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2021房地产估价师模拟试题8篇

发布时间：2021-07-01

2021房地产估价师模拟试题8篇 第1篇

为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2010年2月1日起到2010年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（　）元/ m2。

A、3673.20
B、3673.68
C、3790.43
D、3836.51

答案：D
解析：
考点:统一税费负担。正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方承担的税率）＝3500/（1－6%）＝3723.404（元/ m2），市场状况调整后价格＝3723.404×（1＋0.5%）6＝3836.51（元/ m2）。


××县某房屋保险事故损伤修复费用评估报告


（封面、致估价委托方函、目录、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件略）


估价结果报告


一、估价委托方


名称：中国太平洋保险公司××办事处


法定代表人：（略）


住所：（略）


二、受理估价方


名称：略


法定代表人：×××


地址：略


估价资质等级：房地产国家壹级


估价资格证书：略


三、估价目的


确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。


四、估价对象概况


（一）估价缘由


本公司受太平洋保险公司××办事处委托，对其承保的某解放货车失控撞伤农房而对农房造成的直接损失进行评估。该解放货车在太平洋保险公司投保了车辆损失险及第三者责任险，此次事故经现场交警出具的责任认定书，由解放货车负全责。


（二）估价对象实体状况


估价对象位于××县××镇××村×组，距离县城中心约20km，三面周边与空地相邻，一面临乡村公路。受损建筑物为砖混结构，共两层，建筑物横墙承重，承重墙厚24cm，楼梯间空花墙厚12cm，其余墙厚18cm，梯间及非承重墙的粘结材料采用黄砂石灰混合砂浆，石灰所占比例较小，砂浆强度等级较低。建筑物内外墙初级抹灰，室内水泥砂浆地面，普通木门窗。


（三）事故损伤情况分析


该解放货车从斜坡下行途中突然失去控制，货车冲出公路，经过路边缓冲带时翻车。货车在翻滚过程中由于惯性作用撞上农房，与农房外侧非承重墙正面接触，造成建筑物第一层外侧墙（非承重墙）洞穿，洞径横向最大尺寸1．0m，竖向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；楼梯间外侧墙坍塌，坍塌后形成一个横向最大尺寸2. 1m宽、竖向最大尺寸2.86m宽的洞；与外侧墙垂直的一段承重墙轻微裂缝；楼梯踏步及梯间转角板完好，阳台栏板及阳台板各损坏一块；卧室非承重隔墙微偏，部分门窗受损。


经房屋安全鉴定人员现场鉴定：受损建筑物基础完好，承重墙绝大部分未受损，非承重墙局部受损，房屋所受损伤可以修复，为非危房。修复方案为：按照受创面竖向扩大拆除，再按原状恢复考虑。


（四）估价范围


估价范围根据房屋修复方案确定，即受创面的竖向扩大拆除费用，以及恢复原状所需费用。


五、价值时点


201 1年5月21日，为注册房地产估价师现场勘查之日。


六、估价依据


1．《中华人民共和国保险法》。


2．国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291-1999)。


3．《全国统一建筑工程基础定额××市基价表一1999》。


4．《××市房屋修缮工程预算定额》。


5．××市城乡建设委员会有关文件。


6．建筑材料市场价格和有关工程造价信息。


7．估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。


七、估价原则


1．独立、客观、公正原则。


2．合法原则。


3．价值时点原则。


4．替代原则。


5．最高最佳利用原则。


八、估价方法


（一）本次估价所采用的方法


估价对象是受损农房的一部分，而不是房屋的全部。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不属危房，可采用先在原损伤部位竖向扩大拆除受损构件，再按原结构标准进行修复的方案，已被当事人方认可。


由于估价对象所涉及的工程量及费用标准可参照同类工程的普遍标准进行逐一测算、累积，故估价人员决定采用成本法进行估价。


（二）成本法的定义


本次所用成本法是指以计算受损房屋先拆除受损部位，再恢复原状所需耗费的各项费用之和，得出估价对象价格的一种方法。


九、估价结果


估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。


十、注册房地产估价师（略）


十一、估价作业期


201 1年5月21日至5月24日。


十二、实地查勘期（略）


十三、估价报告有效期限


自201 1年5月24日至201 2年5月23日。


估价技术报告


一、估价对象描述与分析（略）


二、市场背景分析（略）


三、最高最佳利用分析（略）


四、估价方法适用性分析（略）


五、估价测算过程


（一）估价的技术思路


估价对象不是整幢房屋，而是受损房屋的一部分。根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，认为房屋只是部分非承重结构构件受损，不会危及到整幢房屋的安全，故只需扩大拆除受损部位，再按原结构进行修复。


测算时应先测算受损部位的拆除费用，再计算修复受损部位的修复费用。由于此类受损房屋的修复工作是为了弥补房屋所受损伤，故不论原房屋的使用保养状况如何，在对修复费用进行测算时，不考虑扣减房屋的折旧，即应该“修坏如新”，而不能“修坏如旧”。


由于类似工程的价格计算已有成熟的建筑工程和修缮工程定额标准，且已被广泛应用，故在成本法计算时，参照了定额标准。


（二）工程造价计算表


工程量以现场测量数据为依据，按照房屋修复方案计算。


1．拆除工程（见下表）



2．脚手架及支架保护措施（见下表）



3．砌筑工程（见下表）



4．预制混凝土构件（见下表）



5．定额直接费


1项+2项+3项+4项=4114. 97（元）


6．造价


(1)基价直接费：4114. 97元


(2)综合费：(1)*15. 73%=647.3（元）（按三级施工企业计费）


(3)劳动保险费：(1)*3.15%=129.6元（按三级施工企业计费）


(4)利润：(1)*6.64%=273.2（元）（按三级施工企业计）


(5)允许按实计算的费用及材料价差：1000. 00元


(6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰=1 1 1（元）


(7)税金：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]*3.56%=223.4（元）（按三级施工企业计）


(8)造价：(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5（元）


六、估价结果确定


估价人员根据估价目的、估价原则、估价程序，选择科学的估价方法，并结合估价人员经验，评估确定估价对象房地产在价值时点的修复费用为人民币6500元，人民币大写：陆仟伍佰元整。


附件（略）



答案：
解析：

1．缺估价对象权益状况说明。


2．缺价值类型，价值类型可表述为：估价对象在价值时点时的损失价值，等于修复所需的费用。


3．应明确说明“按三级施工企业计费”的理由。


4．在报告前面提到“部分门窗受损”，而在具体计算时没有计算此部分修复价值。


5．此案例中“(6)定额编制及定额测定费：[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]*1.8‰= 111元”中计算错误，错把1. 8%当作1.8%进行计算了，结果应是11.1元。


古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是（ ）。

A．1年

B．3年

C．15年

D．合理使用寿命期

正确答案：D

收益乘数有（ ）。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

正确答案：ACE

信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。

A．缩短不同物业之间的相对距离

B．推动不同地域消费品的交流

C．减少劳动力成本

D．减少时间费用

E．使信息安全无懈可击

正确答案：ABCD
[答案] ABCD  信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离、推动不同地域消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。

下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

正确答案：D
[答案] D
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后60日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师模拟试题8篇 第2篇

房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）

答案：错
解析：
本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。

残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。（　）

答案：对
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。

损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。

答案：对
解析：
损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。

民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（ ）的法律规范的总称。

A．权利和义务关系

B．财产关系和人身关系

C．民事法律关系

D．法律关系

正确答案：B

的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A．敏感性分析

B．不确定性分析

C．概率分析

D．盈亏平衡分析

正确答案：D
[答案] D  盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。

某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是( )。

A.股份

B.股单

C.股票

D.公司债券

正确答案：C

按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（　　）

答案：错
解析：
按照国家财政部和人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款。但由于同时规定各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保，所以通常采用抵押贷款，用拟储备地块的土地使用权证作为抵押。

下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有（　　）。

A．基本农田10hm^2
B．基本农田20hm^2
C．其他土地60hm^2
D．基本农田以外的耕地20hm^2
E．基本农田以外的耕地40hm^2

答案：C,D
解析：
征收土地批准权限的规定包括：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

2021房地产估价师模拟试题8篇 第3篇

实施强制拆迁必须以裁决为前提。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。

A、 PB小于或等于PC
B、 PB等于PC
C、 PB小于PC
D、 PB大于PC

答案：A
解析：
根据利用基准回收期(Pc)评价(Pb)的标准。

大跨度厂房指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15～30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。 ( )

答案：错
解析：
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。

登记账簿的直接依据是（　）。

A、自制凭证
B、原始凭证
C、记账凭证
D、会计报表

答案：C
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。参见教材P374。

下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（　）。

A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性

答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A，住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B，住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D，量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

该房地产估价机构的估价思路不宜采用（　）。

A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法

答案：D
解析：
假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产，本次估价不适宜采用假设开发法。

房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。

A．街道

B．房号

C．幢

D．丘

正确答案：D
权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。

2021房地产估价师模拟试题8篇 第4篇

对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的（　　）。

A．有效性
B．经济性
C．参与性
D．广泛性

答案：A
解析：
对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。一般来讲，有效的市场调查必须具备以下特点：①方法科学；②调查具有创造性；③调查方法多样；④模型和数据相互依赖；⑤合理的信息价值和成本比率；⑥正常的怀疑态度；⑦市场调查过程遵守职业道德。

下列说法不正确的是（ ）。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离

B．共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有

C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等

D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利．视为一并转让

正确答案：B
共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是不确定份额的共有。

自动扶梯的坡度通常为（　）。

A.15°
B.30°
C.45°
D.60°

答案：B
解析：
本题考查的是楼梯、电梯。自动扶梯的坡度通常为30°。

房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的12%征收。（　）

答案：错
解析：
考点:营业收入、利润和税金。房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房地产原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。

金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（ ）。

A．企业资信等级

B．项目基本情况

C．市场分析结果

D．财务评价指标

E．贷款担保方式

正确答案：BCD
金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标。

从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是合法原则。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。

在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化

正确答案：D
[答案] D  在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。

只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。

2021房地产估价师模拟试题8篇 第5篇

会计的基本职能不包括（ ）。

A．反映职能

B．监督职能

C．管理职能

D．控制职能

正确答案：D
答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。

税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）

答案：对
解析：
本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。（不必机械死记硬背）。

在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（　　）。

A．规费
B．措施费
C．直接工程费
D．企业管理费

答案：B
解析：
措施费主要包括安全防护、文明施工措施费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水费、施工降水费、地上地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费九项通用措施项目和专业措施项目。混凝土、钢筋混凝土模板及支架费为建筑工程的专业措施项目，脚手架费为建筑工程、装饰装修工程和市政工程的专业措施项目。

房地产测绘的特点包括（　）。

A.测图比例尺大
B.测图比例尺小
C.测绘内容较多
D.精度要求低
E.修测.补测及时

答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产测绘的特点。房地产测绘的特点：测图比例尺大；测绘内容较多；精度要求高；修测、补测及时。

(2017真题) 在一个完全竞争的市场上，行业达到长期均衡状态的条件是边际收益、边际成本、平均收益、平均成本都是相等的。（）

答案：对
解析：
本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。当实现长期均衡时，长期均衡点就是收支相抵点，此时收益等于成本，各厂商只能获得正常利润。其次，在该均衡点上有平均成本等于边际成本，这表明在完全竞争的市场条件下，厂商按长期均衡点所决定的均衡产量进行生产，可以实现成本最小化。

REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金发行流程。REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IPO外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。

房地产开发过程中的项目管理，可由开发商自己组织管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是质量控制。房地产开发过程中的工程项目管理，可由开发商自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

下列税收中，按年计算、分期缴纳的是( )。

A.契税
B.土地增值税
C.城镇土地使用税
D.个人所得税

答案：C
解析：
城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。

2021房地产估价师模拟试题8篇 第6篇

某个10层楼的建筑，其沉降缝的宽度宜为（　）mm。

A.10～20
B.50～80
C.80～120
D.120以上

答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。五层以上的建筑物的沉降缝的宽度不小于120mm。

实施建设监理是无条件的。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建设监理制度。实施建设监理是有条件的，其必要条件是须有建设工程，有人委托。

已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（　　）。

A．住宅平均层数
B．住宅建筑净密度
C．住宅建筑面积净密度
D．住宅建筑面积毛密度

答案：B
解析：
住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积÷住宅用地面积×100%。

住房公积金缴存的下列说法中，正确的是（ ）。

A．我国住房公积金缴存实行动态调整机制

B．住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于5%

C．住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工

D．住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括6部分

E．职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次

正确答案：ABE
住房公积金缴存的对象包括城镇私营企业的在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。住房公积金缴存基数是职工本人上一年度的月平均工资，包括6部分：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况F支付的工资。

存量房买卖合同应载明的内容有( )。

A.房屋交付的时间
B.成交价格和支付方式
C.双方当事人的姓名或者名称、住所
D.建设工程规划许可证号
E.房地产权属证书的名称和编号

答案：A,B,C,E
解析：
房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：
(1)双方当事人的姓名或者名称、住所；
(2)房地产权属证书的名称和编号；
(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；
(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
(5)房地产的用途或使用性质；
(6)成交价格及支付方式；
(7)房地产交付使用的时间；
(8)违约责任；
(9)双方约定的其他事项。

某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5 年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取( )年。

A.40.5
B.44.5
C.45.5
D.60.5

答案：A
解析：
以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。

土地增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税应纳税额的速算公式是（　）。

A.应纳税额=土地增值额×30%
B.应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%
C.应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%
D.应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%

答案：D
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。

根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

2021房地产估价师模拟试题8篇 第7篇

反映一般物价变动的指标有（　）。

A.城镇居民人均可支配收入增长率
B.农村居民人均纯收入增长率
C.居民消费价格指数
D.生产资料价格指数
E.居民可支配收入指数

答案：C,D
解析：
本题考查的是经济因素。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。

在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。

某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（　）年。

A.29
B.39
C.40
D.45

答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折旧＝ 1000×100 ×（1－2.5%）/N；（2）10年折旧额＝100000-75000＝25000；（3）年折旧＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。

房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产－“进来”的方便程度。（　）

答案：错
解析：
考点:房地产区位的含义。房地产的交通因素中，“可及性”，指从别的地方到该房地产－“进来”的方便程度。

确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（　）。

A、固定性决策
B、标准化决策
C、程序化决策
D、科学性决策

答案：C
解析：
考点:决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。

(2014真题) 下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（　）。

A.《房地产估价规范》
B.《房地产估价机构管理办法》
C.《国有土地上房屋征收评估办法》
D.《房地产估价师执业资格考试实施办法》

答案：B
解析：
本题考查的是房地产部门规章。《房地产估价机构管理办法》属于房地产部门规章。选项A属于国家技术规范标准；选项C、D属于规范性文件。

在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是（　）。

A、统一税费负担
B、统一价格表示单位
C、统一币种和货币单位
D、统一面积内涵和计量单位

答案：A
解析：
考点:统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。

下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（　）。

A、经济发展
B、居民收入
C、利率
D、汇率
E、城市化

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项E，属于社会因素。

2021房地产估价师模拟试题8篇 第8篇

《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有（ ）。

A．合法建造取得的房屋所有权

B．最高额抵押权的设定

C．主债权转让申请抵押权转移

D．房屋所有权人更名

E．受赠取得的房屋所有权

正确答案：AD

某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2 。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为1 2666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，一、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为1 2309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为1 1460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566 +12309+11694+11460)*2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？



答案：
解析：
不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。

个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》

答案：对
解析：
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人。个人独资企业、合伙企业不适用《中华人民共和国企业所得税法》。

在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。

房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。（）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告的要求中，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

房低产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

假设开发法的理论依据是（　）。

A.替代原理
B.最高利用原理
C.预期原理
D.边际递减原理

答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的理论依据是预期原理。

某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为( )元每平米。

A.3473

B.4365

C.4500

D.4635

正确答案：A

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