2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第1辑
某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000 m2；多层住宅50000 m2；商铺10000 m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/ m2；多层住宅2700元/ m2；商铺3000元/ m2；其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为：高层住宅9500元/ m2；多层住宅12000元/ m2；商铺26000元/ m2。销售费用为销售收入的2%；销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其与预计加权销售均价的比率。
答案：
解析：
假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2
则销售收入=120000A
销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A
销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2
可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99（元/m2）
该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872（万元）
土地取得成本=60000万元
财务费用=8000万元
当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用
（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023（元/m2）
保本加权销售均价为10170.023元/m2
预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2（元/m2）
保本加权销售均价与预计加权销售均价的比值为：10170.023/11916.2=0.8535
各资质等级的房地产开发企业必须具备完善的质量保证体系，并且从未发生过重大工程质量事故。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价原则可以使同一注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。
A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价
B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值
C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算
D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用
E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。选项D错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等。特别是未来开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产的，其状况通常是“以房地产为主的整体资产”，包含着建筑物内的家具、设备等房地产以外的财产。在这种情形下，后续开发的必要支出通常还应该包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出；选项E错误，评估投资价值时，所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最低收益率。参见教材P348。
某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。
答案：错
解析：
应返还3000×20％×2+(700-3000×20％)＝1300万元。
下列不可以认定是闲置土地的是（ ）。
A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地
B.开发建设用地面积占应动工建筑面积不足三分之一，中止开发建设满一年的建设用地
C.已开发但是已投资额占总投资额不足百分之三十的
D.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3的
答案：C
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
宏观经济周期循环的扩张过程包括（ ）。
A.繁荣
B.衰退
C.萧条
D.复苏
E.重生
答案：A,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏，其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程。
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
在财务评价中，将（ ）与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、资本金利润率
D、投资利润率
答案：D
解析：
考点:投资利润率。在财务评价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目单位投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第2辑
该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。
A．负债
B．资产
C．成本
D．所有者权益
下列货币政策工具中，属于选择性货币政策工具的是（ ）。
A．法定存款准备金率
B．再贴现利率
C．公开市场业务
D．贷款额度控制
答案：D
解析：
选择性货币政策工具是中央银行从调控信贷结构入手，通过对某些部门、某些业务活动进行调控以达到调整经济结构目的而采用的工具，包括优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等四种。ABC 三项属于一般性货币政策工具。
按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。 ( )
《城乡规划法》的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产业的表述中，正确的有（ ）。
A.房地产开发企业的收入具有连续性
B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂
C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德
D.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大
E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产业的细分。选项A错误，房地产开发企业的收入具有不连续性；选项B错误，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂；选项E错误，房地产估价业是知识密集型行业，房地产经纪业和物业管理也是知识密集和劳动密集的行业。
对于开发－持有出租－出售模式和购买－持有出租－出售模式来说，两者的共同点是（ ）。
A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入
B.现金流入都包括销售收入和销售税费
C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用
D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147～148。
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（ ）。
A.12.39%
B.15.38%
C.16.25%
D.21.13%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/[1-1/（1+i）n]= 200×7.5%/[1-1/（1+7.5%）30]=16.934万元，2014年利息：200×7.5%=15（万元），2014年偿还本金：16.934-15=1.934（万元），2015年利息：（200-1.934）×7.5%=14.855（万元），2015年偿还本金（投资者权益增加）：16.934-14.855=2.079（万元），年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60万元，税前现金流=60-16.934=43.066万元，所得税=（60－16.934+2.079）×25%=11.286万元，税后现金流=43.066-11.286=31.78万元。写字楼市场价值增值额=500×（1+3%）×3%=15.45万元，投资回报率=（31.78+2.079+15.45）/300=16.436%。本题选项C最接近计算结果。
投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（ ）。
A．抵御通货膨胀的影响
B．提高资本金的投资收益率
C．提高全部投资的平均收益率
D．降低借贷资金的资金成本
答案：B
解析：
投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第3辑
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A．368
B．552
C．561
D． 920
如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过（ ）年的，人民法院不予保护。
A.5
B.10
C.15
D.20
答案：D
解析：
本题考查的是诉讼时效。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。
利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。
A、最佳经营手段
B、最佳规模
C、最佳管理方式
D、最佳集约度
E、最佳投资渠道
答案：B,D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门
答案：错
解析：
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证
经营性自用的房产缴纳房产税的计税依据是( )。
A.房产原值
B.房产净值
C.房产余值
D.房产市场价格
答案：C
解析：
对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、治区、直辖市人民政府确定。
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10％，则承租人应选择第二个方案。（ ）
答案：错
解析：
考点:动态分析法与静态分析法的区别。第一种增加价值=－180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54万元，第二种增加价值=－300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26万元。
关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（ ）。
A、各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值
B、在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”
C、不需要单独计算投资利息
D、不考虑预售和延迟销售的影响
E、测算后续开发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P340。
关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。
A、确定价值时点在先，得出评估价值在后
B、得出评估价值在先，确定价值时点在后
C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行
D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以
答案：A
解析：
考点:价值时点。价值时点在先，评估价值在后。
国务院将房地产估价机构资质核准列为国家行政许可项目。（ ）
正确答案：√
2004年7月1日，《行政许可法》实施后，根据《行政许可法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》和建设部《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，房地产估价机构资质核准和房地产估价师执业资格注册被列为行政许可项目。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第4辑
以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（ ）组合来提高收益、降低风险。
A．地理区域
B．时间分布
C．物业类型
D．收益形式
答案：C
解析：
投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，使达到风险最小。以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益、降低风险。
下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（ ）。
A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
答案：D
解析：
考点:偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15～1.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。
下列有关房地产变现的描述，错误的是（ ）。
A.通用性越强，变现能力越强
B.独立使用性越差，变现能力越差
C.可以分割转让的房地产，变现能力较强
D.价值越大的房地产，变现能力越强
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱
租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A、置业投资
B、设备租赁
C、售后回租
D、权益融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。参见教材P290。
通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成（ ）。
A．配置存量房地产资源和利益
B．显示房地产市场需求变化
C．指导供给以适应需求的变化
D．指导政府制定科学的土地供给计划
正确答案：A
由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
（一）
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。2008年12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同（李某为首次购房）。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。
第 96 题 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（ ）。
A．商品房预售合同未经备案，合同无效
B．在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式
C．李某可以将预购的未竣工的商品房再转让
D．商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。
本次估价背景情况如下：
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：
最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
答案：
解析：
1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。
3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。
4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。
(2014真题) 王某取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册，需要接受继续教育（）学时。
A.30
B.60
C.120
D.150
答案：C
解析：
本考查的是房地产估价师注册。接受继续教育的时间为120学时，必修和选修各为60学时。
下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（ ）。
A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第5辑
国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。
A．《国有土地所有证》
B．《国有土地使用证》
C．《集体土地所有证》
D．《集体土地使用证》
正确答案：B
根据《国土资源听证规定》的规定，征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
答案：错
解析：
商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。
甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。
A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元
B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元
C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元
D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元
E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元
答案：C,E
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。四三二一法则是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份：距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%；第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%；第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%；第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%。
九八七六法则是指超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值的9%、8%、7%、6%。
国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。
A．抽签
B．招标
C．拍卖
D．协议
E．挂牌出让
因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费
答案：对
解析：
因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。
反映社会经济现象的两个有联系的指标之比的是（ ）。
A.绝对指标
B.相对指标
C.平均指标
D.变异指标
答案：B
解析：
本题考查的是相对指标。相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比。
银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是（ ）。
A．7.02％
B．7.04％
C．7.50％
D．7.85％
某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次
性付清。该房地产公摊子面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100 m2，假定折现率为
6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/ m2。
A 2593 B 2619 C 2727 D 2862
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第6辑
设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％。现某宗房地产的正常成交价格为2500元／㎡．则卖方出售其房地产实得收入为2350元／㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）。
A．标准厂房
B．房地产开发用地
C．行政办公楼
D．写字楼
E．在建工程
下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有（ ）。
A．廉租住房
B．军事设施
C．城市公共交通枢纽
D．旅游设施
E．国家重点扶持的能源设施
答案：A,B,C,E
解析：
依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地；②军事用地；③城市基础设施用地；④公益事业用地；⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；⑥法律、行政法规规定的其他用地。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免，以低租金出租给符合条件的家庭。经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。
以保险的实施形式为标准，可将保险分为( )。
A.商业保险、社会保险和政策保险
B.财产保险和人身保险
C.自愿保险和强制保险
D.定值保险和不定值保险
答案：C
解析：
以保险的实施形式为标准，可将保险分为自愿保险与强制保险。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
下列关于商品房预售的说法，正确的为（）。
A、房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅
B、商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证
C、甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D、在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。
下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（ ）。
A.消费者的收入水平增加
B.该种房地产的价格水平下降
C.该种房地产的开发成本上升
D.消费者预期该种房地产价格上涨
答案：C
解析：
本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。
以下交易属于非正常交易的情况有（ ）。
A．土地使用权出让拍卖
B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖
D．卖方负责补交土地使用权出让金
E．买方不负责缴纳契税
正确答案：BCDE
拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情。
房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。
（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：
（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）
正确答案：
（2）P2=A1/（i-s）{1-[（1+s）/（1+i）]n}=6000元/（0.25%-05%）×{1-[（1+0.5%）/（1+0.25%）]60}=386840.23元
（3）P3=A2/i[1-1/（1+i）n]=1000元10.25%×[1-1/（1+0.25%）60]=55652.36元
（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.23+55652.36）元=942492.59元
（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.59元×（1+0.25%）60=1094815.21元
（6）可购住房总价为：1094815.21元/50%=2189630.42元
（7）可购住房单价为：2189630.42元/120㎡=18246.92元/㎡
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第7辑
(2016真题) 建设工程规划许可证的颁发部门是城市建设行政管理部门。（）
答案：错
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。
修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，其中的费用不包括（ ）。
A.拆除工程费用
B.修缮工程费用
C.恢复工程费用
D.房屋市场价值的减损额
答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复成本法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。
以下不属于支配权的是（ ）。
A.物权
B.知识产权
C.人身权
D.撤销权
答案：D
解析：
本题考查的是民事法律关系。支配权是指对权利标的直接进行支配而不受他人非法干涉的权利，如物权、知识产权、人身权等，如物权、知识产权、人身权等。选项D，撤销权属于形成权。
（ ）是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。
A．信用
B．贷款
C．公债
D．金融
如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。（ ）
答案：错
解析：
在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（ ）。
A.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格
B.当市场状况正常时，市场价格接近理论价格
C.当估价科学准确时，评估价值接近市场价格
D.当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值
答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在结算房价时应按实结算，多退少补。 ( )
根据《房产测量规范》的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。
A．无顶盖的室外楼梯
B．无柱的雨篷
C．无顶盖的阳台
D．房屋之间无上盖的架空通廊
某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?
正确答案：
1．从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低；
2．按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。
3．合理的成交价格水平应为：
4000元/m2-(500元/m2+3000/150元/m2)=3480元/m2。
合理的交易成交价格范围应在3480元/m2左右。
试题分析
(1) 该题主要考核估价基本原则——最高最佳使用原则的应用。
(2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没有达到最佳最高使用状态，因而不能按其同类门面房市场价格确定其交易价格。
(3) 其合理价格范围应从最高最佳使用角度考虑，以重新装修、备有空调和包间的餐饮门面房价格为基础，减去装修及改造相关费用后，才是其合理价格的范围。
2021房地产估价师考试题免费下载8辑 第8辑
物业服务定价成本由（ ）组成。
A.固定资产折旧
B.绿化养护费用
C.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用
D.人员费用
E.财产保险费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。
A.普通商品住房的开发企业应协助李某办理首次登记
B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%
C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税
D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记；普通商品住房的建设项目资本金比例为20%；由于李某的新购房屋的房价款，包括征收补偿款外加20万元，故李某需要对20万元部分，缴纳契税。
金融市场交易的对象为货币资金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（ ）。
A、同质偏好市场
B、分散偏好市场
C、个别偏好市场
D、集群偏好市场
E、集中偏好市场
答案：A,B,D
解析：
考点:市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。
某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2%折扣策略，则最可能发生的情况是（ ）。
A．销售收入增加0.24%
B．销售收入增加3.76%
C．销售收入减少0.24%
D．销售收入减少3.76%
潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。
A．租金
B．租金以外的收入
C．空置率的差异
D．运营费用的差异
E．转让收益
正确答案：AB
[答案] AB
潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。
资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A、8.48%
B、13.56
C、15.00%
D、22.50%
答案：B
解析：
题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，年还本付息A=P×i+
=60×8%+60×8%/[（1+8%）10-1]=8.94万元，
税前现金回报率=[30×（1-25%）-8.94]/（160-60）=13.56%。参见教材P201。
房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。
A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
正确答案：C
资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所需支付的首付款比例。
