2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第1辑
根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（ ）
正确答案：×
原国家计委、建设部在1995年联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]971号)规定，根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡
B．建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡
C．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡
D．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡
下列引起房地产贬值的因索中，属于功能折旧的是（）。
A.写字楼层高偏低
B.厂房受酸雨腐蚀
C.住宅库存量过大
D.在建工程基础不均匀沉降
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剰造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剰的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。参见教材P296。
土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：C
解析：
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。
A．《国有土地所有证》
B．《国有土地使用证》
C．《集体土地所有证》
D．《集体土地使用证》
正确答案：B
根据《国土资源听证规定》的规定，征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续。
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用。 ( )
答案：错
解析：
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益除了用于提取贷款风险准备金和中心的管理费用外，还作为城市廉租住房建设的补充资金。
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第2辑
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？
答案：
解析：
(1)甲、乙的分配方案均不合理；
(2)甲应分得1 395万元，乙应分得1367.1万元；
(3)因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2 790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
某幢平房的建筑面积100 m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2,判定其有效 年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。
该房屋的现值为（ ）元。
A. 42 085 B. 34 170
C. 13 740 D. 2 510
燃烧性能是指建筑构件在明火或高温的作用下，燃烧的难易程度。它可分为非燃烧体、难燃烧体、燃烧体三类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁T作。
A．自行拆迁
B．委托拆迁
C．指定拆迁
D．强制拆迁
投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
A．减少或避免投资决策的失误
B．提高项目开发建设的经济效益
C．提高项目开发建设的社会和环境效益
D．为项目决策提供依据
E．为项目后期的经营决策提供依据
市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（ ）类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A.三
B.四
C.五
D.六
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第3辑
某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。
A．因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B．因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C．因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D．因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E．因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
答案：A,B,C,D
解析：
房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。
根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（ ）。
A.假设开发法
B.比较法
C.收益法
D.成本法
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。
对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
正确答案：A
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。
非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是契税-其他有关具体规定。对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。参见教材P247。
通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（ ）。
A、局部排风
B、局部送风
C、全面通风
D、局部通风
答案：D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。
在代理商品房预(销)售中，乙公司（ ）。
A．应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记各案手续
B．发布商品房预售广告不得涉及装修内容
C．不得收取佣金以外的其他费用
D．不必向买受人出具商品房的有关证件
正确答案：BC
开发商应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。因此，A项工作应由甲公司来做。代理商品房预（销）售中，乙公司必须向买受人出具商品房的有关证件。
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第4辑
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）
A 措施费
B 规费
C 利润
D 企业管理费
E 税金
下列关于税收构成要素，表述正确的是（ ）。
A.税收的附加是对特定纳税人加征
B.税收的加成是对所有纳税人加成
C.纳税人是实际负担税款的单位和个人
D.纳税人税负的轻重，并不以附加、加成和减免为主要措施
答案：D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是实际负担税款的单位和个人；加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。P231～232。
房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 ( )
答案：错
解析：
房地产交易的基本制度为房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。
(2015真题) 以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（）。
A.更正登记
B.查封登记
C.变更登记
D.异议登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记程序。查封登记不颁发证书或证明。
业主甲是否可以解除购房合同（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第5辑
经济是用住房供应实行申请、批审何公示制度。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2019年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝6000＋50X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。
A.6050
B.6300
C.6550
D.6800
答案：B
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。2009年～2019年，过去的数据为11年，为奇数年，所以预测年份2020年的X取6，6000＋50×6＝6300（元/m2）。P385。
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1.以商品住宅销售均价为基础估价；
2.以商业用途土地价格为基础估价。
<1> 、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
<2> 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
答案：
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。
理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。
或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。
商品房买卖合同为( )。
A.非典型合同
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同
答案：D
解析：
要式合同是指根据法律规定必须采用特定形式的合同，例如，商品房买卖合同依据《商品房买卖合同》示范文本。
增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有（ ）。
A．非竞争性
B．非排他性
C．竞争性
D．排他性
李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有（ ）。
A．李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B．因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可
C．因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金
D．李某有义务缴纳公共性物业管理费用
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第6辑
(2017真题) 营业税改增值税后，对小规模纳税人中月销售额未达到（）万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
A.1
B.2
C.4
D.5
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。对增值税小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。
某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向（ ）贷款较经济。
A．甲银行
B．乙银行
C．甲乙同样
D．无法比较
正确答案：A
甲银行:1500+1500*17%*5=2775，乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71，因此向甲银行贷款较经济。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（ ）
A.《住宅质量保证书》和《住宅验收说明书》
B.《住宅使用说明书》和《住宅保修说明书》
C.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
D.《住宅保修保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于( )。
A、 物质折旧
B、 功能折旧
C、 经济折旧
D、 会计折旧
答案：C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的概念。建筑物折旧中的经齐折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失。修建铁路对于住宅来讲，会降低其价值。解决此题的关键在于深刻理解几种建筑物折旧的含义。
关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。
A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D.房屋征收评估应评估无租约限制价值
E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B错误，抵押估价、转让估价应该评估出租人权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值小于无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金大于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负；选项E错误，承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。
写字楼的可出租面积是指（）。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第7辑
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（ ）。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
答案：B,D
解析：
本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。
物业代理的形式主要有以下( )方式。
A、 联合代理
B、 独家代理
C、 招标代
D、 投标代理
E 政府代理
张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（ ）
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
答案：A
解析：
【考点】名义利率与实际利率。由题意列公式F=P（1+r/m）10m=2P，则（1+r/2）20=2，得r=7.05%。
对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的（ ）分析。
A．总量结构
B．产品结构
C．投资结构
D．区域结构
答案：D
解析：
房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。
A.商业金融区
B.仓储物流区
C.科技研发区
D.集市贸易区
E.居住、商业混杂区
答案：A,D,E
解析：
2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第8辑
下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（ ）。
A、新旧程度
B、临街状况
C、周围环境
D、与相关场所的距离
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物实物因素。建筑物实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。参见教材P125～126。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A.销售费用.销售税费和开发利润
B.销售费用.销售税费和所得税
C.销售费用.销售税费和购地税费
D.销售费用.销售税费.投资利息和购地税费
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。
下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ）。
A．土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的6至10倍
B．安置补助费只能发放给安置单位
C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（ ）万元的为一般纳税人。
A、300
B、500
C、700
D、900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。
2021房地产估价师考试真题及答案9辑 第9辑
所谓近因，是指引起保险标的损失最直接、最有效和起决定性作用的因素，在空间和时间上，近因一定是最接近损失结果的原因。（ ）
此题为判断题(对，错)。
消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（ ）。
A.对工程采用的配套设备进行检验
B.确立有关质量文件的档案制度
C.对原材料的检验
D.控制工程变更
答案：D
解析：
本题考查的是质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。
关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是（ ）。
A．以土地地块边界为主，地物为辅
B．带有高程或等高线
C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上
D．城市地籍图比例一般为1;500
