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2021房地产估价师答疑精华8篇

发布时间：2021-07-02

2021房地产估价师答疑精华8篇 第1篇

按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（ ）。

A．权益型

B．抵押型

C．伞型合伙

D．多重合伙

E．混合型

正确答案：CD

对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平

正确答案：ABC
[答案] ABC  零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。

下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ）。

A．单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式

B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理

C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司

D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的

正确答案：C
集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司

 

下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ）。

A.层高不超过2.20m（含2.2m）的永久性建筑不计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项A错误，房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；选项C错误，与两边房屋相连无上盖的架空通廊，不计算建筑面积；选项E错误，无柱雨篷不计算建筑面积。

我国新建城市的规划人均城市建设用地指标为（ ）。

A.不低与65㎡/人B.65.1～85㎡/人
C.85.1～105㎡/人D.105.1～115㎡/人

答案：C
解析：
本题考查的是规划建设用地标准。新建城市的规划人均城市建设用地指标应在85.1～105㎡/人内确定。选项D是首都的标准。P23。

只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100%

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

正确答案：A
公式：RPC=DP/TDC

2021房地产估价师答疑精华8篇 第2篇

我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。

A．中国房地产协会

B．房地产估价师协会

C．中国房地产估价师学会

D．中国土地学会

正确答案：C
1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介服务行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。

“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（ ），根据各变动因素三个预测值得相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

A．最乐观预测值

B．最不能预测值

C．最有可能预测值

D．最悲观预测值

正确答案：ACD

回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。

A、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C、 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D、 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

答案：C
解析：
[知识点] 估价时点原则

反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格

正确答案：C
[答案] C  房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

采用假设开发法估价时，应按照（　）前提进行估价。

A、自己开发
B、溢价转让
C、被迫转让
D、自愿转让

答案：C
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法的估价前提有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营不善，只能被迫转让。

在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（　　）。

A．待开发房地产的价值
B．后续建设成本
C．后续管理费用
D．后续销售税费
E．待开发房地产取得税费

答案：A,B,C,E
解析：
投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中，应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。

采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（　）。

A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分表示一个区域的采暖管网，其施工图的组成主要包括总平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图和节点详图。

2021房地产估价师答疑精华8篇 第3篇

近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？

答案：
解析：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
(1)预测开发完成后的价值宜谨慎。
(2)开发费用可能发生变化。
(3)开发周期可能延长。
(4)开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。
(5)折现率或利润率水平可能发生变化。

基准地价修正法是一种（　），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。

A、直接估价方法
B、间接估价方法
C、精确的估价方法
D、经验性的估价方法

答案：B
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。

替代效应是指（　）。

A.当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象
B.在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用--价格效应来解释
C.其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象
D.由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

答案：C
解析：
本题考查的是需求及其变动。替代效应是指其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化，但对价格变动商品的需求量发生变化的现象。选项A错误，是指价格效应；选项B错误，是指需求规律；选项D错误，是指收入效应。

变异指标主要是指协方差。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。

A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本
C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本
D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本
E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格

答案：B,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误。重新购建成本，建筑物是全新状况下的，土地是在现状使用年限下的重新购建成本；选项C错误，重新购建成本是客观的，而不是实际发生的成本；选项E错误，土地重新购建成本是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。P303。

下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。

A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高

C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率

E．在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的

正确答案：ABD

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。

A、 抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B、 抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C、 抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险
D、 选用估价方法不恰当形成适宜性风险

答案：A
解析：

2021房地产估价师答疑精华8篇 第4篇

经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，必须补办出让手续。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/㎡、712元/㎡、744元/㎡、781元/㎡和815元/㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）。

A．849元/㎡

B．865元/㎡

C．882元/㎡

D．915元/㎡

正确答案：C

2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估．估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过( )：

A 6个月 B．9个月

C 1年 D 2年

正确答案：A

用货币表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是路线价法。用点数表示的路线价便于测算，可以避免因币值变动而引起的麻烦。

（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。

A．宏观区位

B．中观区位

C．微观区位

D．其他方面

正确答案：B

房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）。

A．变现性差

B．投资额巨大

C．投资回收周期长

D．需要专门的知识和经验

E．具有过人的胆量和风险承担精神

正确答案：ABCD

下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房
B.住宅
C.写字楼
D.工业用房

答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。

2021房地产估价师答疑精华8篇 第5篇

间接融资的优点在于（ ）。

A．筹资上可以积少成多

B．安全性比直接融资高

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平

E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束。

正确答案：ABD

土地一级开发项目的操作模式不包括（ ）。

A．纯政府模式

B．纯企业模式

C．政府与企业合作模式

D．受政府授权委托的企业模式

正确答案：B
土地一级开发项目的操作模式，有纯政府模式、政府与企业合作模式和受政府授权委托的企业模式三种。

拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面合同，拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内，就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。协议签订后必须到公证处进行公证。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（ ）万m2。

A．390.5

B．399.5

C．523.5

D．543.0

正确答案：B

李某购买新房并入住，说法正确的有（ ）。

A．李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

B．因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可

C．因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金

D．李某有义务缴纳公共性物业管理费用

正确答案：D

凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法成本法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

（ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。

A．砖木结构

B．砖混结构

C．钢筋混凝土结构

D．钢结构建筑

正确答案：C

2021房地产估价师答疑精华8篇 第6篇

对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

（ ）是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。

A．房地产中介服务

B．房地产咨询

C．房地产估价

D．房地产经纪

正确答案：A

银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（　）。

A、7.02%
B、7.04%
C、7.50%
D、7.85%

答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。
解法一：按公式计算

解法二：带有技术含量的排除法。当每年的计算周期数大于1时，实际利率大于名义利率。则可以排除选项CD。　

股单是一种证据证券，证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在电磁波中，波长最长的是X射线。（）

答案：错
解析：
本题考查的是辐射污染。在电磁波中，波长最短的是X射线，其次是紫外线，再次是可见光，此后是红外线，波长最长的是无线电波。参见教材P62。

针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（　）。

A、供求结构分析
B、产品结构分析
C、区域结构分析
D、投资结构分析

答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。

A．实地查勘记录

B．委托人名片

C．估价项目来源和接洽情况

D．估价中的不同意见

E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

正确答案：ACDE

2021房地产估价师答疑精华8篇 第7篇

某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67

答案：D
解析：
本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。

关于商品房销售管理的说法，错误的有( )。

A.未竣工已预售的商品房不得再行转让
B.销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息
E.房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房

答案：B,D,E
解析：
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上及时备案，防范私下交易行为。

在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　）。

A、市场需求上限
B、市场有效需求
C、市场现实需求
D、市场最低需求

答案：A
解析：
考点:市场规模的估计。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为市场潜量。

关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。

A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者

答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。

室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。

同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。

停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（　）之间。

A.4～5
B.5～6
C.4～6
D.5～8

答案：A
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4～5之间。

2021房地产估价师答疑精华8篇 第8篇

通常所讲的电磁辐射污染，主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（ ）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。权益投资比表明在所有投资中资本金所占的比例。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。P216。

个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。（　　）

答案：错
解析：
强制保险又称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。住宅抵押贷款保险金额通常按抵押房产实际价值的一定比例确定。

房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。

A．施工单位

B．建设单位

C．监理单位

D．设计单位

正确答案：B
[答案] B  建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(简称发证机关)申请领取施工许可证。

下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。

A、 在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B、 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C、 在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格
D、 比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

答案：C
解析：
[知识点] 确定估价结果

在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是（　　）。

A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他区位

答案：C
解析：
微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。

(2017年真题) 目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。

A.银行信贷
B.投资信托
C.民间借贷
D.租赁融资

答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。

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