2021房地产估价师考试题目下载9节 第1节
在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（ ）。
A、指数平滑法
B、简单平均法
C、移动平均法
D、回归分析法
E、市场因子推演法
答案：D,E
解析：
本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
若采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思路为（ ）。
A.按市场租金评估该广告收益价值
B.租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该广告位收益价值
C.按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本
D.租约期内按租约租金，租约期外市场租金，评估该广告位收益价值，再减去违约成本
答案：B
解析：
评估有租约限制的房地产价值，评估出租人权益价值，租赁期间应采用租赁合同约定的租金，即实际租金；租赁期间届满后应采用市场租金。
人均耕地不超过l 亩的地区(以县级行政区域单位)，每㎡为( )元。
A.10～50
B.8～40
C.6～30
D.5～25
答案：A
解析：
耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：
①以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元／㎡；
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元／㎡；
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/㎡；
④人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元／㎡。
假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。
非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
贷款的担保为已经发生的贷款提供了一个安全保障，贷款的担保能确保贷款得以足额偿还。（ ）
此题为判断题(对，错)。
仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。
A.附息债券
B.贴水债券
C.信用债券
D.担保债券
答案：B
解析：
指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。
某企业年末资产总额为1800万元，股本200万元，流动负债500万元，所有者权益600万元，则该企业的资产负债率是（ ）。
A.27.78%
B.40.00%
C.66.67%
D.83.33%
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。资产负债率=负债总额/资产总额=资产=负债+所有者权益，负债=资产-所有者权益=1800-600=1200，资产负债率=1200/1800=66.67%。
根据城市用地分类，社会停车场库用地属于市政公用设施用地。 （ ）
2021房地产估价师考试题目下载9节 第2节
新设项目法人融资形式的特点有（ ）。
A．项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
若某国家在一个时期的消费函数为C=100+0.8y,，则该国此时的引致消息是（ ）（公式中C表示消费，y表示收入）
A 0.8
B 0.8y
C 1000
D 1000+0.8y
假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。
A．0.22
B．0.46
C．2.10
D．2.45
正确答案：C
某类房地产2012年-2016年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2017年得价格为（ ）元/平方米。
A、8460
B、8500
C、8790
D、8838
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340；平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338；2017年价格=6810+338×5=8500 。参见教材P388。
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为( )。
A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万～1000万元
正确答案：D
[答案] D
根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。
某投资者于2014年年初以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年潜在毛租金收入为100万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，年运营费用为潜在毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（ ）。
A.15.10%
B.15.38%
C.16.43%
D.17.13%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。
某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（ ）。
A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C．开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D．建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E．销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
评估的含义更精准、更明确、更具体，就是专指对价值进行评估。而估价的含义很宽泛，不只是限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一种房地产商品价格上升，导致另一种房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产需求。这两种房地产商品是替代品。Px上升，则Qx下降，Qy增加，则说明因为商品X更昂贵，所以消费者用相对便宜的商品Y替代了商品X。二者不是互补品的关系，而是替代品。这个要学会自己分析，推导。
2021房地产估价师考试题目下载9节 第3节
下列报表中，不属于房地产开法项目财务报表中基本报表的是（ ）
A资本金现金流量表
B资本来源与运用表
C损益表
D投资计划与资金筹措表
在环境污染类型划分方法中，将环境污染分为物理污染、化学污染和生物污染的依据是污染的( )。
A.环境要素
B.性质
C.产生原因
D.空间
答案：B
解析：
按照污染物的性质，环境污染分为物理污染(如声、光、热、辐射等)、化学污染(如无机物、有机物)、生物污染(如霉菌、细菌、病毒等)。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某获得的超额利润为（ ）万元。
A、20
B、70
C、72
D、102
答案：B
解析：
本题考查的是工资、利息、地租和利润。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。胡某获得的超额利润＝（240-170）＝70（万元）。
货币供给层次中，（ ）为广义货币，为第二活跃的货币。
A.M0=现金流通量
B.M1=M0+单位和个人的活期存款
C.M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款
D.M3=M0+M1+M2+政府存款
答案：C
解析：
本题考查的是货币供给层次。在货币供给层次中，M2为广义货币。
（ ）是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。
A、保证
B、抵押
C、质押
D、双方协议担保
答案：B
解析：
考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。
住宅专项维修资金的使用须经（ ）同意。
A．房产管理部门
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．业主大会
答案：D
解析：
住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主大会管理住宅专项维修资金的使用，应当建立住宅专项维修资金管理制度。
开发商进行房地产开发投资，不是其积累固定资产的重要方式。 ( )
下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（ ）。
A．市场需求容量调查
B．消费者行为调查
C．市场营销因素调查
D．竞争情况调查
正确答案：C
C市场营销因素调查属于可控因素调查。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合顾客需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制订有效的市场营销组合策略。
某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。
A.28.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31
答案：B
解析：
本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/12×10000=3205（元），已知A=3205，i=12%/12=1%，n=20×12=240，求P，P=A/i×[1-1/（1+i）n]= 3205/1%×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。
2021房地产估价师考试题目下载9节 第4节
假设开发法中关于后续开发经营期的说法中，正确的有（ ）。
A.开发经营期由后续建设期和后续经营期构成
B.后续建设期和后续经营期可以有时间上的重合
C.后续建设期从取得土地的时间点开始计算
D.出租经营模式下，后续经营期可以和后续建设期重合
E.一般而言，建造期短于建设期
答案：A,B,E
解析：
本题考核的是后续开发经营期。选项C错误，后续建设期从价值时点开始计算的；选项D错误，出租经营模式必须到竣工验收后才能开始，一般不可能和建设期存在重合。P347。
首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记类型－按照登记的效力分类。首次登记，是指不动产所有权的第一次登记，包括土地所有权的第一次登记和房屋所有权的第一次登记。
由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要周期性地运用这种市场细分的程序。（ ）
此题为判断题(对，错)。
从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（ ）
答案：对
解析：
山区或丘陵城市，在利用坡地或紧靠崖岩进行建设时，需要了解滑坡的分布及滑坡地带的界线、滑坡的稳定性状况。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。如果无法回避，必须采取相应工程措施加以防治。
评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由（ ）选定。
A.被征收人协商
B.房屋征收部门
C.市、县级人民政府
D.房屋征收实施单位
答案：A
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成，通过多数决定、随机选定等方式确定。考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。 （ ）
正确答案：×
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。（ ）
此题为判断题(对，错)。
招标工作小组的( )人，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。
A．助理
B．决策
C．技术
D．文职
正确答案：B
[答案] B 招标工作小组的决策人员是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。
招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题目下载9节 第5节
为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于( )。
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
正确答案：D
拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起（ ）日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A．5
B．7
C．10
D．15
XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
此健身中心处于商业区中主道上比出租距近数米远的侧道上的价值要（ ）。
A.高 B.低
C.同等 D.视情况而定
工程成本控制的主要对象是（ ）。
A．主要费用中的固定费用
B．主要费用中的变动费用
C．次要费用中的固定费用
D．次要费用中的变动费用
房地产估价机构采用合伙形式的评估机构，应当有（ ）名以上的评估师。
A.2
B.3
C.5
D.6
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。房地产估价机构采用合伙形式的评估机构，应当有两名以上的评估师。
某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（ ）万元。
A、110.00
B、110.47
C、119.31
D、172.43
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。
(2012真题) 缴存住房公积金的对象可以包括被城镇单位聘用的进城务工人员。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金。
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
针对不同用途的收益性，物业可以分为( )。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．工业及货仓物业管理、酒店物业管理
C．楼盘物业管理、酒店物业管理
D．楼盘物业管理、商场物业管理
E．写字楼物业管理、楼盘物业管理
正确答案：AB
[答案] AB 收益性物业可分为写字楼物业管理、商场物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等更加专业化的领域。
2021房地产估价师考试题目下载9节 第6节
保险合同的客体为( )。
A、 保险人
B、 保险标的
C、 保险金额
D、 被保险人
答案：B
解析：
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（ ）。
A.标准价调整法是一种批量估价方法
B.标准房地产必须是实际存在的
C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域
D.估价范围仅指估价的区域范围
E.主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是标准价调整法。选项B错误，标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产；选项D错误，估价范围包括估价的区域范围和房地产种类。
某幢办公楼应配置电梯，但实际未安装，现单独增加电梯（包括土建工程费用、电梯购置与安装费用等）需要100万元。类似带电梯的办公楼的重置价格为2500万元，其中电梯配置费用为90万元，扣除因没有电梯引起的折旧后，该办公楼的价值为（ ）万元。
A.2400
B.2410
C.2490
D.2500
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值＝2500－100＝2400（万元）。
基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资的经济效果主要表现为( )。
A、 销售收入
B、 开发利润
C、 成本利润率
D、 投资收益率
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
个人转让家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。
A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构
B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见
C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果
D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣
答案：A
解析：
本题考查的是估价职业道德。选项A正确，超出自身业务能力范围的部分业务，是可以在征求委托人同意的情况下，委托其他具有资质和能力的机构完成的。选项BCD违背房地产估价的职业道德的要求。P37。
大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照《注册房地产估价师管理办法》注册，可担任执行合伙人，但不得担任房地产估价机构法定代表人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题目下载9节 第7节
某贷款年利率为5%，按季度计息，则该贷款的年实际利率为5.09％。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。实际利率=（1+名义利率/计息周期数）计息周期数-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。
如果没有( )的约束，人们的需要可以说是无止境的。
A．支付能力
B．国家政策
C．经济法律
D．市场控制
正确答案：A
[答案] A
如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5
月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请
办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
A 15 B 16 C 17 D 30
下列各项中，不属于房屋面积测算内容的是（ ）。
A、房屋建筑面积
B、产权面积
C、使用面积
D、房屋占地面积
答案：D
解析：
本题考查的是房地产面积测算的概念。房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。
刘某自营食品店，应税房产原值为50 万元，每年需要交纳的房产税额最少是( )元。
A.4200
B.4800
C.5400
D.6000
答案：A
解析：
非出租的房产：房产原值×(1-10％～30％)×1.2％。每年需要缴纳的房产税额最少：房产原值×(1-30％)×1.2％=500000×70％×1.2％=4200 元。
根据《不动产登记暂行条例》，可以由当事人单方申请登记的情形有（ ）。
A、继承取得不动产
B、购买新建商品住房
C、依据人民法院判决取得不动产
D、抵押不动产
E、农村居民新建住宅
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。参见教材P160。
建设工程规划许可管理包括（）。
A、建筑管理
B、道路管理
C、管线管理
D、审定设计方案
E、施工管理
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理；道路管理；管线管理；审定设计方案；核发建设工程规划许可证；放线、验线制度；建设工程的竣工验收；竣工资料的报送。
下列关于住房公积金的表述，正确的有（ ）。
A.缴存比例不低于5%，不高于12%
B.住房公积金可以用于发放个人住房贷款
C.住房公积金可作为保障性住房建设的资本金
D.住房公积金管理中心可将住房公积金用于购买国债
E.需偿还自住住房贷款本息时，可申请提取住房公积金
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是住房公积金制度。2009年，国家开展了利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作。试点城市在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向用于经济适用住房、列人保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。P10～11。
房地产开发项目实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
2021房地产估价师考试题目下载9节 第8节
的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
A．敏感性分析
B．不确定性分析
C．概率分析
D．盈亏平衡分析
正确答案：D
[答案] D 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。
在构造评价方案过程中，通常按照（ ）构造2～4个基本评价方案。
A、拟投入资本金的数量
B、开发项目是否分期
C、开发经营方式
D、物业类型的匹配结构
E、开发项目的复杂程度
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是构造评价方案。在实际操作过程中，通常按照项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造2～4个基本评价方案。
估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）。
A、建筑面积1500 m2，一年前出售，售价为2000元/m2，位于同一工业区
B、建筑面积10000 m2，近期租出，年租200万，位于同一工业区
C、建筑面积500 m2，近期租出，年租10万元，位于同一工业区
D、建筑面积2000 m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
答案：D
解析：
考点:选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产规模相当，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000，排除选项BC；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的，排除选项A；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选项A；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。( )
该建筑物的重置价格为（ ）万元。
A．450
B．495
C．540
D．605
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿（ ）万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。优先受偿顺序是：商品房预售款、拖欠的工程款、土地出让金、已抵押债权。甲只能优先受偿100-10-20=70万元。
经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。
A.出租
B.出让
C.划拨
D.置换
答案：C
解析：
本题考查的是已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。
加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
(2015真题) 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（）之日的市场价格。
A.房屋征收实施
B.房屋征收决定公告
C.房地产估价师实地查勘
D.房屋征收补偿评估报告送达
答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
2021房地产估价师考试题目下载9节 第9节
下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（ ）。
A、统一财产范围
B、统一付款方式
C、统一税费负担
D、统一成交日期
答案：D
解析：
考点:统一财产范围。建立比较基础一般要做以下工作：统一财产范围；统一付款方式；统一融资条件；统一税费负担；统一计价单位。选项D，属于市场况调整。
估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用( )。
A、 有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平
B、 有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C、 有助于保持估价机构工作的连续性
D、 有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
E 可以为日后的估价提供参考
名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。
住房公积金实质上就是职工的部分工资，不管是职工缴存的，还是单位缴存的，都属于职工所有。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
开发投资的投资者主要是( )。
A、 赚取利润
B、 保值增值
C、 获得收益
D、 消费
磷元素的含量提高，钢材的塑性和韧性可以得到提高，但强度则会明显下降。
答案：错
解析：
硫和磷都属于有害元素。磷元素的含量提高，钢材的强度可以得到提高，但是塑性和韧性则会明显下降，特别是温度越低，对韧性和塑性的影响越大。
下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有( )。
A．潜在毛租金收入
B．空置损失
C．租金损失
D．其他收入
E．经营费用
正确答案：ABCD
[答案] ABCD从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入。即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。
