2021房地产估价师经典例题6卷
2021房地产估价师经典例题6卷 第1卷
B、消费者的收入水平
C、房地产的开发成本
D、消费者的偏好
《中华人民共和国土地管理法》规定,根据土地利用总体规划,将土地用途分为农用地、建设用地和生活土地。( )
此题为判断题(对,错)。
致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
某住宅抵债价值估价结果报告
一、委托估价方(略)
二、受理估价方(略)
三、估价对象
本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目,总占地面积12655.9m2,规划建设六栋住宅楼,其中6号、7号住宅楼于1999年建成;1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成±0.00以下工程,因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况,将估价对象分为以下三部分:
A.1号、2号、3号、4号住宅楼在建工程,规划建筑面积13100m2,实际开发建设面积16180.80m2,形象进度完成±0.00以下工程,具体情况见表3—54。
B.6号、7号住宅楼建成于1996年,共计96套住宅,总建筑面积9458.96m2,已销售、处置63套。本报告仅对剩余的33套住宅进行估价,建筑面积3361.17m2,南北朝向,内墙抹灰,水泥地面,铝合金窗,外墙刷涂料,有水、电、暖等配套设施。详细情况见表3—55。
C.某项目因停工,临某路部分的土地未做规划,该部分土地面积为877.86m2,临街宽度41m,可继续进行开发。
四、权属状况
估价对象占用土地取得方式为出让,出让年限50年(从1999年8月起算),土地使用权人为某房地产综合开发公司,某项目开发商为某房地产综合开发公司。
五、估价目的
为司法诉讼提供依据。
1.《房屋所有权证》及被指定的评估套数。
2.《国有土地使用证》,证号:X X证地国用(99)字第01038号。
3.《建设工程规划许可证》,编号:XX规建字1977—302、303号。
4.《建设工程施工许可证》,编号:X X建字第S980001、S980002号。
5.《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《房地产估价规范》。
6.委托方提供的与本次估价有关的资料、估价人员实地勘察所获得的资料及本估价公司和估价人员掌握和收集的有关资料。
六、估价原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
七、估价方法
采用成本法、假设开发法、市场比较法、基准地价修正法进行评估。
八、估价结果
遵循依法、客观、公正、科学的估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,结合该房地产产权情况及市场行情,综合分析影响房地产价格诸多因素,经过科学计算,最后确定估价对象在估价时点2004年7月6日的评估价值为1425万元(大写:人民币壹仟肆佰贰拾伍万元整)。
九、估价人员(略)
十、估价作业曰期
2004年6月21日至2004年7月6日。
十一、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年。
估价技术报告
一、个别因素分析(同估价结果报告)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析
估价对象为住宅楼,随着国民经济的不断增长,人民收入水平的提高,市场的不断繁荣,该类房地产的市场需求将进一步增加。
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证,能使估价对象产生最髙价值的使用,本估价对象地处居民居住区域,本报告的使用功能为最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据现有资料和估价对象A、B、C部分各自的特点,对估价对象中A部分采用成本法、假设开发法进行估价;对估价对象中B部分采用市场比较法进行估价;对估价对象中C部分采用基准地价修正法进行估价。
六、估价测算过程
1.对估价对象中A部分的估价
(1)成本法测算过程
①土地取得费用
根据地价资料,该地块为四级住宅用地,参照该地块用途及配套设施状况,确定该土地使用权价格为1000元/m2。
土地使用权总价=土地使用权价格X占地面积
②建安工程成本费用计算
a.建筑安装成本
根据《某省建筑工程投资估算指标》、《某省建筑工程费用定额》,参照同类型房屋的建安工程造价和近期建筑市场行情,并结合估价对象A部分的实际状况,确定A部分的建安工程造价为550元/m2,其中±0.00以下已完工程部分造价为50元/m2。巳完工程建安工程费=50元/m2X16180.80m2=809040元
b.其他费用
建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费按已完工程建安工程费的4.75%计,质量监督费、勘察设计费,中小学教育基金、人防费、城市基础设施配套费、墙改费、消防设施配套费、建筑垃圾费等其他费用按规划建筑面积建安工程费的26.55%计。
其他费用=[809040X4.75%+13100X(550—50)X26.55%]元=1777454.4元
③建设期投资利息计算(月息4. 875%。、上浮10%、建安工期0.5年)
有效利率=(1+4.875%X1.1)12—1=6.6%
建设期贷款利息=(809040+1951356.90)X[(l+6.6%)0.25—1)+7986915.12X
[(1+6.6%)0.5—1]元
=285828元
④成本法A部分评估价值
评估价值=土地取得费用+建安工程成本费用+建设期投资利息=(7986915.12+809040+1777454.4+285828)元=10859237.52元
(2)假设开发法测算过程
①估价对象中A部分总开发价值计算
通过对某市房地产市场同类型物业销售情况的调查,并结合本项目的实际情况,综合确定项目建成后物业售价为1500元/m2。
项目总开发价值=1500元/m2X16180.80m2=24271200元
②在建工程续建开发成本
a.建安工程费
根据《某省建筑工程投资估算指标》、《某省建筑工程费用定额》,参照同类型房屋的工程造价和近期建筑市场行情,确定估价对象±0.00以上的建安工程造价为500元/m2。
建安工程费=500元/m2X16180.80m2=8090400元
b.其他费用及小区配套费用
建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费、水电增容费等其他费用及小区配套费用按建安工程费的30.50%计。
其他费用=8090400元X30.5%=2467572元
c.建设期投资利息计算(月息4. 875%。、上浮10%、建安工期1年)
设估价对象中A部分的评估价值为V。
有效利率=(1+4.875%X1.1)12-1=6.6%
建设期贷款利息=(8090400+2467572)X[(1+6.6%)-1)+VX[(1+6.6%)2—1]元=0.066V+342846.49
d.在建工程续建开发成本
在建工程续建开发成本=8090400+2467572+0.066V+342846.49=0.066V+10900818.49
③合理利润按项目总开发价值的10%计算
合理利润=24271200元X10%=2427120元
④销售费用
代理及广告宣传费:总开发价值的2.0%;营业税及附加等:营业收入的5.625%;交易手续费:交易额的1%。
销售费用=24271200元X(2%+5.625%+1%)=2093391元
⑤估价对象中A部分的价值V的求取
V=项目开发总价值一续建开发成本一合理利润一销售费用
=24271200-(0.066V+10900818.49)—2427120—20933911.066V=8849870.51
V =8301942.32元
⑥由于实际开发建筑面积超出了规划建筑面积,因此在确定估价对象A部分的评估价值时需扣除应补交的相关费用,该部分相关费用包括质量监督费、中小学教育基金、人防费、基础设施配套费、墙改费、建筑垃圾费等其他费用,该部分费用按超出规划面积建安工程造价的24.70%扣除。
假设开发法A部分的评估价值=[8301942.32—(16180.80—13100)X550X24.70%]元
=(8301942.32—418526.68)元=7883415.64元
(3)估价对象中A部分的评估价值确定
对照分析以上两种评估方法的评估结果,我们认为在目前的规划(五层)条件下,按照成本法计算的结果继续开发,从经济上分析将不可行,考虑到本次估价的估价目的,本次评估结果应以假设开发法计算的结果为准,对成本法计算的结果不予考虑。故:
估价对象A部分的评估价值=7883415.64元
2.对估价对象中B部分的估价
(1)比较实例选取
A.某路某小区商品房现房,六层混合结构,有水、电、暖、气、有线等配套设施,小区由某物业管理公司管理,2001年平均售价1770元/m2。
B.某现房,六层混合结构,有水、电、暖、气等设施,2001年平均售价1 300元/m2。
C.某现房,六层混合结构,有水、电、暖、气等设施,2001年平均售价1 450元/m2。
(2)确定修正系数
A、B、C比较实例的交易情况相同,均为正常交易,故交易情况修正系数为100/100;根据本市近年来住宅楼价格走势较稳定,确定A、B、C比较实例交易日期修正系数均为100/100;根据比较实例与估价对象所处的地理位置、交通条件、繁华程度、周围环境以及施工质量、成新率、土地使用权性质等的差异,区域因素与个别因素修正系数分别适当选取。比较实例A与估价对象区域位置基本相同,故不做修正;比较实例B、C所处区域位置较估价对象差,且比较实例B所处区域较比较实例C差,故分别确定比较实例B和C的修正系数为100/90和100/98;个别因素修正时考虑到可比实例A、B、C的物业管理较估价对象好,而可比实例B、C的土地使用权取得方式为划拨,故综合考虑将可比实例A的修正系数确定为100/120;可比实例B、C的修正系数确定为100/105。
(3)综合修正计算
比较实例单价X某交易情况修正X某交易日期修正X某区域因素修正X某个别因素修正=修正单价
A. 1770X100/100X100/100X100/100X100/80=2212.5元/m2
B. 1300X100/100X100/100X100/90X100/105=1375.66元/m2
C. 1450X100/100X100/100X100/98X100/105=1409.14元/m2
取三者的平均值计算单价:
(2212.5+1375.66+1409.14)元/m2÷3=1665.77元/m2
(4)商品房部分的价值计算
商品房部分的价值=1665.77元/m2X3361.17m2=5598936.15元
(5)考虑到本次估价目的,在确定估价对象B部分的价值时应扣除销售税金及销售费用等按销售收入的8.625%计。其中营业税为5.625%;交易手续费为1%;销售推广费为2%。
B部分的价值=5598936.15元X(1—5.625%—1%—2%)=5116027.91元
3.对估价对象中C部分的估价
该部分土地使用权价格评估采用基准地价系数修正法。按照房地产估价的最高最佳使用原则,体现出估价对象土地使用权的真实价格,故按商业用地市场价格作为基准地价,进行修正评估。根据本市基准地价资料,该用地属四级商业用地,参照该地块用途及配套设施状况,确定该土地使用权基准地价A为1425元/m2。
(1)个别因素修正系数
该部分土地地块规整,西面临街,交通便利,确定修正系数a1为1.0。
(2)区域因素修正系数
该部分土地位于某路段,临街,确定修正系数a2为1.0。
(3) 土地评估单价
土地评估单价=Aa1a2=1425X1.0X1.0=1425元/m2。
(4)C部分的价值
C部分的价值=1425元/m2X877.86m2=1250950.5元
七、估价结果确定
估价对象中A部分的价值:7883415.64元估价对象中B部分的价值:5116027.91元估价对象中C部分的价值:1250950.5元
估价对象的价值:A+B+C=(7883415.64+5116027.91+1250950.5)元
=14250394.05元425万元根据以上计算结果,最后确定估价对象在估价时点2004年7月6日的价值为1425万元。
(2)缺少估价时点。
(3) 土地使用权总价的计算错误。
(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。
(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。
(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。
(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。
(8)成本法估价在建工程A时,未计算相应的利润税金。
(9)成本法估价在建工程A时,应考虑停工三年造成的价值减弱。
(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。
(11)估价结果应是含税价格。
(12)总价缺少大写。
(13)缺少附件。
B.使用性质
C.开发强度
D.规模
E.出售价格
下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中,正确的有( )。
A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担
B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵,则拍卖人不需负任何责任
C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任
D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓,谁负责
E.即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵,也应由拍卖人先行负责
B、流动性偏好利率理论
C、可贷资金利率理论
D、IS-LM曲线模型的利率理论
( )负责全国房地产开发企业的资质管理工作。
A.土地管理局
B.城市规划管理部门
C.国务院建设行政主管部门
D.国务院
答案:C。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以匕地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
2021房地产估价师经典例题6卷 第2卷
( )原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明,便于理解和使用。
A.及时性
B.简便性
C.明晰性
D.可比性
答案:C。明晰性原则要求会计信息简明、易懂,能够简单明了地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量,从而有助于会计信息使用者正确理解、准确掌握企业的情况。
个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时,各期还款额中包含的本金相等。( )
此题为判断题(对,错)。
B.个人具有购买意愿和商品符合国家标准
C.个人具有支付能力和商品符合国家标准
D.商品符合国家标准和商品符合个人需求
B.放线.验线管理
C.审定设计方案
D.进度管理
B、稳定性
C、风险性
D、价格波动性
E、流通性
某个国家2000~2004年的基尼系数分别为0.33、0.34、0.36、0.40和0.42,由此可以判断( )。
A.该国家的居民收入分配趋于平均化
B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C.该国家的居民收入水平出现出上升的趋势
D.该国家的居民收入出现出上升的趋势
基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成A、B两块面积,A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积,基尼系数=A/(A十B)。因为对角线以下的面积为定值,所以A越小,基尼系数也越小,这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线,因此说明收入分配越平均;反之,基尼系数越大,则表示收入分配的两极分化越严重。
2021房地产估价师经典例题6卷 第3卷
请问:1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?
2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?
2.复核估价的估价目的可表述为:受XX银行委托,对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。价值定义可表述为:在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下,确定估价对象客观合理的抵押价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元,总建筑面积为10000㎡,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分摊,甲占有的土地份额为( )。
A.1%
B.1.5%
C.2%
D.2.5%
某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房,该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析,运用适当方法对该套住房进行了估价,并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。 ( )
此题为判断题(对,错)。
该开发公司合法取得该地块的土地使用权,应( )。
A.向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经该市人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B.向该市的土地管理部门提出用地申请后,经省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到该市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C.向该市的规划管理部门申请批准用地后,经国务院批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D.向该市的规划管理部门申请用地规划并经批准后,经省人民政府批准办理农用地转用手续,缴纳相关费用后,到该市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B、 2%
C、 3%
D、 4%
大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房,其中跨度为15~30m的厂房以钢筋混凝土结构为主,跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。( )
此题为判断题(对,错)。
下列关于房地产市场特性的表述中,说房地产市场具有( )是不正确的。
A.供给非同质性
B.需求多样性
C.竞争充分性
D.交易复杂性
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款,其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款,其优先受偿价款为1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
2021房地产估价师经典例题6卷 第4卷
下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。
A.合伙是合伙人的集合,在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B.其团体性没有法人强
C.合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D.合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限,合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
缴存住房公积金的对象包括( )。
A.国家机关、国有企业
B.城镇集体企业,城镇私营企业
C.外商投资企业
D.事业单位、民办非企业单位和社会团体
E.农村居民
住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。
已知某房地产40年收益价格为150万元,该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。
A.112.5
B.155.6
C.144.6
D.132.4
房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内,书面通知买受人。( )
此题为判断题(对,错)。
集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。( )
集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,其建设标准、参加对象和优惠政策,按照经济适用住房的有关规定执行。
B.102
C.108
D.116
B.聚苯乙烯泡沫塑料
C.涂料
D.壁纸
B、未对应说明的假设和限制条件予以说明
C、无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件
D、未假定估价师的执业水平
2021房地产估价师经典例题6卷 第5卷
乙银行委托丙估价机构进行抵押价值评估,关于抵押价值评估的表述错误的为( )。
B.房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘
C.估价报告中应披露房地产估价师知悉的优先受偿款情况
D.房地产抵押估价报告应用有效期从价值时点起,不得超过一年
一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地,前街路线价(土地单价)为1000元/m2,后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m2.
A.13.33
B.6.66
C.11.33
D.8.66
依题意,根据公式:前街影响深度=总深度×前街路线价/(前街路线价+后街路线价)=20×1000/(1000+500)=13.33(m)
B.商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金
C.准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金
D.福利租金是象征性收取的很低水平的租金
预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 ( )
此题为判断题(对,错)。
对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于( )。
A.1.2
B.1.5
C.1.8
D.2.0
自营贷款期限最长一般不得超过( )年。
A.10
B.15
C.20
D.25
2021房地产估价师经典例题6卷 第6卷
在某居住区规划中,住宅建筑基底面积400m2,住宅总建筑面积1400m2,容积率1.4,则住宅建筑净密度为( )。
A.28.60%
B.35.OO%
C.40.00%
D.50.00%
市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化;( )
此题为判断题(对,错)。
B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊
C.房屋内高度在2.20m 以上的技术层
D.与室内不相通的装饰性阳台
1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
3)未封闭的阳台、挑廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是( )定价法。
A.随行就市
B.价值
C.应战
D.挑战
当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了挑战定价法。