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2021房地产估价师试题5章

发布时间：2021-07-01

2021房地产估价师试题5章 第1章

在相同风险条件下，金融杠杆将是权益投资风险与风险溢价成比例增长。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产债务融资。在假定相同风险的条件下，金融杠杆将使权益投资风险与风险溢价成比例地增长。P277。

相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。

答案：对
解析：
瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。

估价时点应与（ ）的日期相一致。

A．签订估价合同

B．开始估价作业

C．完成估价报告

D．估价结果所属

正确答案：D
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。

以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让的前提是转让方办理了建设用地使用权出让手续。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。应由受让方办理出让手续。

张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。{Page}该保险合同的关系人是（ ）。

A．张某

B．李某

C．赵某

D．甲保险公司

正确答案：B

2021房地产估价师试题5章 第2章

关子图解法量算土地面积的说法，正确的是（）。

A.图上面积测算至少一次
B.图上面积测算应独立进行两次
C.图形面积不应小于2cm2
D.图上量距应量至0.5mm

答案：B
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规走。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2?,图上量距应量至0.2mm。参见教材P162。　　

下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（　）。

A.密实度
B.孔隙率
C.抗渗性
D.塑性

答案：C
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。选项AB属于与质量有关的物理性质；选项D属于材料的力学性质。参见教材P110。

下列行为中，应缴纳契税的有( )。

A.国有建设用地使用权出让
B.国有建设用地使用权赠与
C.国有建设用地使用权交换
D.房屋使用权转移
E.房屋所有权继承

答案：A,B,C
解析：
《契税暂行条例》规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
(1)转移土地、房屋权属是指下列行为：
1)国有土地使用权出让；
2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
3)房屋买卖；(房屋买卖≠房屋使用权转移)
4)房屋赠与；(赠与≠继承)
5)房屋交换。

由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。

A．环境景观

B．离市中心距离

C．朝向

D．城市规划限制条件

E．地势

正确答案：ABC

2021房地产估价师试题5章 第3章

通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（　　）。

A．《规划意见书（选址）》
B．《建设用地规划许可证》
C．《国有土地使用证》
D．《建设工程规划许可证》
E．《建设工程施工许可证》

答案：B,D
解析：
确定规划设计方案并获得规划许可，主要涉及政府城乡规划管理部门对房地产开发过程中的规划管理，具体包括下发《规划意见书（选址）》、核发《建设用地规划许可证》、设计方案审批和核发《建设工程规划许可证》等四个方面的工作。A 项，对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得国有土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C 项是向国土资源管理部门申领；E 项是向建设行政主管部门申领。

房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产权益的含义。

房地产估价是指房地产估价师按照自定的估价程序，根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。

A.项目用地
B.房地产市场供需
C.房价现状及走势
D.交通运输条件
E.外围基础设施

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。

2021房地产估价师试题5章 第4章

下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（　）。

A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

答案：B
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）

正确答案：√
根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。

A．较高

B．较低

C．最高

D．居中

正确答案：B

某商品住宅开发项目土地取得费用为13000万元，规划建筑面积为50000㎡，除土地取得费用外的其他成本费用为3500元/㎡，项目销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（ ）万平方米。

A.2.60
B.2.87
C.3.59
D.3.80

答案：D
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。设该项目能够收回全部成本费用时的最低销售为Y，13000+3500×50000//10000=Y×8500×（1-5.5%），Y=3.8（万平方米）。

非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价10% 的佣金。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师试题5章 第5章

下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有( )。

A.经济适用住房建设用地 B.商品住宅用地
C.公办学校用地 D.高速公路服务区非经营性用地
E.国家重点扶持的能源项目用地

答案：A,C,D,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：
1.《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
2.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”

为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的（ ）。

A．估价细则

B．估价原则

C．估价准则

D．估价程序

正确答案：D
为评估出公平合理的价值,估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的估价程序。

地役权设立未经登记，不得对抗善意第三人

答案：对
解析：
《物权法》规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为 2014 年 6 月 15日，该项目土地是 2008 年 6 月以出让方式取得，2010 年 6 月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为 2800 元／㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及 2008 年 6 月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为 2800 元／㎡。
请问：
　　1．上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误?
　　
2．在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值?

答案：
解析：
1．该房地产重置成本的过程错误包括：
　　
（1）不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。
　　
（2）“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。
　　
（3）该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还包括开发利润。
　　
（4）投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。
　　
2．在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。

开发投资的投资者主要是( )。

A、 赚取利润
B、 保值增值
C、 获得收益
D、 消费

答案：A
解析：
[知识点] 投资

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