2021房地产估价师考试历年真题精选7辑

房地产估价报告封面及目录(略）
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某居住房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产公司，法人代表:张某。
二、受托方
某房地产估价有限公司，法人代表：王某。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6 962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。
待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修:采用高档进口磨光花岗石，客厅房门为旋转门和双向推拉门，内门为玻璃门，窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修:墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗石，顶棚为轻钢龙骨石音板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖，洁具为台湾和成牌洁具，电源配置符合国家规定标准，电话、电视线路入户，留有接口，水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位；另有一中型游泳池，可容纳200人左右。
四、估价目的
为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。
五、估价时点
2004年1月。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3.某市人民政府《某市出让国有土地使用权基准地价》。
4.某市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5.某市城市规划管理局《审定设计方案通知书》（XX)规审字X X号。
6.某公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7.某公司《国有土地使用权证》（X X全国用（XX)字第XX号）。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
最髙最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。
九、估价方法
根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用市场比较法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格;然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元（大写：人民币柒仟壹佰壹拾畚万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某居住房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1.收益法
其基本公式为：
式中n——收益年限；
A——估价对象的年纯收益；r——折现率。
(1)年有效毛租金收入的确定
根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2*d)，则：
年有效毛租金收入=5元/(m2*d)X360dX70%=1260元/m2
根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400~600元/(个*月）之间，地下游泳池月收益水平在40万~60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况后，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(个*月），游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：
年有效车位收入=500元/(个*月）X168个X12月=1008000元游泳池年有效收入=50万元/月X12月X50%=300万元地下部分年总收入=400.8万元
(2)运营费用率的确定
根据目前XX市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。
(3)年净租金的计算
建筑物净租金=年有效毛租金收入一年运营费用=(1260-1260X25%)元/m2=945元/m2
建筑物年净收入=945元/m2X3780.6m2=3572667元=357.27万元地下部分总净收入=(400.8—400.8X35%)万元=260.52万元
(4)资本化率的确定
资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。
资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值
安全利率:2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%,2002年凭证式国债五年期，票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%。
风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，XX市房地产领域该值为7%左右。
根据上述分析及国家五年期长期债券利率，计算安全利率：
2000 年：（1+05=(1+5X3.14%)，i2ooo=2.96%
2001 4p：(l+05=(l+5X3.14%),i2001=2.96%
2002 年：（1+05=(1+5X2.74%),i2002=2.60%
确定io=(2.96%+2.96%+2.6%)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。
根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%~7.84%,中风险区域可取7.84%~9.84%，高风险区域可取
9. 84%~11.84%。
除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化率取8%。
(5)收益价格的计算
估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年（1998年10月30日~2004年1月12日），收益年限为42.75年。
收益法的计算公式有很多，评估人员认为：XX市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即

2.成本法
(1)采用基准地价修正法求取土地价值
1)X X市基准地价内涵（略）。
2)根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：
①出让金
依据上述《基准地价表》，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为500~1000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数见表3—63。

设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。
则单位土地面积出让金为：800元/m2X3.32=2656元/m2。
②基础设施配套建设费
估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照XX市现行市政及资源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设
费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。
则估价对象地面基础设施配套建设费=950元/m2X3.76=3572元/m2。
③土地开发费
估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据《委托开发合同书》，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费）。
④估价对象地价
根据上述测算结果，求取熟地价。
地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费
=(2656+3572+3000)元/m2=9228元/m2
⑤楼面地价
楼面地价==地面熟地价+容积率=2454元/m2
(2)建造成本
1)确定建筑物的直接成本
估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1998年《XX市建筑工程概算定额》、《材料预算价格》和《机械台班费用定额》以及1998年《XX市建设工程间接费及其他费用定额》进行匡算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本（包括结构、装修、设备及红线内市政工程）为3200元/m2。
2)计算建筑物的间接成本
根据XX市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：
①管理费 8.00%
②专业人士费 10.00%
③合计 18.00%
间接成本=3200元/m2X18.00%=576元/m2
则： 建造成本=(3200+576)元/m2=3776元/m2
3)计算建设期贷款利息
根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照《XX建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：
利息=(2454X5.49%X2+3776X5.49%X1)元/m2=(270+207)元/m2=477元/m2
4)销售税费
房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：
销售税费=(2454+3776+477)元/m2X9%=604元/m2
5)发展商利润
按照XX市当前的市场状况，根据《XX市房地产管理局出让地价估价技术标准（试行）》
的规定，按照不同的年期，发展商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，发展商利润率取为25%，则：
发展商利润=总成本X25%=(2454+3776+477+604)元/m2X25%
=1828元/m2
6)成新率
根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。
7)计算成本价格
综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、发展商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：
成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润）X成新率
=(2454+3776+477+604+1828)元/m2X100%
=9139元/m2
成本法总价格=9139元/m2X6962.3m2=63628459.7元=6362.8万元
3.估价结果确定
以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格，分别是：
收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元
且两个结果相差不大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述两结果进行加权平均，即：估价对象总价=(7434.5X0.7+6362.8X0.3)万元=7113.0万元大写金额：人民币柒仟壹佰壹拾叁万元整。

如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（ ）

套内建筑面积由（　）组成。

A.套内房屋的使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.共有建筑面积
E.套内共有建筑面积

关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（　）。

A、只有合法的房地产才能成为估价对象
B、估价对象状况必须是实际状况
C、以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D、评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（　）阶段。

A、风险预测
B、风险辨识
C、风险评价
D、风险决策
E、风险估计

某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2；若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为（　）元/m2。

A.4644
B.5192
C.5308
D.5500

李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（　）万元。

A、38.47
B、18.39
C、25.75
D、24.96

拍卖行应在拍卖日的（　）前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。

A.半个月至一个月
B.一个月至三个月
C.一个月至六个月
D.三个月至六个月

估价上的折旧注重的是（　）。

A.原始取得价值的减价修正
B.资产市场价值的真实减损
C.重置价值的摊销与回收
D.原始取得价值的摊销与回收

自由职业人员也可申请缴存住房公积金。（　）

出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内（毁约除外）应根据（ ）计算净收益。
A.租赁合同 B.租金水平
C.税金 D.经营费用

保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。

A.财产损失保险
B.保证保险
C.责任保险
D.信用保险

成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（　　）。

A．土地补偿费和安置补助费
B．地上附着物和青苗的补偿费
C．征地管理费
D．安排被征地农民的社会保障费
E．场地平整费

基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。（　）

某市 2009 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。
关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（　　）。

A.应缴纳房屋所有权登记费80 元
B.免征营业税
C.免征契税
D.无须交纳土地增值税

一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。（　　）

根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（　）。

A、单位比较法
B、市场提取法
C、分解法
D、工料测量法
E、指数调整法

2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业( )。

A.获得了正常利润
B.获得了经济利润
C.获得了超额利润
D.年净利润为零

下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（　）。

A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证
D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术

某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　）。

A.挑战定价法
B.价值定价法
C.成本加成定价发
D.认知价值定价法

根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有（　　）。

A．广场用地
B．公共设施用地
C．道路与交通设施用地
D．商业服务业设施用地
E．公共管理与公共服务设施用地

房地产转让应当以申报的（　）作为缴纳税费的依据。

A.重置价格
B.实际价格
C.成交价格
D.挂牌价格

房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（　）

下列属于房地产交易管理机构主要职责的有（　）。

A.制定国家有关房地产交易管理的法规
B.负责房地产交易合同网签备案.资金监管工作
C.整顿和规范房地产交易秩序
D.征收与房地产交易有关的税款
E.发布市场交易信息

不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）

某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（　）万元。

A、16.79
B、18.12
C、25.01
D、31.17

6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

如果甲获得该地的途径是划拨获得，则乙购买时应该（　）。

A、求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金
B、先扣除补交的土地出让金再折现到16年后
C、不考虑补交的出让金
D、要求甲公司补交土地出让金