2021房地产估价师经典例题7卷
发布时间：2021-07-01
2021房地产估价师经典例题7卷 第1卷
实行包干制的物业服务费，其构成不包括（ ）。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
答案：C
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
电磁波对入体的危害程度从大到小排序正确的是（ ）。
A．超短波<短波<微波<中波<长波
B．微波 <超短波<短波<中波<长波
C．微波 >超短波>短波>中波>长波
D．超短波 >短波>微波>中波>长波
正确答案：C
房地产开发企业的经营成本主要包括( )。
A、 土地转让成本
B、 经营管理费用
C、 配套设施销售成本
D、 商品房销售成本
E 房地产出租经营成本
B、 经营管理费用
C、 配套设施销售成本
D、 商品房销售成本
E 房地产出租经营成本
答案：A,C,D,E
解析：
[解析] 投资与成本
下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。
A.出租率
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例
答案：C
解析：
本题考查的是选择基础参数。A选项属于收益相关参数；B、D选项属于融资相关参数。
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。（ ）
答案：错
解析：
考点:营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。
2021房地产估价师经典例题7卷 第2卷
房地产估价师注册证书失效的情形有（ ）。
A.注册期满3年而未延续注册的
B.持续离开估价岗位超过1年的
C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E.不具有完全民事行为能力的
B.持续离开估价岗位超过1年的
C.年龄超60周岁的
D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E.不具有完全民事行为能力的
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：（1）聘用单位破产的；（2）聘用单位被吊销营业执照的；（3）聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；（4）已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；（5）注册有效期满且未延续注册的；（6）年龄超过65周岁的；（7）死亡或者不具有完全民事行为能力的；（8）其他导致注册失效的情形。参见教材P194。
《资产评估法》规定，公司形式的评估机构应有2名以上评估师。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价当事人。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3 年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。
在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
租赁合同和租金贷合同是（ ）。
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
租赁合同和租金贷合同是（ ）。
A.主从合同
B.典型合同
C.要式合同
D.实践合同
B.典型合同
C.要式合同
D.实践合同
答案：B,C
解析：
本题考查的是合同。选项A，租金贷合同是可以独立存在的，所以和租赁合同不是主从合同的关系。选项D，诺成合同一诺成立，不需要以交付标的物为条件。房地产租赁合同是诺成合同，不是实践合同。P412。
1.封面（略）目录（略）
致委托人函（略） ××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。
表1 估价对象估价结果一览表
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。
大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009 年4 月21 日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009 年5 月22 日
附件（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式
式中：V——收益价格；
Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；
Y——房地产的报酬率（折现率）。
（1）确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。
表2 租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。
（2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
（3）确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。
表3 估价对象年净收益计算一览表 单位：元/m2
（4）确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：
2．市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数
（1）可比实例的选取（见表4）
表4 可比实例相关情况
（2）建立可比价格基础（略）
（3）选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。
表5 估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。
表6 估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个
别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。
表7 比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。
七、估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结
果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。
评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
××房地产估价有限公司
二00 九年五月二十二日
致委托人函（略） ××有限公司：
受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。
表1 估价对象估价结果一览表
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、估价委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。
大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
（二）权益状况
估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。
估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。
估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。
四、区位状况（略）
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2009 年4 月21 日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据（略）
九、估价原则（略）
十、估价方法（略）
十一、估价结果
经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。
十二、估价对象变现能力分析（略）
十三、估价人员（略）
十四、估价作业日期
2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。
十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009 年5 月22 日
附件（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳利用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式
式中：V——收益价格；
Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；
Y——房地产的报酬率（折现率）。
（1）确定房地产收益
①租约期内房地产收益
估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。
表2 租约期内年有效毛收入一览表
其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
②租约期外房地产收益
根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。
（2）确定年运营费用
运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
（3）确定年净收益
计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。
表3 估价对象年净收益计算一览表 单位：元/m2
（4）确定报酬率
综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：
2．市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数
（1）可比实例的选取（见表4）
表4 可比实例相关情况
（2）建立可比价格基础（略）
（3）选取比较因素及因素条件说明
根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
①交易情况
交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
②交易日期
交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
③区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。
表5 估价对象与可比实例比较因素情况表
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。
表6 估价对象与可比实例因素修正系数表
⑤建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个
别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。
表7 比较因素修正表
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。
七、估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结
果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。
评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
××房地产估价有限公司
二00 九年五月二十二日
答案：
解析：
上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：
（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。
理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）
、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。
（2）估价对象的描述不全面。
①实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。
②估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。
理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。
（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
（4）结果报告的估价结果没有大写。
理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。
（5）缺少风险提示（或说明）。
理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤估价时点；⑥价值定义；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；
⑩估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没有风险提示的内容。
（6）附件应放在技术报告之后。
理由：完整的估价报告的内容依次为：①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。即附件应在估价技术报告之后。
（7）客观毛租金收益取100 元/m2·月。
理由：本报告中，根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金的取值应在70（1+2%）4～75（1+5%）4 元/m2·月取值，即在75.77～95.16 元/m2·月之间，客观毛租金收益取100 元/m2·月不合理。
（8）租约期外租金构成内涵不清。
理由：本技术报告没有对租约期外租金的构成进行说明。
（9）租约期外租金面积内涵不清。
理由：计算租约期外的租金收入，应该有明确的租金面积，估价技术报告中，没有明确租金面积的内涵。
（10）租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。
理由：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告中，假设租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定不符合谨慎原则。
（11）租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。
理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和租金损失+其他收入，即有效毛收入应考虑租赁保证金或押金的利息收入等其他收入。
（12）租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。
理由：净收益是净运营收益的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。租约期外的净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用=有效毛收入－运营费用。
（13）空置率取2%的理由不充分。
理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告空置率取2%没有依据。
（14）等比递增计算中租约期外的折现期错误。
理由：根据材料，租约期外的折现期应为4 年，不应为5 年。
（15）表4 中的可比实例成交价未说明付款方式。
理由：选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一般包括5 个方面：①同一付款方式；②同一采用单价；③同一币种和货币单位；④同一面积内涵；⑤同一面积单位。本报告中，没有说明可比实例成交价的付款方式。
（16）可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。
理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例一与估价对象及可比实例二、三的规模相差较大，不宜选为可比实例。
（17）可比实例与估价对象结构不同未作修正。
理由：选取的可比实例与估价对象必须具有可比性，结构不同应该进行修正。
（18）比较、修正项目不全。
理由：缺少情况的修正；缺少租赁期的比较和修正；缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺用途的比较修正；缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。
（19）距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。
理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素，不应放在个别因素内。
（20）表6 中修正系数的表述形式错误。
（21）表6 中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。
（22）表6 中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。
（23）技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。
理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。
（24）比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。
理由：比准结果的计算方法应说明理由，例如，可比实例相对于估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予权重。本报告中，直接用可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，缺乏理由。
（25）估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。
理由：估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本估价报告未说明选用简单算术平均值确定估价结果的理由。
（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。
理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）
、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。
（2）估价对象的描述不全面。
①实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。
②估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。
理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：①估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。
（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。
（4）结果报告的估价结果没有大写。
理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。
（5）缺少风险提示（或说明）。
理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：①估价委托人；②估价机构；③估价目的；④估价对象；⑤估价时点；⑥价值定义；⑦估价依据；⑧估价原则；⑨估价方法；
⑩估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限；变现能力分析；风险提示。本评估结果报告没有风险提示的内容。
（6）附件应放在技术报告之后。
理由：完整的估价报告的内容依次为：①封面；②目录；③致估价委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。即附件应在估价技术报告之后。
（7）客观毛租金收益取100 元/m2·月。
理由：本报告中，根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月，且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金的取值应在70（1+2%）4～75（1+5%）4 元/m2·月取值，即在75.77～95.16 元/m2·月之间，客观毛租金收益取100 元/m2·月不合理。
（8）租约期外租金构成内涵不清。
理由：本技术报告没有对租约期外租金的构成进行说明。
（9）租约期外租金面积内涵不清。
理由：计算租约期外的租金收入，应该有明确的租金面积，估价技术报告中，没有明确租金面积的内涵。
（10）租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据（或不符合谨慎原则）。
理由：谨慎原则是在评估房地产抵押价值时应遵循的一项原则。谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告中，假设租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定不符合谨慎原则。
（11）租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期外有效毛收入中缺押金收益）。
理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入=潜在毛租金收入－空置和租金损失+其他收入，即有效毛收入应考虑租赁保证金或押金的利息收入等其他收入。
（12）租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。
理由：净收益是净运营收益的简称，是指从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。租约期外的净收益=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用=有效毛收入－运营费用。
（13）空置率取2%的理由不充分。
理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，本报告空置率取2%没有依据。
（14）等比递增计算中租约期外的折现期错误。
理由：根据材料，租约期外的折现期应为4 年，不应为5 年。
（15）表4 中的可比实例成交价未说明付款方式。
理由：选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。建立价格可比基础一般包括5 个方面：①同一付款方式；②同一采用单价；③同一币种和货币单位；④同一面积内涵；⑤同一面积单位。本报告中，没有说明可比实例成交价的付款方式。
（16）可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。
理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例一与估价对象及可比实例二、三的规模相差较大，不宜选为可比实例。
（17）可比实例与估价对象结构不同未作修正。
理由：选取的可比实例与估价对象必须具有可比性，结构不同应该进行修正。
（18）比较、修正项目不全。
理由：缺少情况的修正；缺少租赁期的比较和修正；缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正；缺用途的比较修正；缺交易日期（市场状况）的修正（或不修正的理由）。
（19）距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。
理由：房地产区位因素是一个综合性因素，对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。其中，位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。即距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素，不应放在个别因素内。
（20）表6 中修正系数的表述形式错误。
（21）表6 中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。
（22）表6 中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。
（23）技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。
理由：本次估价是为了确定估价对象的抵押价值，因此，估价结果应该包括优先受偿款和抵押价值的说明。
（24）比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。
理由：比准结果的计算方法应说明理由，例如，可比实例相对于估价对象均相同或相似，结合估价人员经验，分别赋予权重。本报告中，直接用可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，缺乏理由。
（25）估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。
理由：估价结果确定就是要说明本次估价的最终结果是多少，它是如何确定的。因为在估价报告中要采用两种或两种以上的方法进行估价测算。用不同估价方法得出的结论会有一定的差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步的调整都需在此说明理由。本估价报告未说明选用简单算术平均值确定估价结果的理由。
2021房地产估价师经典例题7卷 第3卷
实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。
A．过去数据简单算术平均法
B．过去数据加权算术平均法
C．未来数据简单算术平均法
D．未来数据加权算术平均法
正确答案：C
下列拆迁行为中，适用《城市房屋拆迁管理条例》的有（ ）。
A．征收集体土地过程中对民房的拆迁
B．城市市区内市政建设对居民购买的商品房的拆迁
C．城市近郊区集体土地上水利建设对民房的拆迁
D．城市市区内国有企业对厂房的自拆自建
E．城市市区内建设公益事业房屋对居民私有住房的拆迁
正确答案：BE
《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号，以下简称《拆迁条例》)的适用范围是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左下方向右上方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是完全竞争市场生产要素价格和投入量的决定。边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。
原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A、60
B、80
C、90
D、120
B、80
C、90
D、120
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（ ）
答案：对
解析：
【考点】投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期銷售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。
2021房地产估价师经典例题7卷 第4卷
下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。
B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
正确答案：ABD
融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。 ( )
答案：对
解析：
房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额。（ ）
答案：错
解析：
投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
A.选用办公用途的三个可比实例
B.选用酒店用途的三个可比实例
C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍
D.本着谨慎原则，应优选比较法
B.选用酒店用途的三个可比实例
C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍
D.本着谨慎原则，应优选比较法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。比较法评估抵押价值时，遵循合法原则，应选择办公用途的可比实例。
成本法中的“开发利润”是指( )。
A．开发商所期望获得的利润
B．开发商所能获得的最终利润
C．开发商所能获得的平均利润
D．开发商所能获得的税后利润
E．开发商所能获得的税前利润
正确答案：CE
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终获得的实际利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。
2021房地产估价师经典例题7卷 第5卷
某宗房地产1998年2月15 日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房 地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15的价格为（ ）元人民币/m2。 1998年10月15日的汇率假定为l美元等于8.29元人民币。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
正确答案：D
1000×8.29×(1－0.4 %)8=8028(元/m2)
1000×8.29×(1－0.4 %)8=8028(元/m2)
以下不属于房地产市场专业顾问的是（ ）。
A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
正确答案：B
B房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。
B房地产专业性强，需要的专业机构多，包括建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师、物业代理和律师等。
某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
此宗房地产的综合资本化率为（ ）。
A.6.8% B.7.2% C.8% D.14%
此宗房地产的综合资本化率为（ ）。
A.6.8% B.7.2% C.8% D.14%
答案：B
解析：
若某因素对房地产价值的影响可用数字模型量化，同时注册房地产估价师也可根据经验判断时，应优先根据经验判断。（ ）
答案：错
解析：
在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭借经验进行判断。
估价档案保存期限应不少于10年，起算日期为（ ）。
A．估价作业开始日期
B．估价对象实地查勘之日
C．价值时点
D．估价报告出具之日
B．估价对象实地查勘之日
C．价值时点
D．估价报告出具之日
答案：D
解析：
估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价资料保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价资料应保存到估价服务的行为结束。保存期限届满的估价资料需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。
2021房地产估价师经典例题7卷 第6卷
在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法?
正确答案：
在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。
在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。
下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。
A.保险单
B.银行票据
C.商业票据
D.大额可转让存单
B.银行票据
C.商业票据
D.大额可转让存单
答案：C
解析：
本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。P233。
比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（ ）。
A、区位相近
B、权利性质相同
C、面积相等
D、档次相当
E、建成年份相同
B、权利性质相同
C、面积相等
D、档次相当
E、建成年份相同
答案：A,B,D
解析：
考点:选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，包括：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。
以下保险险种中，属于政策性保险的有（ ）。
A．无担保保险
B．预防公害保险
C．出口信用保险
D．养殖业保险
E．责任保险
正确答案：ABCD
政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面（略）
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.区位状况（略）
2.实物状况（略）
3.权益状况（略）
五、价值时点
2015年4月18日。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在价值时点2015年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、注册房地产估价师（略）
十一、实地查勘期
2015年4月18日。
十二、估价作业日期
2015年4月16～22日。
十三、变现能力分析（略）
十四、风险提示（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1.采用的公式
估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费
2.估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式：
2.2所选可比实例（表4－5）。
表4－5 可比实例情况表
2.3交易情况修正：
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100／100。
2.4交易日期调整：
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100／100。
2.5房地产状况调整：
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100／101、100／102、100／103（具体比较情况见表4－6）。
表 4-6 个别因素调整表
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100／102、100／102、100／97（具体比较情况见表4-6）。
2.6比较修正计算（见表4－7）：
表4.7 比较法修正计算表
从测算结果来看，三个可比实例的比较价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：
（3009＋2980＋2963）／3＝2984元／m2
2.7预计开发完成后的总价值：
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80＝11882.53万元
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2（含地下建筑面积3998.00 m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2（含地下建筑面积3981.00 m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。
3.1续建建筑安装工程费。
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2015年一季度造价指数的通知》（××建价字[2015]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/ m2，本次评估取900元／m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/ m，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元／m2，电梯及安装增加值为50元／m2，则续建工程成本为：
24578.00×（900.00＋30＋10＋50）＋23221.80×（900＋80＋30＋10＋50）＝4917.95万元
3.2室外道路管网及绿化等工程费。
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00 m2。
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00＝71.00万元
3.3估价对象的续建成本合计：
4917.95＋71.00＝4988.95万元
4.管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。
4988.95×3％＝149.67万元
5.销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。
11882.53×8％＝950.60万元
6.开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15％＝748.34万元
7.投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1％。
8.运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（11882.23－4988.95－149.67－950.60－748.34）／（1＋4.1％）＝4845.98万元
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）
估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00＝4064.05万元
2.开发成本
2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）。
2.2基础设施配套费。
基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。
2.3建筑安装工程费。
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62万元。
则估价对象开发成本为：39.82＋318.57＋196.62＝555.01万元
3.管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中间值，即按开发成本的3％计取。
555.01×3％＝16.65万元
4.投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76％。
555.01×[（1＋5.76％）1.5/2－1]＝23.81万元
5.销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6.开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。
555.01×15％＝83.25万元
7.运用成本法的估价结果
4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77万元
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50％＋4742.77×50％＝4794.52万元
则估价对象房地产价值为4794.52万元，大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
××在建工程房地产抵押价值评估报告
封面（略）
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设与限制条件（略）
房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、房地产估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
1.区位状况（略）
2.实物状况（略）
3.权益状况（略）
五、价值时点
2015年4月18日。
六、价值类型
房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、估价依据（略）
八、估价方法
估价人员进行了实地查勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的。选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价值采用比较法估价。
九、估价结果
经测算，估价对象在价值时点2015年4月18日的客观价值为4794.52万元。大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
十、注册房地产估价师（略）
十一、实地查勘期
2015年4月18日。
十二、估价作业日期
2015年4月16～22日。
十三、变现能力分析（略）
十四、风险提示（略）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
估价对象为在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：
1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。
2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。
3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。
五、估价测算过程
（一）假设开发法分析测算过程
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
1.采用的公式
估价对象价格＝开发完成后的房地产价值－续建开发成本－管理费用－投资利息－销售税费
2.估价对象开发完成后房地产价值的测算
运用比较法测算估价对象开发完成后的价值。
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2.1采用的公式：
2.2所选可比实例（表4－5）。
表4－5 可比实例情况表
2.3交易情况修正：
可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100／100。
2.4交易日期调整：
近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100／100。
2.5房地产状况调整：
因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。
2.5.1区域因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为100／101、100／102、100／103（具体比较情况见表4－6）。
表 4-6 个别因素调整表
2.5.2个别因素调整
根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100／102、100／102、100／97（具体比较情况见表4-6）。
2.6比较修正计算（见表4－7）：
表4.7 比较法修正计算表
从测算结果来看，三个可比实例的比较价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为比较法测算结果：
（3009＋2980＋2963）／3＝2984元／m2
2.7预计开发完成后的总价值：
估价对象规划总建筑面积为47799.8m2，其中地下建筑面积7979m2作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为39820.80m2。故估价对象预计建成后的总价值为：
2984×39820.80＝11882.53万元
3.继建开发成本的测算
估价对象共4栋，其中编号第28栋总建筑面积为24578.00 m2（含地下建筑面积3998.00 m2），第21、22、23栋总建筑面积23221.80 m2（含地下建筑面积3981.00 m2）。经现场查勘，第28栋正在进行地下混凝土浇筑工程，第21、22、23栋正在进行基础灌筑工程。
3.1续建建筑安装工程费。
根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程2015年一季度造价指数的通知》（××建价字[2015]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18～970.2元/ m2，本次评估取900元／m2。另外，依据以上文件，桩基础增加值为80元/ m，一般水电安装增加值为30元/m2，消防设备及安装增加值为10元／m2，电梯及安装增加值为50元／m2，则续建工程成本为：
24578.00×（900.00＋30＋10＋50）＋23221.80×（900＋80＋30＋10＋50）＝4917.95万元
3.2室外道路管网及绿化等工程费。
根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m2，估价对象用地面积为23667.00 m2。
则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：
30×23667.00＝71.00万元
3.3估价对象的续建成本合计：
4917.95＋71.00＝4988.95万元
4.管理费用
主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3％。
4988.95×3％＝149.67万元
5.销售税费
包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8％。
11882.53×8％＝950.60万元
6.开发利润
××置业公司的投资直接成本利润率15％，续建成本为4988.95万元，开发利润为：
4988.95×15％＝748.34万元
7.投资者购买待开发房地产应负担的税费
主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1％。
8.运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为：
（11882.23－4988.95－149.67－950.60－748.34）／（1＋4.1％）＝4845.98万元
（二）成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
1.土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价＝1717.18元/m2（计算过程略）
估价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：1717.18×23667.00＝4064.05万元
2.开发成本
2.1勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）。
2.2基础设施配套费。
基础设施配套费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m2（按建筑面积），则合计318.57万元。
2.3建筑安装工程费。
估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62万元。
则估价对象开发成本为：39.82＋318.57＋196.62＝555.01万元
3.管理费用
管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中间值，即按开发成本的3％计取。
555.01×3％＝16.65万元
4.投资利息
按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76％。
555.01×[（1＋5.76％）1.5/2－1]＝23.81万元
5.销售税费
估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6.开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。
555.01×15％＝83.25万元
7.运用成本法的估价结果
4064.05＋555.01＋16.65＋23.81＋83.25＝4742.77万元
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50％＋4742.77×50％＝4794.52万元
则估价对象房地产价值为4794.52万元，大写：肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。
答案：
解析：
1.结果报告缺估价原则。
2.结果报告中缺少估价方法定义。
3.技术报告缺市场背景分析。
4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。
6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。
7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。
8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。
9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。
10.假设开发法中未扣减利息。
11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的。
12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算80×39820.80错。
13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。
14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。
15成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期。
16.成本法中应该考虑销售税费。
17.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本。
18.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分。
19.估价结果缺少单价。
2.结果报告中缺少估价方法定义。
3.技术报告缺市场背景分析。
4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。
5.比较法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。
6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）。
7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样。
8.续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建费取值900元/m2缺少具体说明）。
9.假设开发法中未扣除开发过程中的专业费、税费。
10.假设开发法中未扣减利息。
11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的。
12.成本法中基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对。按可出售面积计算80×39820.80错。
13.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本。
14.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本。
15成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期。
16.成本法中应该考虑销售税费。
17.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地取得成本。
18.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分。
19.估价结果缺少单价。
2021房地产估价师经典例题7卷 第7卷
通过资产负债表，可以了解企业的( )。
A.偿债能力
B.经营能力
C.经济实力
D.现金流量情况
E.经营成果
B.经营能力
C.经济实力
D.现金流量情况
E.经营成果
答案：A,B,C
解析：
通过资产负债表可以了解企业的①经济实力、②企业的偿债能力、③企业的经营能力等情况，以及④企业未来的财务趋向等方面的信息。
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。
A、2012年9月10日
B、2014年9月10日
C、银行指定的日期
D、2012年9月10日到2014年9月10日
B、2014年9月10日
C、银行指定的日期
D、2012年9月10日到2014年9月10日
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。重新评估时，以第一次评估的价值时点作为重新评估的价值时点。
城镇土地使用税采用分类分级的（ ）税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
正确答案：D
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼
答案：错
解析：
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
下列保险原则中，不适用于人身保险的是（ ）原则。
A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让
答案：D
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。
热门文章
