2021房地产估价师模拟试题9卷
2021房地产估价师模拟试题9卷 第1卷
房地产价格实质是房地产权益的价格。( )
此题为判断题(对,错)。
某写字楼因有一大型跨国公司入住,致使其声誉提高,收益有较大增加,由此带来的新增收益属于( )。
A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益
[答案] BD 无形收益通常难以货币化,因而在计算净收益时难以考虑,但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它不能直接用于估价。
B、11.6%
C、12.0%
D、13.2%
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化,最好事先专 注于某一类型的房地产。( )
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化,最好事先将房地产分为不同的类型。
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分,下列有关说法不正确的是( )。
A.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,投资回报是指投资者所投入资本在经营过程 中所获得的报酬
B.等额系列支付的年值与现值之间的关系为:A=P.i+P.i/[(1+i)n-1],其中P.i就是 投资者投入资本P后所获得的投资回收,而P.i/[(1+i)n-1]就是投资者的投资回报, 是投资者提取折旧的一个方法,即偿债基金法
C.投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的,投资回收通常是用提取折旧的方式获 得,而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
D.就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投人的总开发成本的回收,而其投资 回报则主要表现为开发商利润
P·i应为投资回报,后者为投资回收。
B.累加法求取报酬率时,风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
D.报酬率是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率
E.报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系
B、 28.6
C、 33.4
D、 46.8
2021房地产估价师模拟试题9卷 第2卷
某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2,预测值为3630元/m2,修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为( )元/m2。
A.3610.5
B.619.5
C.3711.5
D.3719.5
Vi+1=aPi+(1-a) Vi=3600×0.65+(1-O.65)×3630=3610.5(元/m2)
( )是指消费者在某特定时期内和一定市场上,按一定价格愿意并且能够购买的某种商品成劳务的数量。
A.供给
B.需求
C.购买能力
D.购买欲望
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )元/m2。
A.849
B.865
C.882
D.915
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
E.土地开发程度
( )具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
A.房地产估价
B.房地产咨询
C.房地产贸易
D.产地产开发
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中,又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业,故选D.
B.墙面
C.沟
D.槽
E.卫生间
2021房地产估价师模拟试题9卷 第3卷
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%
B、 有一定数量的周转住房
C、 是非银行性金融机构
D、 可要求借款人提供抵押反担保
必须经承兑才能生效的金融工具是( )
A本票
B商业汇票
C银行券
D支票
B、40.5
C、44.5
D、65.5
评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值,要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元,折现率为12%,则需将这3000万元折现到2005年10月16日,即在2005年10月16日的房价实际为( )万元。
A.2526
B.2241
C.2135
D.2985
3000/(1+12%)3=2135(万元)
某市2009年房地产投资统计的总体单位应是该市2009年全年累计的房地产投资总额。( )
此题为判断题(对,错)。
2021房地产估价师模拟试题9卷 第4卷
B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房,取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间,B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同,合同约定建筑面积为100m2,并约定售房价格为3000元/m2。
2018年1月,该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理。2018年2月,经确权登记,王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2018年5月,该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业服务企业。
下列表述中,不正确的是( )。
B、B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前,不可以对外发布房地产预售广告
C、B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后,如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让
D、B房地产开发公司在交付商品房时,必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后( )日内向当地房地产管理部门申报价格。
A.15
B.30
C.60
D.90
自拆自建行为也需要申领房屋拆迁许可证。( )
此题为判断题(对,错)。
B、房地产价值减损评估业务
C、房地产投资价值评估
D、相关经济损失评估业务
在运用成本法时最主要的有( )。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
[答案] BE
运用成本法时要注意两个方面:一是要区分实际成本和客观成本,在估价中应采用客观成本,而不是实际成本;二是要结合市场供求分析等来确定评估价格,当该类房地产市场供大于求时,应下调评估价值;求大于供时,应上调评估价值。
按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》,对经济特区的收费标准规定可适当高一些,但最高不能超过正常标准的50%。( )
此题为判断题(对,错)。
对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房,取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间,B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同,合同约定建筑面积为100m2,并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月,该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理。2017年2月,经确权登记,王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月,该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业服务企业。
B房地产开发公司在销售商品房时,依据《房产测量规范》下列计算一半建筑面积的是( )。
B.全封闭的阳台
C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝
D.与房屋相连有上盖无柱的走廊
2021房地产估价师模拟试题9卷 第5卷
B.未来运营费用风险
C.资本价值风险
D.时间风险
B.不动产拍卖
C.动产拍卖
D.强制拍卖
B.城市规划
C.城市规划反馈
D.城市规划保障系统
B.本代理
C.法定代理
D.指定代理
从估价角度出发,收益性房地产的运营费用不包含( )等。
A.房地产改扩建费用
B.抵押贷款还本付息额
C.房屋设备折旧费
D.所得税
E.房屋装修折旧费
建设单位应当自领取施工许可证之日起( )内开工。
A.15日
B.30日
C.3个月
D.6个月
因故不能按期开工的,应当在期满前向发证机关申请延期,并说明理由;延期以两次为限,每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的,施工许可证自行废止。
2021房地产估价师模拟试题9卷 第6卷
房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理,位在15天内没有反馈意见时.即在网上公示投诉情况。( )
此题为判断题(对,错)。
B、二级
C、三级
D、临时资质
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
B.3
C.5
D.20
B.修建生产、储存爆炸性、易燃性物品的工厂、仓库
C.开山、采石、开矿等破坏传统格局和历史风貌的活动
D.在核心保护区范围内进行影视摄制、举办大型群众性活动
B、认知价值定价法
C、挑战定价法
D、成本加成定价法
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断
2021房地产估价师模拟试题9卷 第7卷
某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示:则该统计总体的全距为( )元/㎡。
楼盘 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 单价 2800 1900 2200 2250 2600 3000 2131 1500 2000 1980 2900 1500 2300 2200 2400 A.1500
B.1950
C.2131
D.3000
B.750
C.900
D.950
预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为20万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%,运营费用增长5%,收益期限可视为无限年,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.2500
B.400
C.2100
D.2900
依题意,根据公式:
钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )
此题为判断题(对,错)。
B、 10%
C、 11.320%
D、 12%
某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地,地价为2500元/m2,面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2,残值50元/m2。则该地块总价为( )万元。
A.102
B.46
C.98
D.103
[答案] C
2500×400-200×(150-50)=1000000-20000=980000(元)=98(万元)
B.100/100
C.100/99
D.100/98
B.学校
C.在建工程
D.别墅
E.特殊厂房
2021房地产估价师模拟试题9卷 第8卷
B、在私人市场和公开市场上,均可以进行权益融资
C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资
E、权益融资主要来源于个人投资者
B.长期债券
C.公募债券
D.公债券
E.抵押债券
下列可以作为强制拆迁证明人的有( )。
A.拆迁单位代表
B.被拆迁人单位代表
C.街道办事处
D.居委会
E.当地公安部门代表
强制拆迁时,应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。
B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
估价委托人:××市房屋征收管理办公室
估价机构:××市房地产估价有限公司
估价人员:×××(注册号:×××)
×××(注册号:×××)
估价作业日期:2011 年8 月8 日至8 月18 日
估价报告编号:××估字第××号
目录(略)
致委托人函(略)
注册房地产估价师声明(略)
估价假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、估价委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)实物状况
1.土地状况
估价对象位于××区××街,四至:东至××剧院,西至××东街,南至××商场,北至××餐厅。土地使用权面积为1000m2,地块形状规则,呈矩形,地势平坦,土地开发程度为“三通一平”(其他情况略)。
2.建筑物状况
估价对象建于1999 年8 月,坐东面西,为钢混结构建筑,总层数为4 层。建筑面积为3000m2,分割为9 个零售商铺和餐饮卖场,统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略)。
(二)权益状况
1.土地使用权
根据委托人提供的资料,《国有土地使用权证》证号为×××号,用地面积为1000m2,使用权类型为出让,用途为商业,起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日,约定不可续期。
2.房屋所有权
估价对象已办理了《房屋所有权证》,证号为×××号,产权人为××公司,建筑面积为3000m2(其他情况略)。
3.他项权利
估价对象已于2010 年11 月办理了抵押贷款,贷款额度为1000 万元人民币,抵押贷款期限为1 年,至今尚未偿还。
4.租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用,根据双方签订的租赁合同,月租金为65 元/m2,租赁期从2010 年8 月8 日至2030 年8 月7 日,租赁期内不调整租金,租赁税费按规定各自承担。合同到期后,资产经营公司可优先租赁。
(三)区位状况(略)
四、估价目的
为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值。
五、估价时点
2011 年8 月8 日,即房屋征收决定公告之日。
六、价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
七、估价依据
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)。
5.《城市房屋征收管理条例》。
6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
7.《房屋征收评估委托书》。
8.《房屋征收评估委托合同》。
9.委托人提供的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。
10.估价对象的《房屋租赁合同》。
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
八、估价原则
1.独立、客观、公正原则(说明略)。
2.合法原则(说明略)。
3.最高最佳利用原则(说明略)。
4.替代原则(说明略)。
5.估价时点原则(说明略)。
九、估价方法
经综合分析,确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。
市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
十、估价结果
评估总价:4001.24 万元。
大写金额:人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整(单价略)。
十一、估价人员
注册房地产估价师:×××(盖章);注册号:×××。
十二、估价报告应用的有效期(略)
十三、估价作业日期
2011 年8 月8 日至2011 年8 月18 日。
估价技术报告 一、估价对象实物状况描述与分析(略)
二、估价对象权益状况描述与分析(略)
三、估价对象区位状况描述与分析(略)
四、市场背景描述与分析(略)
五、最高最佳利用分析(略)
六、估价方法适用性分析(略)
七、估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路:由于目前类似房地产交易实例较多,估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例,从中选取可比实例;将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较,进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况(实物状况、权益状况、区位状况)调整;结合估价经验,依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为比准价格,以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例(见表1)
表1 可比实例相关情况
(2)比较因素说明表(见表2)
表2 估价对象与可比实例比较因素说明表
(3)比较因素情况修正表(见表3)
表3 估价对象与可比实例比较因素修正表
房地产状况调整系数中,实物状况权重确定为30%,权益状况权重确定为35%,区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略。
市场法评估单价:16670.81 元/m2;
市场法评估总价:16670.81×3000=50012430 元。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为:
V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]
式中:V——收益法评估的价格;
A——房地产净收益;
Y——房地产报酬率;
n——房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同,月租金为65 元/m2,期间不调整租金,且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租,因此本次评估月租金取65 元/m2,空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告,经造价指数修正和成新修正后,确定房屋重置成本为1200 元/m2(测算过程略)。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果,确定风险报酬率为3%(过程略),最终求出:报酬率
=无风险报酬率+风险报酬率,即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料,估价对象为钢混结构的建筑,建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则,确定收益年限为26 年。
(4)价格评估确定(见表4)
表4 价格评估表
参数选取及具体计算过程略。
收益法评估单价:7444.35 元/m2;
收益法评估总价:22333038.05 元。
八、估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值,而收益法测算结果背离市场交易价格,故收益法测算结果仅供参考,不予采用。综合分析确定估价对象××市××区××东街××号××商业用房于估价时点2011 年8 月8 日的被征收房屋价值为:
人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元,应作为法定优先受偿款予以扣除,即50012430-1000000=40012430(元)
因此评估总价为40012430 元,即:4001.24 万元
大写金额:人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略)。
××房地产估价有限公司
二0 一一年八月十八日
附件(略)
(1)价值定义表述不准确,缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。
理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。
(2)估价依据中《城市房屋征收管理条例》错,应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
理由:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(被征收人)给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此,对征收房屋进行估价重要估价依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
(3)结果报告和技术报告的总价均表述为万元错,应该精确到元。
理由:根据规定,房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。
(4)结果报告只有估价师盖章而无签字,根据规定“不得以印章代替签字”,并且应由两名以上注册房地产估价师签字。
理由:房屋征收评估中,分户初步评估结果公示期满后,房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。
(5)结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒(或:结果报告中第(十二)与(十三)项顺序颠倒)。
理由:房屋征收估价中估价报告的内容顺序为:①估价委托人;②估价机构;③估价对象;④估价目的;⑤估价时点;⑥价值定义;⑦估价依据;⑧估价原则;⑨估价方法;⑩估价结果;估价人员;估价作业日期;估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为:先作业日期后估价报告使用期限。
(6)市场法测算未列出计算公式。
理由:房屋征收评估中,市场法评估技术路线为:①收集和测算类似房地产价格;②
修正类似房地产价格,将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正,确定比准价格;③确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定,因此,采用市场法进行测算时,应列出市场法的计算公式。
(7)市场法比较因素中,将楼层归为实物状况错,楼层应属于区位状况。
理由:估价对象区位状况描述与分析,主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中,位置状况描述内容包括:坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况、朝向、楼层等,即楼层属于区位状况。
(8)市场法比较因素系数确定未说明比较基准。
理由:运用市场法进行测算时,应根据搜集的估价对象和可比实例的相关资料,将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较,确定相应指数,根据可比指数确定比较因素修正系数。即市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。
(9)市场法交易日期修正系数确定无依据。
理由:运用市场法测算,各修正系数都需要根据相关资料确定,即都需要有一定依据。
例如,可比实例交易时间与估价时点较近,交易日期修正系数为100/100;因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近,故不作修正;本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。
(10)市场法可比实例楼层修正,多层和高层不适宜采用统一修正系数。(或:交易实例B、C 为高层,不宜选作可比实例)。
理由:采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点,对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析,从中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差,不宜选为可比实例。
(11)未说明求取估价对象最终比准价格的方式。
理由:运用市场法进行测算时,在进行个别因素修正后,需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格,并根据估价对象的比准价格,确定估价对象的价格。因此,运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式,例如估价对象比准价格=可比实例价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。因比准单价比较接近,采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。
(12)收益法公式选取未说明理由。
理由:收益法公式选用应分析未来收益变化趋势,根据未来收益是否变化,收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时,适宜采用的公式为:P=A/Y×[1-1/(1+Y)n],式中,P 代表房地产收益价格;A 代表年净收益;Y 代表报酬率;n 代表收益期。因此在选用此公式时,应分析未来收益变化趋势,说明选用的理由。
(13)收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金,应采用客观租金。
理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中,不考虑租赁的影响,是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在毛收益时,应采用客观租金。
(14)收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。
理由:潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入(包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入)。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。
(15)收益法测算中,空置率取“0”不妥,应根据资料考虑适当的空置率。
理由:运用收益法进行估价时,应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容,要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如,对出租的写字楼拟采用收益法估价,则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定,一般要考虑适当的空置率。本报告中,空置率取0 没有依据。
(16)收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。
理由:重置成本法,以重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况,选用适宜的方法,分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数(损失率%)相乘并累加求和,得出委托评估资产评估值。在运用成本法时,各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例,收益法测算中,应运用成本法测算建筑物的重置成本,该重置成本应该是客观成本。
(17)收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。
理由:重置成本法评估建筑物的价格,是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格,施工机械费用等,重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需的全部支出。在此基础上,根据建筑物的实际使用情况,折旧扣除建筑物已使用的价值,得到被征收房屋重置价格的现值。不应做成新修正。
(18)市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。
理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本案例,采用两种方法测算被征收房屋的价值都应该由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但市场法测算结果比收益法测算结果多了装修价值,市场法的测算结果不应该包含装修价值。
(19)确定估价结果时扣除了抵押贷款余额,按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。
理由:被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中,不考虑抵押、查封因素的影响,是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金
B.国内生产总值(GDP)
C.年龄结构
D.总人口规模
E.居民受教育程度
(1)经济发展目标。包括国内生产总值(GDP)等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。
(2)社会发展目标。包括总人口规模等人口总量指标、年龄结构等人口构成指标,人均寿命等反映居民生活水平的指标以及居民受教育程度等人口素质指标。
(3)建设水平目标。包括建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。
2021房地产估价师模拟试题9卷 第9卷
交付住房时,古桥公司应向购买人提供( )。
A.住宅质量保证书
B.住宅使用说明书
C.企业资质证书
D.竣工综合验收合格证书
B.县人民政府
C.省人民政府土地管理部门
D.市、县人民政府土地管理部门
下列可作为市场法适用对象的是( )。
A.学校
B.写字楼
C.纪念馆
D.教堂
[答案] B
市场法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产,如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等,则难以采用市场法估价。
B.购买商铺
C.购买房地产债券
D.购买住房抵押支持证券
B.资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率
C.投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素
D.任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的
B、在建工程取得税费
C、续建成本
D、管理费用
E、投资利息
(二)
某公司于5年前在公开市场上以2 000万元购得一宗出让性质的办公用地,投入1 000万元建成办公用房一幢。目前,该办公用房的市场价值为4 000万元,若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定,则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1 000万元。请问上述观点是否正确?为什么?
1.错误。(1分)
2.房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。(3分)
3.应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。(3分)
4.虽然造价稳定,但管理费用财务费用,税费水平可能有变化。(3分)
B.3%
C.6%
D.9%
某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日,经济寿命为60年。后于1996年10月1
日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年
10月1日对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为2000万元,建筑物重新购建价格为3000万元,残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为( )万元。
A 4091 B 4182 C 4250 D 5000