2021房地产估价师真题下载5卷 第1卷
预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
房地产基础测绘是指因房地产开发、经营、交易和房地产权属管理等的需要，测量、绘制房地产分丘平面图和房地产分层分户平面图，形成图、表、卡、册、簿、数据等信息的测绘活动。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，形成房地产的基础图纸——房地产分幅平面图的测绘活动。
会计的基本职能不包括（ ）。
A．反映职能
B．监督职能
C．管理职能
D．控制职能
正确答案：D
答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。
融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。 ( )
（ ）也称单项工程，是建设项目的组成部分。
A.分项工程
B.分部工程
C.单位工程
D.工程项目
答案：D
解析：
本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分。
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。
A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
2021房地产估价师真题下载5卷 第2卷
运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A．待开发房地产价值
B．后续的建设成本
C．后续的管理费用
D．待开发房地产取得税费
答案：C
解析：
采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；采用投资利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用；采用成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用、销售费用和投资利息；采用销售利润率计算后续开发利润的，计算基数为开发完成后的价值。
关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（ ）。
A、REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定
B、REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围
C、REITs能抵押通货膨胀的不利影响
D、REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者、个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场
答案：A
解析：
考点:房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。
职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的( )存款利率计息。
A、 活期
B、 3个月整存整取
C、 6个月整存整取
D、 1年整存整取
(2017真题) 凡是建设工程，都必须实行监理。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。
张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。{Page}该保险合同的关系人是（ ）。
A．张某
B．李某
C．赵某
D．甲保险公司
下列关于总供给的表述中，正确的是（ ）。
A.在不同的资源利用情况下，总供给曲线是相同的
B.当资源未得到充分利用时，总供给曲线是一条与横轴垂直的线
C.当资源接近充分利用时，总供给曲线是一条向右上方倾斜的线
D.当资源已经得到了充分利用，总供给曲线是一条与横轴平行的线
答案：C
解析：
本题考查的是总需求与总供给。选项A错误，在不同的资源利用情况下，总供给与价格水平之间关系的曲线，即总供给曲线是不同的；选项B错误，当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线；选项D错误，资源已经得到了充分利用，即经济中实现了充分就业，总供给已无法增加，所以此时总供给曲线是一条位于充分就业产量水平上与横轴垂直的线，也称为“长期总供给曲线”。
2021房地产估价师真题下载5卷 第3卷
某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（ ）万元。
A．1125
B．1800
C．2250
D．3375
答案：A
解析：
原楼面地价=土地单价/原容积率=4500/3=1500（元/m2），提高容积率后的新楼面地价=1500×［1－（5－3）/0.1×1%］=1200（元/m2），此时的土地单价=新容积率×新楼面地价=6000（元/m2），则应补交地价款=（6000－4500）×7500=1125（万元）。
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
A、 折旧和摊销
B、 投资回收
C、 投资回报
D、 可用于还款的利润
E 在成本中列支的利息
在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（ ）。
A.应纳税额=土地增值额×30%
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目金额×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%。
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作
A投资机会选择于决策分析阶段
B前期工作阶段
C建设阶段
D租售阶段
2021房地产估价师真题下载5卷 第4卷
某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。
第 109 题 该房地产开发公司在投标前应了解该地段控制性详细规划的内容包括（ ）。
A．宗地用途
B．容积率
C．建筑物的允许高度
D．建筑物的结构
交易情况修正的方法不包括（ ）。
A、总价修正
B、单价修正
C、分离修正
D、百分比修正
答案：C
解析：
考点:交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有：（1）总价修正、单价修正；（2）金额修正、百分比修正。
下列不属于股票基本特征的是（ ）。
A．稳定性
B．决策参与性
C．流通性
D．非返还性
正确答案：D
股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。
房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
A、 投资风险
B、 投资利率
C、 投资现值
D、 投资回报
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元/（m2·天），每年计365天，空置率为10%，资本化率为5%，折现率为15%。该在建写字楼建成后的房地产现值为（ ）万元。
A.29807
B.30867
C.35755
D.36194
答案：A
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。（1）建成后租金年收益A＝2×365×（1－10%）×3＝1971万元，（2）直接资本化法V＝A/Y＝1971/5%＝39420万元，（3）在建写字楼建成后的房地产现值＝39420/（1＋15%）2＝29807万元。转让交易0.25年，建成完工需要1.75年，合计2年。参见教材P349。
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.评价标准类参数
D.收益相关参数
答案：D
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。
2021房地产估价师真题下载5卷 第5卷
采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（ ）为基准来确定。
A、成交价格
B、账面价格
C、正常价格
D、期望价格
答案：C
解析：
本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。
建筑工程施工许可证由（ ）单位申领。
A．设计
B．建设
C．施工
D．监理
答案：B
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照《建筑工程施工许可管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。( )
此题为判断题(对，错)。
某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%，则（ ）个月可收回投资．
A．50.5
B．60
C．65
D．75
正确答案：C
80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]解得n=65
根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
正确答案：A
计算一半建筑面积的范围
(A)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(B)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
(C)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
(D)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
