2021房地产估价师试题9卷 第1卷
凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。参见教材P40。
在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成反比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有（）。
A.实收资本
B.预付工程款
C.预收售房款
D.商品房销售收入
答案：B
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。资产是指过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。
下列各项中，属于无民事行为能力人的是（ ）。
A.18周岁以上的成年人
B.10周岁以上的未成年人
C.不满8周岁的未成年人
D.20周岁以上的成年人
答案：C
解析：
本题考查的是自然人、法人和非法人组织。在中国，不满8周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，需要由其法定代理人代理其民事活动。
投资决策方法中的决策树法，常用于解决（ ）决策的问题。
A、确定型
B、成长型
C、风险型
D、不确定型
答案：C
解析：
本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P240。
2021房地产估价师试题9卷 第2卷
答案：对
解析：
本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。权益让渡是房地产市场活动的核心内容之一。
国有土地的所有权由全国人民代表大会代表国家行使。（）
答案：错
解析：
本题考查的是土地所有制。全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。
生产要素一般分为三类，下列不属于生产要素常见类别的是（ ）。
A.自然资源
B.劳动
C.社会资源
D.资本品
答案：C
解析：
本题考查的是生产要素的需求与供给。一般把生产要素划分为三类：自然资源、劳动和资本品。
开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。
A．35.2
B．105.6
C．528
D．1056
在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（ ）。
A．Pi>0
B．Pi≤1
C．0≤Pi≤1
D．Pi≥l
答案：C
解析：
采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。
2021房地产估价师试题9卷 第3卷
新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
答案：B
解析：
本题考查的是适用于新开发建设的房地产的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。
A.时间类参数
B.融资相关参数
C.评价标准类参数
D.收益相关参数
答案：D
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。P258。
选择基础参数（四类参数）
某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。该企业需清退房地产开发业务，属于自愿转让给他人开发完成，转让对手，转让价格均具有自主商议权，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。司法拍卖，房地产已经被限制，丧失了自主处分权，才采用“被迫转让开发前提”。自愿转让和被迫转让的区别，在于转让时，房地产权利人是否具有完整的处分权。被迫转让，房地产一般已经采取了限制措施，需要通过法院拍卖变现，处分权是受到限制的。P341。
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍
B.安置补助费只能发放给安置单位
C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
答案：C
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。选项A错误，被征收土地为耕地的，土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍，若征收其他土地的，补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定；选项B错误，由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人；选项D错误，城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘，并非只能是菜地。
2021房地产估价师试题9卷 第4卷
运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（ ）。
A.待开发房地产价值
B.后续的建设成本
C.后续的管理费用
D.待开发房地产取得税费
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法后续开发的应得利润。采用直接成本利用率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本。P351。
在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。
国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A、标准差系数越大，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
2021房地产估价师试题9卷 第5卷
路线价法主要适用于（ ）的估价。
A.乡村临街商业用地
B.乡村临街居住用地
C.城镇临街商业用地
D.城镇临街居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法。路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。
（ ）是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
A.平均增减量法
B.移动平均法
C.指数修匀法
D.平均发展速度法
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。
工程造价的含义可以分别从（ ）来定义。
A.投资者
B.承包商
C.监理方
D.设计方
E.分包商
答案：A,B
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。
房地产产品经验收不合格的，不允许发布房地产广告。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师试题9卷 第6卷
差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。
分部工程进一步划分就形成了（ ）。
A、单项工程
B、单位工程
C、分项工程
D、检验批
答案：C
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理。分部工程还可以进一步细分为更简单细小的部分，即分项工程。
在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（ ）
正确答案：×
建筑物的经济寿命具体可根据建筑物的结构、建筑质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出的。
城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地( )。
A.一类用地
B.二类用地
C.三类用地
D.已征用的土地
答案：A
解析：
根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类。
一类用地：即适于修建的用地。
二类用地：即基本上可以修建的用地。
三类用地：即不适于修建的用地。
某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。
A、12
B、25
C、27
D、40
答案：B
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=120-48/60%=40万元，再次抵押价值的抵押净值=再次抵押价值-预期实现抵押权的费用和税金=40-15=25万元。参见教材P95。
2021房地产估价师试题9卷 第7卷
评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为 1.5%、2.5%、O.5%、－1.5%、－2.5%、－1.0%、1.5%、－1.5%、O。则该可比实例在 2005年9月末的价格为（ ）元/m2。
A．2938
B．2982
C．3329
D．3379
正确答案：A
可比实例在2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1－1.5%)×(1－2.5%)×(1－1.0%)×(1+1.5%)×(1－1.5%)×1－3000×1.025×1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×1=2938(元/m2)
【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样
答案：C
解析：
本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。
楼地面的面层中属于块材面层的是（ ）。
A.水磨石面层
B.条石面层
C.塑料面层
D.沥青混凝土面层
答案：B
解析：
本题考查的是楼、地面。块材面层有条石面层、缸砖面砖、陶瓷地砖面层、陶瓷锦砖（马赛克）面层、大理石面层、磨光花岗石面层、预制水磨石块面层、水泥花砖和预制混凝土板面层等。选项A属于水泥类的面层；选项CD属于其他面层。
(2017真题) 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（ ）。
A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产
B.已灭失的房地产
C.有租约限制的房地产
D.整体资产中的房地产
E.手续不齐全的房地产
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产按权益状况划分的种类。“已灭失的房地产”和“整体资产中的房地产”是按实物形态划分的类型。参见教材P71～73。
2021房地产估价师试题9卷 第8卷
某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。
A． 1250
B．1750
C．2050
D．2150
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。
A、 卖方实际得到的价格÷(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B、 卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C、 买方实际付出的价格-应由买方负担的税费
D、 应由卖方负担的税费÷应由卖方缴纳的税费比率
E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)
答案：A,C
解析：
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、资本价值风险
D、收益现金流风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。
抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不—致的，以登记记载的内容为准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。
A．甲项目强于乙项目
B．乙项目强于甲项目
C．甲项目与乙项目一样强
D．不能确定哪个项目强
2021房地产估价师试题9卷 第9卷
商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。
A．绿地控制范围
B．历史建筑保护范围
C．地表水保护范围
D．城市基础设施用地控制界线
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
下列统计指标中属于变异指标的是( )。
A.众数
B.调和平均数
C.中位数
D.标准差
答案：D
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的（ ）。
A.期初
B.期中
C.期末
D.任意阶段
答案：B
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。
