2021房地产估价师模拟试题9卷

发布时间:2021-06-30

2021房地产估价师模拟试题9卷 第1卷


房地产价格实质是房地产权益的价格。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某写字楼因有一大型跨国公司入住,致使其声誉提高,收益有较大增加,由此带来的新增收益属于( )。

A.有形收益

B.无形收益

C.正常收益

D.实际收益

E.广告收益

正确答案:BD
[答案] BD  无形收益通常难以货币化,因而在计算净收益时难以考虑,但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它不能直接用于估价。


某投资市场的平均收益率为20%,无风险资产的收益率为8%,房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3,则房地产投资评估模型中所用的折现率为( )。

A、10.0%
B、11.6%
C、12.0%
D、13.2%

答案:B
解析:
考点:资本资产定价模型。R=无风险投资收益率+市场风险系数×(市场的平均收益率-无风险投资收益率)=8%+0.3×(20%-8%)=11.6%。


为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化,最好事先专 注于某一类型的房地产。( )

正确答案:×
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化,最好事先将房地产分为不同的类型。


(2016年真题) 关于现金回报率的说法,正确的有()。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

答案:B,C,E
解析:
本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念,现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率;选项D错误,投资回报率考虑了物业升值带来的收益,现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E正确,现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。


房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分,下列有关说法不正确的是( )。

A.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,投资回报是指投资者所投入资本在经营过程 中所获得的报酬

B.等额系列支付的年值与现值之间的关系为:A=P.i+P.i/[(1+i)n-1],其中P.i就是 投资者投入资本P后所获得的投资回收,而P.i/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报, 是投资者提取折旧的一个方法,即偿债基金法

C.投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的,投资回收通常是用提取折旧的方式获 得,而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率

D.就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投人的总开发成本的回收,而其投资 回报则主要表现为开发商利润

正确答案:B
P·i应为投资回报,后者为投资回收。


绿地率通常以下限控制。( )

答案:对
解析:
本题考查的是控制性详细规划。绿地率通常以下限控制。


关于报酬率的说法,正确的有( )。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场,不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时,风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系

答案:D,E
解析:
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率已经包含了通货膨胀的影响。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿,即超过安全利率以上部分的报酬率,应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。


某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲,总价为40万元。其相邻的矩形土地乙,临街深度为150英尺,临街宽度为15英尺,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。

A、 23.4
B、 28.6
C、 33.4
D、 46.8

答案:D
解析:
依题意,土地乙的总地价为40×(40%+30%+20%+10%+9%+8%)= 46.8(万元)。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第2卷


某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为( )元/m2。

A.3610.5

B.619.5

C.3711.5

D.3719.5

正确答案:A
Vi+1=aPi+(1-a) Vi=3600×0.65+(1-O.65)×3630=3610.5(元/m2)


城市蓝线应当与城市规划一并报批。( )

答案:对
解析:
本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。


( )是指消费者在某特定时期内和一定市场上,按一定价格愿意并且能够购买的某种商品成劳务的数量。

A.供给

B.需求

C.购买能力

D.购买欲望

正确答案:B


某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )元/m2。

A.849

B.865

C.882

D.915

正确答案:C


(2016真题) 甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险,由于设计错误导致了建筑物塌陷,保险公司可拒绝理赔。()

答案:对
解析:
本题考查的是财产保险。建筑工程一切险,对应的是意外和对第三者的赔偿责任。建筑工程一切险的除外责任,包括因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失以及换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。


房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。


运用路线价法评估沿街商业用地价格时,应进行修正调整的有( )。

A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度

答案:A,B,C,E
解析:
本题考查的是路线价法概述。利用路线价法求取临街土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”,仅进行“房地产状况调整”。选项AE是实物状况的调整,选项BC是权益状况的调整。P364。


( )具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

A.房地产估价

B.房地产咨询

C.房地产贸易

D.产地产开发

正确答案:D
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中,又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业,故选D


沥青嵌缝油膏主要作为( )的防水嵌缝材料。

A.屋面
B.墙面
C.沟
D.槽
E.卫生间

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是防水材料。沥青嵌缝油膏主要作为屋面、墙面、沟和槽的防水嵌缝材料。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第3卷


2017年,某市可供租售房屋面积3000万平方米,其中可供销售的住宅面积为1800万平方米,可供出租的住宅面积为450万平方米;当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米,其中销售的住宅面积为1680万平方米,出租住宅面积为320万平方米。该市2017年住宅市场吸纳率为()。

A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%

答案:B
解析:
本题考查的是市场交易指标。2017年住宅市场吸纳率=2017年住宅吸纳量/2017年住宅可供租售量=(2017年住宅销售量+2017年住宅出租量)/(2017年可供销售的住宅+2017年可供出租的住宅)=(1680+320)/(1800+450)=88.89%。


抽样调查区别于其他调査方式的实质是随机抽取样本。( )

答案:对
解析:
本题考查的是统计数据的收集。抽样调查,全称为随机抽样调查,是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本,以样本数量信息推断总体数量特征的调查。按随机抽选报课咨询电话的方式划分,有纯随机抽样调查、机械抽样调查、类型抽样调查和整群抽样调查。


根据《住房置业担保管理试行办法》,下列关于住房置业担保机构的表述中,正确的是( )。

A、 有不少于1000万元人民币的注册资本
B、 有一定数量的周转住房
C、 是非银行性金融机构
D、 可要求借款人提供抵押反担保

答案:B
解析:
[知识点] 住房置业担保机构的公司设立


必须经承兑才能生效的金融工具是( )

A本票

B商业汇票

C银行券

D支票

正确答案:B


只要是房地产市场发达的地区,运用市场比较法就是有效的。 ( )

答案:错
解析:
市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期,存在着较多类似房地产的交易,因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区,在某些情况下市场法也可能不适用。如,可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。


某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少6 年,建设期半年,运营4 年后将房屋抵押贷款,房地产估价师按收益法估算抵押价值时,收益年限应取( )年

A、39.5
B、40.5
C、44.5
D、65.5

答案:A
解析:
本题考查的是建设用地使用权的出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,工业用地最高出让年限50年,现在该工业用地出让年限比法定最高出让年限少6年,即出让年限为44年,收益年限=44-0.5-4=39.5年。


评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日,即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。

A.2526

B.2241

C.2135

D.2985

正确答案:C
3000/(1+12%)3=2135(万元)


某市2009年房地产投资统计的总体单位应是该市2009年全年累计的房地产投资总额。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。( )

答案:对
解析:
考点:风险分析的一般过程和方法。对一个房地产项目进行风险分析的过程,可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第4卷


2016年8月,A市B房地产开发公司通过合法方式,在该市城市规划区,取得了一块建设用地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅小区建设,并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元,建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式,选择了C施工单位,工程合同价为4000万元。同时通过招标方式,选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房,取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间,B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同,合同约定建筑面积为100m2,并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月,该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理。2018年2月,经确权登记,王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月,该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业服务企业。
下列表述中,不正确的是( )。

A、如果B房地产开发公司以在建工程抵押后,新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产,但处分抵押房地产时可以一同处分
B、B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前,不可以对外发布房地产预售广告
C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后,如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D、B房地产开发公司在交付商品房时,必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

答案:C
解析:
本题考查的是房地产转让的条件。如转让项目,必须除土地费用外其它投资达到总投资的25%以上。


甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后( )日内向当地房地产管理部门申报价格。

A.15

B.30

C.60

D.90

正确答案:D


自拆自建行为也需要申领房屋拆迁许可证。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


下列房地产估价相关活动中,不属于房地产价值评估相关业务范畴的是( )

A、房地产价值分配业务
B、房地产价值减损评估业务
C、房地产投资价值评估
D、相关经济损失评估业务

答案:C
解析:
本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括:(1)房地产价格和价值分配业务;(2)房地产价值提升评估业务;(3)房地产价值减损评估业务;(4)相关经济损失评估业务;(5)房地产咨询业务。


在运用成本法时最主要的有( )。

A.区分计划成本和实际成本

B.区分实际成本和客观成本

C.结合实际成本来确定评估价值

D.结合实际开发利润来确定评估价值

E.结合市场供求分析来确定评估价值

正确答案:BE
[答案] BE
运用成本法时要注意两个方面:一是要区分实际成本和客观成本,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;二是要结合市场供求分析等来确定评估价格,当该类房地产市场供大于求时,应下调评估价值;求大于供时,应上调评估价值。


按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》,对经济特区的收费标准规定可适当高一些,但最高不能超过正常标准的50%。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.快速变现价值

正确答案:B


2015年8月,A市B房地产开发公司通过合法方式,在该市城市规划区的,取得了一块建设用地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅小区建设,并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元,建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式,选择了C施工单位,工程合同价为4000万元。同时通过招标方式,选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房,取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间,B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同,合同约定建筑面积为100m2,并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月,该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理。2017年2月,经确权登记,王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月,该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业服务企业。

B房地产开发公司在销售商品房时,依据《房产测量规范》下列计算一半建筑面积的是( )。

A.未封闭的阳台
B.全封闭的阳台
C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
D.与房屋相连有上盖无柱的走廊

答案:A,D
解析:
本题考查的是房地产面积测算。选项B计算全部建筑面积,选项C不计算建筑面积。参见教材P172。


黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。( )

答案:对
解析:
本题考查的是黄金市场。黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第5卷


物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是( )。

A.收益现金流风险
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.时间风险

答案:B
解析:
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。


( )是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。

A.任意拍卖
B.不动产拍卖
C.动产拍卖
D.强制拍卖

答案:D
解析:
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。


城市规划的组织编制和审批管理系统,主要负责制定( )

A.城市规划执行
B.城市规划
C.城市规划反馈
D.城市规划保障系统

答案:B
解析:
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划的组织编制和审批管理系统,主要负责制定城市规划。


( )是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。

A.委托代理
B.本代理
C.法定代理
D.指定代理

答案:C
解析:
本题考查的是代理。法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。


开发项目或单项工程,其竣工验收的依据是:经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准,以及合同中有关竣工验收的条款。( )

答案:对
解析:
本题考查的是竣工验收。开发项目或单项工程,其竣工验收的依据是:经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准,以及合同中有关竣工验收的条款。


从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含( )等。

A.房地产改扩建费用

B.抵押贷款还本付息额

C.房屋设备折旧费

D.所得税

E.房屋装修折旧费

正确答案:ABD


开放型基金证券只能在交易市场上买卖,价格波动的幅度较大。

答案:错
解析:
开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分,价格变动的幅度较小,在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。


建设单位应当自领取施工许可证之日起( )内开工。

A.15日

B.30日

C.3个月

D.6个月

正确答案:C
因故不能按期开工的,应当在期满前向发证机关申请延期,并说明理由;延期以两次为限,每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的,施工许可证自行废止。


在比较法估价中,当有较多的交易实例符合可比实例要求时,应选取其中与估价对象最相似的,与预设的估价结果最接近的交易实例,因此不能随意选取交易实例。()

答案:错
解析:
本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例,而不能先预设估价结果,以此作为选取可比实例的标准和依据。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第6卷


房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理,位在15天内没有反馈意见时.即在网上公示投诉情况。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为()。

A、一级
B、二级
C、三级
D、临时资质

答案:C
解析:
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级,设1年的暂定期。


判定房地产投资风险因素发生的概率属于( )阶段的工作。

A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策

答案:B
解析:
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分布情况和风险估算三项工作。


商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的( )。

A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务

答案:B
解析:
商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。


《民法总则》规定,除法律法规另有规定外,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为( )年。

A.1
B.3
C.5
D.20

答案:B
解析:
本题考查的是诉讼时效。《民法总则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年,法律另有规定的除外。


在历史文化街区范围内,可以进行的活动为( )。

A.占用保护规划确定保留的园林绿地
B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库
C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动
D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动

答案:D
解析:
本题考查的是城市规划控制线。在城市紫线范围内禁止进行下列活动:违反保护规划的大面积拆除、开发;对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建;损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施;修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施;占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等;其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。P79。


下列各项中,属于竞争导向定价的是( )。

A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、挑战定价法
D、成本加成定价法

答案:C
解析:
本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98~P99。


甲写字楼购买价格为100万元,年净经营收入为30万元,年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元,年净经营收入为50万元,年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为( )。

A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断

答案:A
解析:
本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X,则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X,甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X),乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X),甲、乙现金回报率的分母相同,甲分子大,因此甲>乙。


对于实行政府指导价的房地产,由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格,所以,估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。( )

答案:对
解析:
考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。对于实行政府指导价的房地产,因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格,所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第7卷


某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示:则该统计总体的全距为( )元/㎡。

楼盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 单价 2800 1900 2200 2250 2600 3000 2131 1500 2000 1980 2900 1500 2300 2200 2400 A.1500

B.1950

C.2131

D.3000

正确答案:A


某房地产开发企业2010 年销售收入为8000 万元人民币,扣除项目金额为5000万元,应缴土地增值税为( ) 万元。

A.500
B.750
C.900
D.950

答案:D
解析:
(1)土地增值额=8000 万元-5000 万元=3000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。3000/5000=60%,50%<60%≤100%。(3)适用公式:土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的,应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%=3000×40%-5000×5%=950 万元。


预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%,运营费用增长5%,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.2500

B.400

C.2100

D.2900

正确答案:C
依题意,根据公式:


钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人,所以政府不能作为土地一级开发者。( )

答案:错
解析:
本题考查的是土地储备与土地开发。土地开发的项目实施模式,有政府土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施两种模式。随着土地储备事业的发展,政府土地储备机构的开发管理能力不断提升,北京等部分城市新增土地储备开发项目的实施模式,已经逐渐由授权开发商实施为主发展为土地储备机构实施为主。


若某房地产投资项目的表面收益率为18%,年租金增长率为8%,通货膨胀率为 6%,则该项房地产投资的实际收益率为( )。

A、 9.26%
B、 10%
C、 11.320%
D、 12%

答案:C
解析:
[解析] 财务内部收益率


某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。

A.102

B.46

C.98

D.103

正确答案:C
[答案] C
2500×400-200×(150-50)=1000000-20000=980000(元)=98(万元)


运用比较法评估某套住宅的现时市场价格,选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同,2年前公开挂牌出售,成交日期与价值时点相差1年,该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,如果不考虑其他因素,则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为( )。

A.100/101
B.100/100
C.100/99
D.100/98

答案:A
解析:
本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况,调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中,房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准(100)来确定,可比实例成交日期与价值时点相差一年,该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%,一年前的房地产状况得分为101。因此:可比实例在自身状况下的价值×1/(1+1%)=可比实例在估价对象状况下的价格,房地产状况调整系数为:100/101。另外可以推断:1年前的房地产损耗小,其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法,也只有选项A正确。


下列房地产中,难以采用市场法估价的有(  )

A.房地产开发用地
B.学校
C.在建工程
D.别墅
E.特殊厂房

答案:B,C,E
解析:
难以采用比较法(市场法)估价的房地产有:①数量很少的房地产,如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等;②很少发生交易的房地产,如学校、医院、行政办公楼等;③可比性很差的房地产,如在建工程等。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第8卷


已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的,可在合适范围内参照类似子目的单价,由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。( )

答案:对
解析:
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。已标价工程量清单中无适用于变更工作子目的但有类似子目的,可在合适范围内参照类似子目的单价,由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。


关于房地产权益融资的说法,正确的有( )。

A、资金融入方需要还本付息
B、在私人市场和公开市场上,均可以进行权益融资
C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资
E、权益融资主要来源于个人投资者

答案:B,C,D
解析:
考点:房地产权益融资。选项A错误,资金融入方无须支付利息,可用项目投资所获得的可分配利润分配股息;选项E错误,权益融资主要来源于机构投资者。


某城市政府为修建环城高速公路,委托银行组成承销团,面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于( )。

A.金融债券
B.长期债券
C.公募债券
D.公债券
E.抵押债券

答案:B,C,D
解析:
期限在10年以上的为长期债券。公债券也称政府债券。公募债券指在市场上公开发行的债券。


下列可以作为强制拆迁证明人的有( )。

A.拆迁单位代表

B.被拆迁人单位代表

C.街道办事处

D.居委会

E.当地公安部门代表

正确答案:BCD
强制拆迁时,应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。


对建筑装饰材料使用效果进行评价时,考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念,既要考虑装饰工程一次性投资的多少,又要考虑售后服务的质量好坏。

答案:错
解析:
考虑建筑材料的经济性,要有一个总体的观念,既要考虑到装饰工程一次性投资的多少,也要考虑到日后的维护维修费用和材料的使用寿命。


在成本法估价中,关于合理确定开发用地取得途径的说法,正确的是( )。

A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

答案:B
解析:
考点:成本法估价需要具备的条件。取得途径,有市场购买、征收集体土地、征收国有土地上房屋等。客观成本原则。


房地产估价报告  项目名称:××市××区××东街××号商业用房征收补偿价格评估报告
  估价委托人:××市房屋征收管理办公室
  估价机构:××市房地产估价有限公司
  估价人员:×××(注册号:×××)
  ×××(注册号:×××)
  估价作业日期:2011 年8 月8 日至8 月18 日
  估价报告编号:××估字第××号
目录(略)
致委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
 一、估价委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  (一)实物状况
  1.土地状况
  估价对象位于××区××街,四至:东至××剧院,西至××东街,南至××商场,北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为“三通一平”(其他情况略)。
 2.建筑物状况
  估价对象建于1999 年8 月,坐东面西,为钢混结构建筑,总层数为4 层。建筑面积为3000m2,分割为9 个零售商铺和餐饮卖场,统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。
  (二)权益状况
  1.土地使用权
根据委托人提供的资料,《国有土地使用权证》证号为×××号,用地面积为1000m2,使用权类型为出让,用途为商业,起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日,约定不可续期。
  2.房屋所有权
  估价对象已办理了《房屋所有权证》,证号为×××号,产权人为××公司,建筑面积为3000m2(其他情况略)。
  3.他项权利
  估价对象已于2010 年11 月办理了抵押贷款,贷款额度为1000 万元人民币,抵押贷款期限为1 年,至今尚未偿还。
  4.租赁情况
  估价对象由某资产经营公司租赁使用,根据双方签订的租赁合同,月租金为65 元/m2,租赁期从2010 年8 月8 日至2030 年8 月7 日,租赁期内不调整租金,租赁税费按规定各自承担。合同到期后,资产经营公司可优先租赁。
(三)区位状况(略)
  四、估价目的
  为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。
  五、估价时点
  2011 年8 月8 日,即房屋征收决定公告之日。
  六、价值定义
  被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
  七、估价依据
  1.《中华人民共和国物权法》。
  2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
  3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。
  5.《城市房屋征收管理条例》。
  6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
  7.《房屋征收评估委托书》。
  8.《房屋征收评估委托合同》。
  9.委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
  10.估价对象的《房屋租赁合同》。
  11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
  八、估价原则
  1.独立、客观、公正原则(说明略)。
  2.合法原则(说明略)。
  3.最高最佳利用原则(说明略)。
  4.替代原则(说明略)。
  5.估价时点原则(说明略)。
  九、估价方法
  经综合分析,确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。
  市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
  收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
  十、估价结果
  评估总价:4001.24 万元。
  大写金额:人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)。
  十一、估价人员
  注册房地产估价师:×××(盖章);注册号:×××。
  十二、估价报告应用的有效期(略)
  十三、估价作业日期
  2011 年8 月8 日至2011 年8 月18 日。
估价技术报告  一、估价对象实物状况描述与分析(略)
  二、估价对象权益状况描述与分析(略)
  三、估价对象区位状况描述与分析(略)
  四、市场背景描述与分析(略)
  五、最高最佳利用分析(略)
  六、估价方法适用性分析(略)
  七、估价测算过程
  1.市场法测算
市场法具体估价思路:由于目前类似房地产交易实例较多,估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例,从中选取可比实例;将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整;结合估价经验,依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格,以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
  (1)选取可比实例(见表1)
表1 可比实例相关情况

(2)比较因素说明表(见表2)
表2 估价对象与可比实例比较因素说明表


 (3)比较因素情况修正表(见表3)
表3 估价对象与可比实例比较因素修正表


房地产状况调整系数中,实物状况权重确定为30%,权益状况权重确定为35%,区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略。
  市场法评估单价:16670.81 元/m2;
  市场法评估总价:16670.81×3000=50012430 元。
  2.收益法测算
  收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为:
  V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]
  式中:V——收益法评估的价格;
  A——房地产净收益;
  Y——房地产报酬率;
  n——房地产收益年限。
  (1)房屋收益、空置率和重置价格确定
  根据租赁合同,月租金为65 元/m2,期间不调整租金,且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租,因此本次评估月租金取65 元/m2,空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告,经造价指数修正和成新修正后,确定房屋重置成本为1200 元/m2(测算过程略)。
  (2)报酬率确定
  报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果,确定风险报酬率为3%(过程略),最终求出:报酬率
=无风险报酬率+风险报酬率,即6.5%。
  (3)收益年限确定
  根据委托人提供的资料,估价对象为钢混结构的建筑,建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则,确定收益年限为26 年。
  (4)价格评估确定(见表4)
表4 价格评估表

参数选取及具体计算过程略。
  收益法评估单价:7444.35 元/m2;
  收益法评估总价:22333038.05 元。
  八、估价结果确定
  考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值,而收益法测算结果背离市场交易价格,故收益法测算结果仅供参考,不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011 年8 月8 日的被征收房屋价值为:
人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元,应作为法定优先受偿款予以扣除,即50012430-1000000=40012430(元)
  因此评估总价为40012430 元,即:4001.24 万元
  大写金额:人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)。
××房地产估价有限公司
二0 一一年八月十八日
附件(略)

答案:
解析:
上述房地产估价报告存在多处错误,具体如下:
  (1)价值定义表述不准确,缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。
  理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。
  (2)估价依据中《城市房屋征收管理条例》错,应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
  理由:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(被征收人)给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此,对征收房屋进行估价重要估价依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
  (3)结果报告和技术报告的总价均表述为万元错,应该精确到元。
  理由:根据规定,房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。
  (4)结果报告只有估价师盖章而无签字,根据规定“不得以印章代替签字”,并且应由两名以上注册房地产估价师签字。
  理由:房屋征收评估中,分户初步评估结果公示期满后,房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。
  (5)结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒(或:结果报告中第(十二)与(十三)项顺序颠倒)。
  理由:房屋征收估价中估价报告的内容顺序为:①估价委托人;②估价机构;③估价对象;④估价目的;⑤估价时点;⑥价值定义;⑦估价依据;⑧估价原则;⑨估价方法;⑩估价结果;估价人员;估价作业日期;估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为:先作业日期后估价报告使用期限。
  (6)市场法测算未列出计算公式。
  理由:房屋征收评估中,市场法评估技术路线为:①收集和测算类似房地产价格;②
修正类似房地产价格,将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正,确定比准价格;③确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定,因此,采用市场法进行测算时,应列出市场法的计算公式。
  (7)市场法比较因素中,将楼层归为实物状况错,楼层应属于区位状况。
  理由:估价对象区位状况描述与分析,主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中,位置状况描述内容包括:坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等,即楼层属于区位状况。
  (8)市场法比较因素系数确定未说明比较基准。
  理由:运用市场法进行测算时,应根据搜集的估价对象和可比实例的相关资料,将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较,确定相应指数,根据可比指数确定比较因素修正系数。即市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。
  (9)市场法交易日期修正系数确定无依据。
  理由:运用市场法测算,各修正系数都需要根据相关资料确定,即都需要有一定依据。
例如,可比实例交易时间与估价时点较近,交易日期修正系数为100/100;因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近,故不作修正;本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。
  (10)市场法可比实例楼层修正,多层和高层不适宜采用统一修正系数。(或:交易实例B、C 为高层,不宜选作可比实例)。
  理由:采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点,对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析,从中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差,不宜选为可比实例。
  (11)未说明求取估价对象最终比准价格的方式。
  理由:运用市场法进行测算时,在进行个别因素修正后,需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格,并根据估价对象的比准价格,确定估价对象的价格。因此,运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式,例如估价对象比准价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。因比准单价比较接近,采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。
  (12)收益法公式选取未说明理由。
  理由:收益法公式选用应分析未来收益变化趋势,根据未来收益是否变化,收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时,适宜采用的公式为:P=A/Y×[1-1/(1+Y)n],式中,P 代表房地产收益价格;A 代表年净收益;Y 代表报酬率;n 代表收益期。因此在选用此公式时,应分析未来收益变化趋势,说明选用的理由。
  (13)收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金,应采用客观租金。
  理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中,不考虑租赁的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在毛收益时,应采用客观租金。
  (14)收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。
  理由:潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入(包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入)。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。
  (15)收益法测算中,空置率取“0”不妥,应根据资料考虑适当的空置率。
  理由:运用收益法进行估价时,应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容,要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如,对出租的写字楼拟采用收益法估价,则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定,一般要考虑适当的空置率。本报告中,空置率取0 没有依据。
  (16)收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。
  理由:重置成本法,以重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况,选用适宜的方法,分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数(损失率%)相乘并累加求和,得出委托评估资产评估值。在运用成本法时,各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例,收益法测算中,应运用成本法测算建筑物的重置成本,该重置成本应该是客观成本。
  (17)收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。
  理由:重置成本法评估建筑物的价格,是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格,施工机械费用等,重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需的全部支出。在此基础上,根据建筑物的实际使用情况,折旧扣除建筑物已使用的价值,得到被征收房屋重置价格的现值。不应做成新修正。
  (18)市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。
  理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本案例,采用两种方法测算被征收房屋的价值都应该由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但市场法测算结果比收益法测算结果多了装修价值,市场法的测算结果不应该包含装修价值。
  (19)确定估价结果时扣除了抵押贷款余额,按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。
  理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中,不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。


在房地产抵押估价中,应扣除的法定优先受偿款不包括()。

A.拖欠的建筑工程材料费
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金

答案:D
解析:
本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中,扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款,即假定在估价时点实现抵押权时,法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款。


属于城市发展战略中的社会发展目标的是( )。

A.人均国民收入
B.国内生产总值(GDP)
C.年龄结构
D.总人口规模
E.居民受教育程度

答案:C,D,E
解析:
城市发展战略及其具体目标通常分为三个方面的内容:
(1)经济发展目标。包括国内生产总值(GDP)等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。
(2)社会发展目标。包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标,人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。
(3)建设水平目标。包括建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。


2021房地产估价师模拟试题9卷 第9卷


交付住房时,古桥公司应向购买人提供( )。

A.住宅质量保证书

B.住宅使用说明书

C.企业资质证书

D.竣工综合验收合格证书

正确答案:AB


土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。

A.市人民政府
B.县人民政府
C.省人民政府土地管理部门
D.市、县人民政府土地管理部门

答案:D
解析:
建设用地使用权出让,应当签订书面出让合同。建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。


下列可作为市场法适用对象的是( )。

A.学校

B.写字楼

C.纪念馆

D.教堂

正确答案:B
[答案] B
市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场法估价。


下列房地产投资方式中,属于直接投资形式的是(  )。

A.购买房地产股票
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券

答案:B
解析:
房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程,参与有关管理工作,包括开发投资和置业投资两种形式。购买商铺属于置业投资,其他选项都属于间接投资。


在宏观经济学中,关于投资函数,表述不正确的是(  )。

A.投资是指资本的形成,亦即社会实际资本的增加额
B.资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率
C.投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素
D.任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的

答案:C
解析:
本题考查的是消费、投资与乘数理论。选项C错误,投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与利息率两个因素。


运用假设开发法估价在建工程价值时,当在建工程要续建成房屋时,在建工程价值需要扣除( )。

A、续建完成后的价值
B、在建工程取得税费
C、续建成本
D、管理费用
E、投资利息

答案:B,C,D,E
解析:
本题考查的是按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式。在建工程价值=续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润。


(二)

某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1 000万元建成办公用房一幢。目前,该办公用房的市场价值为4 000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?

正确答案:
1.错误。(1分)
  2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。(3分)
  3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。(3分)
  4.虽然造价稳定,但管理费用财务费用,税费水平可能有变化。(3分)


张某与W 房地产开发公司签订了商品房买卖合同(预售),预测面积为100 ㎡。后张某所预购商品房实测面积为106 ㎡。其面积误差比为( )。

A.1%
B.3%
C.6%
D.9%

答案:C
解析:
面积误差比=实测面积-预测面积/预测面积×100%=(106-100)/100=6%。


某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日,经济寿命为60年。后于1996年10月1

日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年

10月1日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元,残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。

A 4091 B 4182 C 4250 D 5000

正确答案:B