2021房地产估价师考试题目下载5章

发布时间:2021-06-30

2021房地产估价师考试题目下载5章 第1章


某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款,按月等比递增还款,已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年,购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是( )元。

A、 2040.82
B、 3451.83
C、 5089.01
D、 6666.37

答案:B
解析:
[解析] 复利计算


以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资,这种估算的方法叫做( )。

A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、概算指标估算法
D、工程量近似匡算法

答案:A
解析:
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见教材P261。


当水灰比相同时,用水量较大的混凝土徐变较小。

答案:错
解析:
混凝土变形分为弹性变形和塑性变形。
徐变:混凝土在持续荷载作用下,随时间增长的变形称为徐变。徐变变形初期增长较快,然后逐渐减慢,一般持续2~3年才逐渐趋于稳定。徐变①可减缓钢筋混凝土内的应力集中,使应力较均匀地重新分布,②对大体积混凝土能消除一部分由于温度变形所产生的破坏应力。但③在预应力混凝土结构中,徐变将使混凝土的预加应力受到损失。
影响徐变的因素:水灰比较大时,徐变较大;水灰比相同,用水量较大时,徐变较大;骨料级配好,最大粒径较大,弹性模量较大时,混凝土徐变较小;当混凝土在较早龄期受荷时,产生的徐变较大。


火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指( )。

A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险

答案:D
解析:
考点:房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。


下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是( )。

A.承租人将承租的房屋擅自转租的

B.签订无效合同的

C.无正当理由,拖欠房租6个月以上的

D.承租人故意损坏房屋的

正确答案:B
合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止,除了选项A、C、D的情形外,还包括:将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的;公有住房无正当理由闲置6个月以上的;承租人利用承租的房屋从事非法活动的;法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。


根据消费者对产品不同属性的重视程度,可将市场细分为( )。

A.同质偏好市场
B.异质偏好市场
C.分散偏好市场
D.集群偏好市场
E.个体偏好市场

答案:A,C,D
解析:
【考点】市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素,根据消费者对不同属性的重视程度,可以分为三种偏好模式,即同质偏好、分散偏好和集群偏好,相应的就会形成不同偏好的细分市场。


关于网络图特点的说法中,不正确的是( )。

A、通过网络图可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系
B、通过网络图可以找出关键工作和关键线路
C、网络图制作简便,明了易懂,在进度管理中普遍应用
D、在工程实施中,可以根据工程实际情况和客观条件变化,随时调整网络计划

答案:C
解析:
考点:进度控制。选项C为横道图的特点。


下列关于预备费的说法不正确的是( )。

A.基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用

B.基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和

C.涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起T程造价变化的预测预留费用 D.若某建设项目建设期3年,各年计划投资额分别为:第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元,年均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元

正确答案:B


2021房地产估价师考试题目下载5章 第2章


( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。

A、 易受政策影响性
B、 存在效益外溢和转移
C、 适于进行长期投资
D、 最高最佳使用性

答案:A
解析:


土地增值税的扣除项目包括了与转让有关的房地产税金。( )

答案:对
解析:
本题考查的是土地增值税-扣除项目。土地增值税的扣除项目为:(1)取得土地使用权时所支付的金额;(2)土地开发成本、费用;(3)建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。


在房地产周期循环周期过程中,控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

正确答案:B


评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为 2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元/m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

正确答案:A
[答案] A
可比实例在2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1 -1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×1=3000×1.025× 1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×1=2938(元/m2)


下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是( )。

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

正确答案:A


以保险的实施形式为标准,可将保险分为( )。  

A.商业保险、社会保险和政策保险  
B.财产保险和人身保险
C.自愿保险和强制保险   
D.定值保险和不定值保险

答案:C
解析:
以保险的实施形式为标准,可将保险分为自愿保险与强制保险。


政策性保险是一种经济行为投保人和保险人通过签订合同明确各自的权利和义务,从而建立起保险关系。 ( )

答案:错
解析:
应是商业保险。


某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用,该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。

若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损,其主要原因是( )。

A、道路扩宽后,交通发生变化
B、绿地率发生变化
C、公共配套设施发生变化
D、土地形状发生变化

答案:B
解析:
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用,绿地率发生变化,使房地产整体价值发生减损。


2021房地产估价师考试题目下载5章 第3章


买方报价拍卖中,拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。

答案:错
解析:
无论是增价拍卖还是减价拍卖,都遵循谁叫价谁要约的原则,另一方表示接受即为承诺,拍卖合同即告成立。但是,在买方报价拍卖中,拍卖人宣布的起拍价不是要约表示,只有竟买人报出的价格才是要约表示。


金融工具按照发行者的性质划分可以分为( )。

A.直接金融工具
B.间接金融工具
C.商业信用工具
D.银行信用工具
E.消费者信用工具

答案:A,B
解析:
本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分,金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。选项CDE属于按照不同的信用形式划分。


伞型合伙REITs流行的原因是,一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs,或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票),从而套现资金,这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


某类房地产一年期的银行存款利率为3.07%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿为2.02%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.5%,所得税抵扣的好处为0.5%,则该类房地产的报酬率为( )。

A、 13.84%
B、 13.34%
C、 7.41%
D、 9.77%

答案:C
解析:
[知识点] 报酬率的求取方法


开放经济中社会总需求由( )构成。

A、居民消费
B、投资
C、政府支出
D、净出口
E、居民储蓄

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中,总需求等于封闭经济的总需求(居民消费、投资、政府支出)加上净出口。参见教材P221。


反映建筑物的外貌,如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图,最可能是建筑剖面图。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴税费均由卖方承担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

A.323

B.275

C.273

D.258

正确答案:B
[答案] B
297÷(1+8%)=275(万元)


同一购物中心,所有租户的营业时间都必须一致。( )

答案:错
解析:
本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间,营业时间的安排应协调一致,制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间,以方便物业管理工作,统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准,次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。


2021房地产估价师考试题目下载5章 第4章


发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误,致使账簿登记错误,应采用红字更正法进行更正。( )

答案:对
解析:
本题考查的是看懂账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误,致使账簿登记错误,可用红字更正法。参见教材P377。


某建筑物共3层,总建筑面积为600m2,每层建筑面积相等,房地产总价值为600万元,土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍,二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算,正确的有(  )。

A.按建筑面积分摊,一层占有的土地份额为33.3%
B.一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额
C.按房地价值分摊,二层占有的土地份额为37.3%
D.按土地价值分摊,二层占有的土地份额为45.2%
E.按土地价值分摊,三层占有的土地份额为31.7%

答案:A,C,D
解析:
具体计算过程如下:
①按建筑面积分摊的公式为:

则一层占有的土地份额=1/3×100%≈33.3%。
②按照房地价值进行分摊的公式为:

假设三层的房地产价值为A,则二层的房地产价值为1.2A,一层房地产的价值为0.85×1.2A=1.02A,根据题意,A+1.2A+1.02A=600,解得A=186.3354万元,所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/600≈31.68%;二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A/600=37.3%。
③按土地价值分摊的公式为:

则一层占有的土地份额=(1.02A-400/3)/200≈28.37%,一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=(1.2A-400/3)/200≈45.2%。三层占有的土地份额=(A-400/3)/200≈26.50%。


土地价格、建筑物价格和房地价格,是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。

A.800万元

B.1000万元

C.1800万元

D.800万~1000万元

正确答案:D
[答案] D
根据最高最佳使用原则,应当取最高价格的用途,所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。


下列财务指标中反映企业营运能力的有( )。

A.资产负债率
B.存货周转率
C.存货周转天数
D.应收账款周转率
E.应收账款周转天数

答案:B,C,D,E
解析:
本题考查的是财务分析。营运能力分析主要包括存货周转指标和应收账款周转指标分析。存货周转指标包括存货周转率和存货周转天数,应收账款周转指标包括应收账款周转率和应收账款周转天数。


2014 年李某将居住满5 年的住房出租,应按租赁所得的( )缴纳个人所得税。

A.0
B.3%
C.10%
D.20%

答案:C
解析:
2008 年3 月1 日起,房屋租赁市场税收按以下规定执行。
(1)对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。


(2015真题) 保险凭证是一种简化的保险单,具有与保险单同等的法律效力。()

答案:对
解析:
本题考查的是保险合同。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件,一般不记载保险条款,实质上是一种简化的保险单,具有与保险单同等的法律效力。


甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%,从房地产开发贷款的风险来看,乙企业比甲企业面临更大的( )风险。

A.市场

B.财务

C.政策

D.经营

正确答案:B
[答案] B  财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆,即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。又由于高负债率是房地产开发企业的普遍特征,故选B项。


2021房地产估价师考试题目下载5章 第5章


假设开发法中关于后续开发经营期的说法中,正确的有( )。

A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成
B.后续建设期和后续经营期可以有时间上的重合
C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算
D.出租经营模式下,后续经营期可以和后续建设期重合
E.一般而言,建造期短于建设期

答案:A,B,E
解析:
本题考核的是后续开发经营期。选项C错误,后续建设期从价值时点开始计算的;选项D错误,出租经营模式必须到竣工验收后才能开始,一般不可能和建设期存在重合。P347。


(2012真题) 未确定规划条件的地块,不得出让国有建设用地使用权。()

答案:对
解析:
本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件,是出让合同的重要内容。无规划条件不得出让。


基于租赁收人测算在房地产的收益价格时,运营费用应包含所得税。( )

答案:错
解析:
[知识点] 基于租赁收入测算净收益的基本公式


投资乘数理论就是描述( )关系的一种理论。

A.投资变动与国民收入变动之间
B.供给与需求变动之间
C.供给弹性与需求弹性变动之间
D.供给规律与需求规律变动之间

答案:A
解析:
本题考查的是消费、投资与乘数理论。投资乘数理论就是描述投资变动与国民收入变动之间关系的一种理论。


甲公司拥有总建筑面积为5230㎡、土地面积为10000㎡的厂区,土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑物,其中,一栋办公用房,建筑面积为2000㎡;两栋生产车间,建筑面积均为1500㎡;锅炉房和门卫房各一栋,建筑面积分别为200㎡、30㎡。2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款,还款方式为按月等额还款,还款期限至2018年12月。2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用,租期10年,每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。2016年7月,甲公司因债务问题拟转让该厂区。
甲公司转让该厂区时,评估其转让价值的内涵为( )。

A.土地使用权价值及全部建筑价值
B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额
C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额
D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额

答案:C
解析:
转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。


关于建筑高度说法正确的有( )。

A.平屋面算至女儿墙顶
B.无女儿墙者算至檐口
C.坡屋面当山墙平行于道路红线时,高度算至山墙斜坡的中点
D.当屋脊线平行于道路红线时,坡度不大于35度的,高度算至封檐墙顶
E.平屋面算至檐口

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是控制性详细规划。选项E错误,平屋面算至女儿墙顶。


可行性研究的依据不包括( )。

A.国民经济和社会发展规划
B.施工组织设计
C.国家规定的相关经济参数和指标
D.城乡规划行政主管部门出具的规划意见

答案:B
解析:
本题考查的是可行性研究的依据。选项B不属于可行性研究的依据。可行性研究的依据主要有下列方面:(1)国家相关法律法规;(2)国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划;(3) 国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;(4)城乡规划行政主管部门出具的规划意见;(5)《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书, 国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件;(6)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见;(7)交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见;(8)自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;(9)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;(10) 国家规定的相关经济参数和指标;(11)项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。


尚未完成房屋拆迁安置补偿的,转让房地产开发项目时,项目转让人应当书面通知被拆迁人。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×