2021房地产估价师考试试题题库8辑
发布时间：2021-06-30
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第1辑
原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A、60
B、80
C、90
D、120
B、80
C、90
D、120
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C、房地产市场在过去无明显的季节变动
D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C、房地产市场在过去无明显的季节变动
D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
答案：A
解析：
考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（ ）。
A.发行可转换债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券
答案：D
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。
住房置业担保公司为借款人提供的是( ) 担保。
A.抵押
B.质押
C.留置权
D.连带责任保证
B.质押
C.留置权
D.连带责任保证
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第2辑
(2015真题) 下列不动产登记类型中，不属于本登记的（）。
A.更正登记
B.预告登记
C.异议登记
D.注销登记
B.预告登记
C.异议登记
D.注销登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。本登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。
销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
(2015年真题) 关于债务融资的说法，错误的是（）。
A.债务融资需要还本付息
B.债务融资所得资金属于资本金
C.债务融资支付的利息可在税前扣除
D.租赁融资属于债务融资
B.债务融资所得资金属于资本金
C.债务融资支付的利息可在税前扣除
D.租赁融资属于债务融资
答案：B
解析：
本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。
建筑安装工程费由人工费、材料费何施工机械使用费构成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列各项中，不属于住房保障制度相关配套政策的是（ ）。
A.财政政策
B.金融政策
C.住房政策
D.土地政策
B.金融政策
C.住房政策
D.土地政策
答案：C
解析：
本题考查的是住房保障制度。住房保障制度的相关配套政策包括财政政策、金融政策和土地政策。
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第3辑
某家庭预购买一套面积为80 m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4. 2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
答案：
解析：
改错如下：
(1)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
(1)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
(2017真题) 对个人购买经济适用住房免征契税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列关于一般房屋登记程序，正确的是（）。
A、受理→申请→登簿
B、受理→登簿→审核
C、申请→受理→登簿
D、受理→申请→登簿→审核
B、受理→登簿→审核
C、申请→受理→登簿
D、受理→申请→登簿→审核
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。
某房地产纠纷估价报告致委托方函（略）
封面及目录（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、委托方
某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。
某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。
三、估价对象
(一)估价对象界定
某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1~4层为商业裙楼，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。
此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
(二）权利状况
根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的《国有土地使用证》(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根据委托方的《鉴定委托书》，某房地产开发有限公司与某保税区某贸易有限公司、某开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为某大厦某单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
(三）建筑物状况
大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋楼角相对的方形大厦，外墙采用髙级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m,建筑结构及风格在商业区具有一定的标志性。大厦地下1~2层为设备层，地上1~4层为商业用房，5层为设备层，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为某大厦某单元的8套房屋，每套建筑面积均为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1~2部分体式空调。
四、估价目的
为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判及进行转让提供参考价格。
五、估价时点
(1)1997 年4月25日；
(2)1998 年6月18日；
(3)2001 年6月5日。
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。
七、估价依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及某物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
(一)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最髙收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。
(二)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
(三)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
九、估价思路和方法
本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：
1. 1997年4月25日
估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并入住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。
2. 1998年6月18日
根据评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。
3. 2001年6月5日
根据某物业管理公司的介绍以及评估人员对某房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。
十、估价结果
我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
十一、估价人员（略）
房地产估价计算书
一、个别因素分析
(一）土地用途:某大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。
(二）土地使用权性质：某大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为X X，土地出让年限为50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截止至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截止至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截止至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。
(三）建筑面积:估价对象建筑面积为1 084.4m2，每套房屋的建筑面积均为135.5m2。
(四）根据某物业管理公司的介绍及其提供的《某区某路某号楼单元面积汇总表》,估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1~2部分体式空调。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、估价思路及方法（同估价结果报告）
五、估价测算过程
(一）测算1997年4月25日的房地产价格
1.对采用收益法进行评估的解释
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。
根据评估人员所掌握的资料，某大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，某大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2*d)，与之类似项目的租金约为1.1~1.3美元/m21999年中期至今，随着某市髙档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调査，1999~2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2~3元/(m2*d)。
显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。
2.采用市场比较法进行评估
根据评估人员所掌握的资料，与某大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。
(1)比较实例选择
选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
实例A:某广场
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修,地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。
实例B:某大厦
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。
实例C:某大厦
位于某市某区某广场某号，某站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。
(2)估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表3—46。
估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。
1)日期修正
由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。
2)区域因素
①交通通达度：某大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但某大厦与实例C两面临街，出人较方便；实例A与实例B位于某路的南侧，出人皆依靠某路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%;则实例A、B为98，实例C不作修正。
②商业繁华度：某大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临某路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔某路北侧才为步行街及某街，商业繁华度稍差于某大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%;则实例A、B为99，实例C不作修正。
③公用设施完备度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。
④环境优劣度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。
3)个别因素
①物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。某大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察,实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；某大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103,实例B不作修正。
②空调系统:估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103,实例B不作修正。
③电梯系统：某大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。
④智能化系统:估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位;设置了国际卫星电视系统;保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于XX大厦及实例C，智能化系统分基本
完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。
(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(表3—47)。
取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=l495美元/m2房地产总价=1495美元/m2XI084.4m2=l621178美元=162.12万美元
(二)测算1998年6月18日的房地产价格
根据某物业管理公司的介绍及评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，某市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=1495美元/m2房地产总价=1495美元/m2Xl084.4mz=l621178美元=162.12万美元根据XX物业管理公司向评估人员出示1997~1998年XX大厦的部分销售合同，经过XX市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录见表
3一49。
虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映XX大厦的正常销售水平。
(三）测算2001年6月5日的房地产价格
自1999年中期至今，随着某市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方面发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999~2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观真实反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
1.租金收入
(1)年租金毛收入
与估价对象在同一区域内类似项目租金在2~3元/(m2*d)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元/(m2*d)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：
2. 5元/(m2*d)X365dX1084.4m2=989515元
(2)年有效租金收入
按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：
989515元X(1—20%)X(1—5%)=752031元
2.年客观运营费用
(1)房产税
按年有效租金收入的12%计算：
752031元X12%=90244元
(2)营业税
按年有效租金收入的5.5%计算：
752031元X5.5%=41362元
(3)物业维修费
根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：
752031元X3.0%=22561元
(4)物业管理费
包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：
752031元X8%=60162元
(5)租赁代理费
由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月（30d)租金毛收入计算：
2. 5元/(m2*d)X30dX1084.4m2=81330元
(6)保险费
保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：
7 000元/m2XI084.4m2X0.3%=22772元
(7)年客观运营成本
年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=(90244+41362+22561+60162+81330+22772)元=318431元
3.年净收益
年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=(752031-318431)元=433600元
4.确定资本化率及净收益递增比率
(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。
①选取可比实例
选取市场上与估价对象类似的房地产实例A—套建筑面积为120m2的公寓、实例B—套建筑面积为112m2的公寓以及某大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均
水平，得出三个物业的净收益，见表3—50。
②采用平均法求取资本化率
三个比较实例采用平均法得出的资本化率，见表3—51。
根据评估人员所掌握的资料XX大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。
采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：
(5.31%+1.16%)÷2=3.24%
(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的43年的经营年限将保持平稳状态。
5.完整产权条件下的房地产市场价格
式中p——完整产权的房地产市场价格；a——年净收益(433600元/年）；r——资本化率(4.91%);
n-土地使用年限(按剩余土地使用年限43年计）。
根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。
封面及目录（略）
估价的假设和限制条件(略）
房地产估价结果报告
一、委托方
某大厦，法人代表：XX，地址:某路某号。
某房地产评估公司，法人代表：XX，地址:某路某号。
三、估价对象
(一)估价对象界定
某厦位于某市某区某路某号,某路与某路交叉口的东南角，建设用地面积为4995m2,总建筑面积约为54000m2，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1~4层为商业裙楼，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。
此次委托方委托评估的估价对象是指某大厦某单元8套房屋，8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55m2，评估总建筑面积为1084.4m2。
(二）权利状况
根据评估人员掌握的资料，某大厦由某房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，某房地产开发有限公司已取得某大厦的《国有土地使用证》(证号：X国用XX字第XX号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
根据委托方的《鉴定委托书》，某房地产开发有限公司与某保税区某贸易有限公司、某开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为某大厦某单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
(三）建筑物状况
大厦占地面积为4995m2，销售建筑面积为54046.66m2，大厦外形为底部裙楼托举两栋楼角相对的方形大厦，外墙采用髙级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m,建筑结构及风格在商业区具有一定的标志性。大厦地下1~2层为设备层，地上1~4层为商业用房，5层为设备层，6~28层为公寓，29~31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为某大厦某单元的8套房屋，每套建筑面积均为135.55m2，总建筑面积为1084.4m2。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1~2部分体式空调。
四、估价目的
为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判及进行转让提供参考价格。
五、估价时点
(1)1997 年4月25日；
(2)1998 年6月18日；
(3)2001 年6月5日。
六、价值定义
本报告的估价结果是指估价对象(建筑面积1084.4m2，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权(能够在市场上公开、自由地出售)条件下的房地产市场价格。
七、估价依据
本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及某物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。
八、估价原则
我们在估价时遵循了以下原则：
(一)最高最佳使用原则：能给估价对象带来最髙收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。
(二)替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
(三)估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
九、估价思路和方法
本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算：
1. 1997年4月25日
估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并入住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段。根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。
2. 1998年6月18日
根据评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。
3. 2001年6月5日
根据某物业管理公司的介绍以及评估人员对某房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。
十、估价结果
我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
十一、估价人员（略）
房地产估价计算书
一、个别因素分析
(一）土地用途:某大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。
(二）土地使用权性质：某大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为X X，土地出让年限为50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截止至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截止至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截止至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。
(三）建筑面积:估价对象建筑面积为1 084.4m2，每套房屋的建筑面积均为135.5m2。
(四）根据某物业管理公司的介绍及其提供的《某区某路某号楼单元面积汇总表》,估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墙，铝合金窗，卫生间与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1~2部分体式空调。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、估价思路及方法（同估价结果报告）
五、估价测算过程
(一）测算1997年4月25日的房地产价格
1.对采用收益法进行评估的解释
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。
根据评估人员所掌握的资料，某大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，某大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/(m2*d)，与之类似项目的租金约为1.1~1.3美元/m21999年中期至今，随着某市髙档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方向发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调査，1999~2001年该类物业的销售成交案例较少，租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金，平均的租金价格也降至人民币2~3元/(m2*d)。
显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率大大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象于1997年4月25日的房地产价格进行评估。
2.采用市场比较法进行评估
根据评估人员所掌握的资料，与某大厦相类似的物业于1997年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。
(1)比较实例选择
选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
实例A:某广场
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修,地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1600美元/m2。
实例B:某大厦
位于某市某区某路某号，某路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1350美元/m2。
实例C:某大厦
位于某市某区某广场某号，某站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用某物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。1997年4月的销售单价为1700美元/m2。
(2)估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表3—46。
估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。
1)日期修正
由于估价对象与三个比较实例于1997年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为1997年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。
2)区域因素
①交通通达度：某大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但某大厦与实例C两面临街，出人较方便；实例A与实例B位于某路的南侧，出人皆依靠某路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2%;则实例A、B为98，实例C不作修正。
②商业繁华度：某大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临某路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔某路北侧才为步行街及某街，商业繁华度稍差于某大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1%;则实例A、B为99，实例C不作修正。
③公用设施完备度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。
④环境优劣度：某大厦与三个比较实例都位于某市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。
3)个别因素
①物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。某大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察,实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；某大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3%，实例A、C为103,实例B不作修正。
②空调系统:估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位；对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103,实例B不作修正。
③电梯系统：某大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。
④智能化系统:估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位;设置了国际卫星电视系统;保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于XX大厦及实例C，智能化系统分基本
完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1%。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。
(3)根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表(表3—47)。
取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=l495美元/m2房地产总价=1495美元/m2XI084.4m2=l621178美元=162.12万美元
(二)测算1998年6月18日的房地产价格
根据某物业管理公司的介绍及评估人员对某市房地产管理部门有关人员的咨询和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，某市高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行修正，仍采用1997年4月25日的房地产价格：
房地产单价=(1539+1391+1555)美元/m2+3=1495美元/m2房地产总价=1495美元/m2Xl084.4mz=l621178美元=162.12万美元根据XX物业管理公司向评估人员出示1997~1998年XX大厦的部分销售合同，经过XX市房管部门有关人员的确认，认为该合同能够客观反映当时的市场状况，特摘录见表
3一49。
虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象1997年4月25日和1998年6月18日的评估结果能够基本反映XX大厦的正常销售水平。
(三）测算2001年6月5日的房地产价格
自1999年中期至今，随着某市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方面发展，类似某大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999~2001年该类物业的开发商报价已明显低于1997年、1998年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观真实反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。
1.租金收入
(1)年租金毛收入
与估价对象在同一区域内类似项目租金在2~3元/(m2*d)，目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元/(m2*d)时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4m2，则估价对象的年租金毛收入为：
2. 5元/(m2*d)X365dX1084.4m2=989515元
(2)年有效租金收入
按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：
989515元X(1—20%)X(1—5%)=752031元
2.年客观运营费用
(1)房产税
按年有效租金收入的12%计算：
752031元X12%=90244元
(2)营业税
按年有效租金收入的5.5%计算：
752031元X5.5%=41362元
(3)物业维修费
根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：
752031元X3.0%=22561元
(4)物业管理费
包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：
752031元X8%=60162元
(5)租赁代理费
由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月（30d)租金毛收入计算：
2. 5元/(m2*d)X30dX1084.4m2=81330元
(6)保险费
保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/m2，估价对象的建筑面积为1084.4m2，则年保险费为：
7 000元/m2XI084.4m2X0.3%=22772元
(7)年客观运营成本
年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=(90244+41362+22561+60162+81330+22772)元=318431元
3.年净收益
年净收益=年有效租金收入一年客观运营成本=(752031-318431)元=433600元
4.确定资本化率及净收益递增比率
(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。
①选取可比实例
选取市场上与估价对象类似的房地产实例A—套建筑面积为120m2的公寓、实例B—套建筑面积为112m2的公寓以及某大厦的一套建筑面积为86.34m2的二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均
水平，得出三个物业的净收益，见表3—50。
②采用平均法求取资本化率
三个比较实例采用平均法得出的资本化率，见表3—51。
根据评估人员所掌握的资料XX大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。
采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：
(5.31%+1.16%)÷2=3.24%
(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5日的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的43年的经营年限将保持平稳状态。
5.完整产权条件下的房地产市场价格
式中p——完整产权的房地产市场价格；a——年净收益(433600元/年）；r——资本化率(4.91%);
n-土地使用年限(按剩余土地使用年限43年计）。
根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/m2。
答案：
解析：
(1)封面及目录和致委托方函顺序颠倒。
(2)缺少估价师声明。
(3)委托方和估价方缺少联系电话。
(4)一次评估只能有一个目的。
(5)缺少合法原则。
(6)缺少估价日期。
(7)估价结果报告中缺少估价应用的有效期。
(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。
(9)区域因素分析中用词不当。
(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。
(11)资本化率的计算过程错误。
(12)剩余土地使用年限错误。
(13)缺少附件。
(2)缺少估价师声明。
(3)委托方和估价方缺少联系电话。
(4)一次评估只能有一个目的。
(5)缺少合法原则。
(6)缺少估价日期。
(7)估价结果报告中缺少估价应用的有效期。
(8)使用“房地产估价计算书”欠妥。
(9)区域因素分析中用词不当。
(10)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。
(11)资本化率的计算过程错误。
(12)剩余土地使用年限错误。
(13)缺少附件。
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第4辑
房地产资产管理的主要工作不包括（ ）。
A.制定物业策略计划
B.监控物业运行绩效
C.客户报告与现金管理
D.协调物业服务企业与租户的关系
B.监控物业运行绩效
C.客户报告与现金管理
D.协调物业服务企业与租户的关系
答案：C
解析：
本题考查的是房地产资产管理。房地产资产管理的主要工作包括：制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。
棚户区改造主要包括（ ）。
A.城市棚户区改造
B.国有工矿棚户区改造
C.国有林区棚户区改造
D.国有垦区危房改造
E.农村棚户区改造
B.国有工矿棚户区改造
C.国有林区棚户区改造
D.国有垦区危房改造
E.农村棚户区改造
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是住房保障制度。棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。
(2016真题) 租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
下列属于建设用地管理原则的是( )。
A.规划总体控制的原则
B.有偿使用土地的原则
C.节约和集约用地的原则
D.建设用地年度计划管理原则
E.依法征地原则
B.有偿使用土地的原则
C.节约和集约用地的原则
D.建设用地年度计划管理原则
E.依法征地原则
答案：A,B,C,D
解析：
土地利用规划和计划是建设用地管理的基本依据，尤其涉及农用地转为建设用地时，首先要看其是否符合土地利用总体规划的要求，其次要看其是否符合土地利用年度计划的要求。
国土资源部会同国家发展改革委以全国土地利用总体规划安排为基础，根据经济社会发展状况和各地用地实际等情况，测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模。
省级以下国土资源主管部门应当将上级下达的土地利用年度计划指标予以分解，经同级人民政府同意后下达。
新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。
国土资源部会同国家发展改革委以全国土地利用总体规划安排为基础，根据经济社会发展状况和各地用地实际等情况，测算全国未来三年新增建设用地计划指标控制总规模。
省级以下国土资源主管部门应当将上级下达的土地利用年度计划指标予以分解，经同级人民政府同意后下达。
新增建设用地计划指标实行指令性管理，不得突破。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中新增建设用地计划的，按规定程序报国务院审定。
某市2016年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2015年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。
A.1
B.1.5
C.2
D.3
B.1.5
C.2
D.3
答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期＝（60＋20）÷80＝1（年）。
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第5辑
某宗工业用地的面积为300m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5，相应的楼面地价为1500元/m2，则应补地价的单价为（ ）元/m2。
A.1690
B.732
C.2100
D.2400
B.732
C.2100
D.2400
答案：A
解析：
本题考查的是价差法。补地价（单价）=1500×1.5-700×0.8=1690（元/m2）。
某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有（ ）。
A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日
B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日
C、开发经营期为2015年10月18日至2017年10月18日
D、建设期为2015年10月18日至2017年10月18日
E、销售期为2017年4月18日至2018年4月18日
B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日
C、开发经营期为2015年10月18日至2017年10月18日
D、建设期为2015年10月18日至2017年10月18日
E、销售期为2017年4月18日至2018年4月18日
答案：A,D,E
解析：
考点:后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2015年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月18日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月18日；销售期为2017年4月18日到2018年4月18日。
建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用为（ ）。
A、人工费
B、材料费
C、施工机具使用费
D、企业管理费
B、材料费
C、施工机具使用费
D、企业管理费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。
传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
中国目前房地产市场的（ ）统计是不完整的。
A．新竣工量
B．存量
C．空置量
D．灭失量
正确答案：C
C空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。
C空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第6辑
某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（ ）m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
正确答案：C
120/2000×800=48(m2)
120/2000×800=48(m2)
根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间的因果关系来判断。
A、 投保人与保险标的
B、 被保险人与保险标的
C、 保险事故与保险标的的损失
D、 保险人与保险标的的损失
B、 被保险人与保险标的
C、 保险事故与保险标的的损失
D、 保险人与保险标的的损失
答案：C
解析：
近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。
某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。
分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。
A、估算指标
B、概算指标
C、预算定额
D、施工定额
B、概算指标
C、预算定额
D、施工定额
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P144。
国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地产估价机构应该怎么处理若李某对估价结果有异议时，应如何处理
答案：
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。（1）房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。
（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。
（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第7辑
在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是收集交易实例。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。
委托贷款的风险，由（ ）承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。
收入与消费之间存在的函数关系可表示为：C＝A＋BY，其中的B是表示（ ）。
A.收入引致的消费量
B.基本消费量
C.消费倾向
D.边际消费倾向
B.基本消费量
C.消费倾向
D.边际消费倾向
答案：D
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数可表示为：C=A+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中B恰好是边际消费倾向。
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙两宗土地任选其一
正确答案：D
[答案] D
根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。
[答案] D
根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。
2021房地产估价师考试试题题库8辑 第8辑
下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有( )。
A.全距
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
B.众数
C.标准差
D.平均差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
房地产测量不仅需要测定房地产位置、范围、界限，还要测算其面积，调查测定评估其质量等，但不需调查其所有权或使用权的性质。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（ ）。
A、胶合板
B、塑料壁纸
C、铝合金门窗
D、天然大理石
E、氯化橡胶涂料
B、塑料壁纸
C、铝合金门窗
D、天然大理石
E、氯化橡胶涂料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是建筑材料的室内环境污染。在建筑材料中，合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。参见教材P65。
根据（ ），可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
A.消费者习惯
B.供给者习惯
C.政府规制
D.参与者的介入程度
E.品牌间的差异程度
B.供给者习惯
C.政府规制
D.参与者的介入程度
E.品牌间的差异程度
答案：D,E
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为习惯性购买行为，寻求多样化的购买行为，化解不协调购买行为，复杂购买行为等。
某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。
A、15.96%
B、17.05%
C、23.44%
D、25.86%
B、17.05%
C、23.44%
D、25.86%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。
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