抗脆性破坏
C.抗腐蚀
D.抗剪
答案：D
解析：
材料的强度——是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。
材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯矩及剪力。材料抵抗这些外力破坏的能力分别称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。
假定年利率为10％，2008年初的100元与2008年年末的110元的实际经济价值是相等的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一级资质的房地产估价机构至少应有12 名以上的专职注册房地产估价师
可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和（ ）等方面情况进行深入细致地研究。
A．自然
B．技术
C．经济
D．社会
2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第4篇
构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。
用益物权包括（ ）
A 承包经营权
B 建设用地使用权
C 债券
D 典权
E 所有权
(2015真题) 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（）。
A.按贷款发放的先后顺序
B.按贷款数额的大小顺序
C.按各银行起诉的先后顺序
D.按贷款合同签订的先后顺序
E.按房地产抵押登记的先后顺序
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押登记。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（ )。
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第5篇
某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月16日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为300㎡。一层于2002年10月16日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为200元/㎡，且每年不变；二层目前暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为180元/㎡和160元/㎡，运营费用率为20%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2005年10月16日带租约出售时的正常价格。
正确答案：
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（ ）。
A.原规划审批文件
B.房屋预售许可证
C.房屋所有权证、土地使用权证
D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。在建项目抵押，应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
在拆迁房屋评估时，要考虑房屋本身及占用的土地，不用考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一税费负担。需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。
注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。
2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第6篇
下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。参见教材P139。
城市总体规划、镇总体规划的期限一般为（ ）年。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：D
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年。
转让房地产开发项目的，双方应持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。
A.可转换性
B.可区分性
C.可营利性
D.可实现性
E.可衡量性
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是市场细分。细分市场的四大特性包括可衡量性；可实现性；可营利性；可区分性。参见教材P121。
某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6．6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0．5%，则购房者的首次还款额是（ ）元。
A．2040．82
B．3451．83
C．5089．01
D．6666．37
2021房地产估价师历年真题和解答7篇 第7篇
由于合同缺陷造成的工程延误，发包人无须给承包人补偿。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。合同缺陷是指合同文件规定的不严谨，甚至可能出现矛盾，以及合同中存在遗漏和错误。这种情况往往需要监理人给以解释，由此造成的工程拖延和损失，发包人应当给以补偿。
关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（ ）。
A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本
D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法实质上是一种比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P306。
政府及政府机构在房地产市场的运行中，产生的影响有（ ）。
A．制定规则的权利
B．监督和管理
C．提供相关服务
D．参与项目运作
当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（ ）。
A、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法
B、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法
C、因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估
D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估
答案：A
解析：
考点:确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况下）。
当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )
