2021房地产估价师历年真题解析6篇
发布时间：2021-07-02
2021房地产估价师历年真题解析6篇 第1篇
【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A.掌握的有关信息不同
B.做出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
B.做出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。
某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的 25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的 30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?
正确答案：
[答案]
(1)依题意，该家庭的月还款额A=7000×25%=1750(元)
月贷款利率i=6%÷12=0.5%
计息期n=20×12=240
则有偿还能力的最大抵押贷款额
因此，该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款：20.74-17.25=3.49(万元)
(3)若不提前还贷，月还款额不变，今后n月需还第5年年末时的剩余贷款额20.74万元，则：
可得出：(1+0.75%)n＝8.9909，两边取对数可求得n
n=293.93(月)
因此，还款年限将延长：293.93÷12-15=9.49(年)
[答案]
(1)依题意，该家庭的月还款额A=7000×25%=1750(元)
月贷款利率i=6%÷12=0.5%
计息期n=20×12=240
则有偿还能力的最大抵押贷款额
因此，该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款：20.74-17.25=3.49(万元)
(3)若不提前还贷，月还款额不变，今后n月需还第5年年末时的剩余贷款额20.74万元，则：
可得出：(1+0.75%)n＝8.9909，两边取对数可求得n
n=293.93(月)
因此，还款年限将延长：293.93÷12-15=9.49(年)
甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。
答案：对
解析：
建筑工程一切险——是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。
(3)保险责任。除地震、海啸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。
(3)保险责任。除地震、海啸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。
对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。
A．国有土地出让
B．国有土地转让
C．国有土地租赁
D．国有土地作价出资（入股）
E．保留划拨土地使用权
正确答案：ACDE
某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产 的重新购建价格为（）万元。
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84
B.947.80
C.952.51
D.986.84
答案：C
解析：
本题考查的是单位比较法。V=200+500+50+3%V+6%V+（200+500+50+3%V）x15%，V=952.512(万元)。参见教材P290。
2021房地产估价师历年真题解析6篇 第2篇
房地产市场的自然周期在第二个阶段时，需求不断增长，超过了长期平均控制率水平。
答案：对
解析：
(2017真题) 新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。（）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
下列不应免缴房产税的是（ ）。
A．职工自由住房
B．企业创办的学校用于教学的房产
C．产权未确定以及有纠纷的房产
D．经有关部门鉴定的危险房屋
正确答案：C
对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后（ ）日内分别提出规划和建设条件。
A.10
B.15
C.20
D.30
B.15
C.20
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是严格住房建设用地出让管理。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。
从房地产估价角度来说，一宗土地的空间范围包括（ ）。
A、地表
B、地上空间
C、地下空间
D、权益空间
E、区位空间
B、地上空间
C、地下空间
D、权益空间
E、区位空间
答案：A,B,C
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。一宗土地的空间范围：（1）地球表面，简称地表；（2）地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；（3）地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。
2021房地产估价师历年真题解析6篇 第3篇
某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A、529412.37
B、83265.38
C、87867.78
D、91022.12
B、83265.38
C、87867.78
D、91022.12
答案：A
解析：
考点:复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000元，i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]=720587.63元，首付款＝1250000－720587.63＝529412.37元。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2014年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。
A、已通过竣工验收
B、拆迁安置已经落实
C、取得土地使用权证书
D、取得房屋所有权证书
B、拆迁安置已经落实
C、取得土地使用权证书
D、取得房屋所有权证书
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（ ） 元/ m2。
A、2020.80
B、2380.95
C、2336.45
D、2447.37
B、2380.95
C、2336.45
D、2447.37
答案：B
解析：
考点:统一税费负担。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/ m2）。
下列房地产中，依法可以转让的是（ ）。
A．已抵押的房地产
B．未依法登记的房地产
C．人民法院查封的房地产
D．国家已依法收回建设用地使用权的房地产
B．未依法登记的房地产
C．人民法院查封的房地产
D．国家已依法收回建设用地使用权的房地产
答案：A
解析：
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定以房地产抵债的可以转让。
判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在（ ）以上。
A.1个月
B.2个月
C.3个月
D.6个月
B.2个月
C.3个月
D.6个月
答案：D
解析：
本题考查的是通货膨胀和通货紧缩。判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
2021房地产估价师历年真题解析6篇 第4篇
不计入房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
正确答案：ABDE
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。
除了选项A、B、D、E外，不计算房屋面积的还有：突出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、无柱雨篷等；建筑物内的操作平行、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋问的伸缩缝。
下列统计指标中属于变异指标的是（ )。
A.众数
B.调和平均数
C.中位数
D.标准差
正确答案：D
下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（ ）。
A．房地产咨询
B．物业管理
C．房地产估价
D．房地产经纪
B．物业管理
C．房地产估价
D．房地产经纪
答案：B
解析：
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元
B．有3名一级建造师
C．有3名注册会计师
D．有符合公司法人登记的名称
正确答案：B
一份完整的估价报告通常由以下几个部分组成，即( )。
A．封面；目录
B．致委托人函；估价师声明
C．估价结果审核
D．估价技术报告及附件
E．估价结果报告
正确答案：ABDE
[答案] ABDE
一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价结果报告；⑥估价技术报告；⑦附件。
[答案] ABDE
一个完整的估价报告通常由如下七个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价结果报告；⑥估价技术报告；⑦附件。
2021房地产估价师历年真题解析6篇 第5篇
国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（ ）。
A.客观评估被征收房屋价值
B.公共利益
C.被征收人同意
D.签订补偿方案
B.公共利益
C.被征收人同意
D.签订补偿方案
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的前提条件只能是为了公共利益的需要。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
正确答案：B
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
居民因房屋征收重新购置的住房，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（）
答案：对
解析：
本题考查的是契税－其他有关具体规定。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
房地产估价报告封面及目录(略）
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某居住房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产公司，法人代表:张某。
二、受托方
某房地产估价有限公司，法人代表：王某。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6 962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。
待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修:采用高档进口磨光花岗石，客厅房门为旋转门和双向推拉门，内门为玻璃门，窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修:墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗石，顶棚为轻钢龙骨石音板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖，洁具为台湾和成牌洁具，电源配置符合国家规定标准，电话、电视线路入户，留有接口，水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位；另有一中型游泳池，可容纳200人左右。
四、估价目的
为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。
五、估价时点
2004年1月。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3.某市人民政府《某市出让国有土地使用权基准地价》。
4.某市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5.某市城市规划管理局《审定设计方案通知书》（XX)规审字X X号。
6.某公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7.某公司《国有土地使用权证》（X X全国用（XX)字第XX号）。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
最髙最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。
九、估价方法
根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用市场比较法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格;然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元（大写：人民币柒仟壹佰壹拾畚万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某居住房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1.收益法
其基本公式为：
式中n——收益年限；
A——估价对象的年纯收益；r——折现率。
(1)年有效毛租金收入的确定
根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2*d)，则：
年有效毛租金收入=5元/(m2*d)X360dX70%=1260元/m2
根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400~600元/(个*月）之间，地下游泳池月收益水平在40万~60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况后，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(个*月），游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：
年有效车位收入=500元/(个*月）X168个X12月=1008000元游泳池年有效收入=50万元/月X12月X50%=300万元地下部分年总收入=400.8万元
(2)运营费用率的确定
根据目前XX市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。
(3)年净租金的计算
建筑物净租金=年有效毛租金收入一年运营费用=(1260-1260X25%)元/m2=945元/m2
建筑物年净收入=945元/m2X3780.6m2=3572667元=357.27万元地下部分总净收入=(400.8—400.8X35%)万元=260.52万元
(4)资本化率的确定
资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。
资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值
安全利率:2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%,2002年凭证式国债五年期，票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%。
风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，XX市房地产领域该值为7%左右。
根据上述分析及国家五年期长期债券利率，计算安全利率：
2000 年：（1+05=(1+5X3.14%)，i2ooo=2.96%
2001 4p：(l+05=(l+5X3.14%),i2001=2.96%
2002 年：（1+05=(1+5X2.74%),i2002=2.60%
确定io=(2.96%+2.96%+2.6%)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。
根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%~7.84%,中风险区域可取7.84%~9.84%，高风险区域可取
9. 84%~11.84%。
除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化率取8%。
(5)收益价格的计算
估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年（1998年10月30日~2004年1月12日），收益年限为42.75年。
收益法的计算公式有很多，评估人员认为：XX市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即
2.成本法
(1)采用基准地价修正法求取土地价值
1)X X市基准地价内涵（略）。
2)根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：
①出让金
依据上述《基准地价表》，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为500~1000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数见表3—63。
设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。
则单位土地面积出让金为：800元/m2X3.32=2656元/m2。
②基础设施配套建设费
估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照XX市现行市政及资源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设
费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。
则估价对象地面基础设施配套建设费=950元/m2X3.76=3572元/m2。
③土地开发费
估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据《委托开发合同书》，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费）。
④估价对象地价
根据上述测算结果，求取熟地价。
地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费
=(2656+3572+3000)元/m2=9228元/m2
⑤楼面地价
楼面地价==地面熟地价+容积率=2454元/m2
(2)建造成本
1)确定建筑物的直接成本
估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1998年《XX市建筑工程概算定额》、《材料预算价格》和《机械台班费用定额》以及1998年《XX市建设工程间接费及其他费用定额》进行匡算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本（包括结构、装修、设备及红线内市政工程）为3200元/m2。
2)计算建筑物的间接成本
根据XX市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：
①管理费 8.00%
②专业人士费 10.00%
③合计 18.00%
间接成本=3200元/m2X18.00%=576元/m2
则： 建造成本=(3200+576)元/m2=3776元/m2
3)计算建设期贷款利息
根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照《XX建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：
利息=(2454X5.49%X2+3776X5.49%X1)元/m2=(270+207)元/m2=477元/m2
4)销售税费
房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：
销售税费=(2454+3776+477)元/m2X9%=604元/m2
5)发展商利润
按照XX市当前的市场状况，根据《XX市房地产管理局出让地价估价技术标准（试行）》
的规定，按照不同的年期，发展商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，发展商利润率取为25%，则：
发展商利润=总成本X25%=(2454+3776+477+604)元/m2X25%
=1828元/m2
6)成新率
根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。
7)计算成本价格
综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、发展商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：
成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润）X成新率
=(2454+3776+477+604+1828)元/m2X100%
=9139元/m2
成本法总价格=9139元/m2X6962.3m2=63628459.7元=6362.8万元
3.估价结果确定
以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格，分别是：
收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元
且两个结果相差不大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述两结果进行加权平均，即：估价对象总价=(7434.5X0.7+6362.8X0.3)万元=7113.0万元大写金额：人民币柒仟壹佰壹拾叁万元整。
致委托方函(略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某居住房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产公司，法人代表:张某。
二、受托方
某房地产估价有限公司，法人代表：王某。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括
估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6 962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。
待估房地产目前已经投入使用一年，内、外装修完善。外装修:采用高档进口磨光花岗石，客厅房门为旋转门和双向推拉门，内门为玻璃门，窗为铝合金窗及整体钢化玻璃窗；内装修:墙面为高档进口防雷、耐擦亚光涂料，地面为高级磨光花岗石，顶棚为轻钢龙骨石音板吊顶及铝扣板吊顶，卫生间墙面为全磁化防滑砖，洁具为台湾和成牌洁具，电源配置符合国家规定标准，电话、电视线路入户，留有接口，水、气、电、热等市政设施配套齐全。评估对象地下部分为整体车库，共有168个标准车位；另有一中型游泳池，可容纳200人左右。
四、估价目的
为委托方向银行办理抵押贷款提供房地产价格依据。
五、估价时点
2004年1月。
六、价值定义
采用公开市场价值标准，估价对象于估价时点、配套公建用途、在现状条件下的房屋所有权及所分摊的国有出让土地使用权的公开市场价值。
七、估价依据
1.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
2.国土资源部《土地估价规程》。
3.某市人民政府《某市出让国有土地使用权基准地价》。
4.某市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行）》。
5.某市城市规划管理局《审定设计方案通知书》（XX)规审字X X号。
6.某公司《房屋所有权证》（XX全字第XX号）。
7.某公司《国有土地使用权证》（X X全国用（XX)字第XX号）。
8.委托方提供的其他资料。
9.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
最髙最佳使用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。本报告的最高最佳使用为保持现状的最高最佳使用。替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。本报告对该原则的运用体现在利用市场比较法进行估价中，具体表现为：首先，尽量在同一区域调查、选择已经成交的与估价对象房地产相类似房地产的可比实例，并进行修正得出估价对象房地产的评估价格；其次，按照相近效用的房地产的价格互相牵制，在同一位置、同一估价目的、同一时期，具有相同档次和新旧程度的房地产应具有相同价格的原理，确定最终的评估结果。
九、估价方法
根据估价对象的特点，结合国际惯例，评估人员经过分析，确定本报告采用市场比较法和成本法进行估价。基本的估价思路为：先用两种估价方法分别评估出估价对象的比准价格和成本价格;然后对这两个价格进行综合分析，并结合评估人员对市场行情的专业分析，确定最终的评估结果。
市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。
成本法是以开发或建造估价对象或类似物业所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常的利税来确定估价对象价格或价值的一种估价方法。
十、估价结果
以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为7113.0万元（大写：人民币柒仟壹佰壹拾畚万元整）。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告应用的有效期
本报告自完成之日起2年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某居住房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析(略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
1.收益法
其基本公式为：
式中n——收益年限；
A——估价对象的年纯收益；r——折现率。
(1)年有效毛租金收入的确定
根据估价对象所处位置，评估人员经过对同类物业大量的市场调查得知，在考虑了租金损失和押金收益后，确定估价对象单位建筑面积日租金水平为5元/(m2*d)，则：
年有效毛租金收入=5元/(m2*d)X360dX70%=1260元/m2
根据估价人员实地调查，该地区地下车库收益水平在400~600元/(个*月）之间，地下游泳池月收益水平在40万~60万元之间。根据估价人员的分析，在考虑了估价对象周围的实际情况后，确定估价对象地下车库收益水平为500元/(个*月），游泳池月收益水平为50万元，空置率为50%，则：
年有效车位收入=500元/(个*月）X168个X12月=1008000元游泳池年有效收入=50万元/月X12月X50%=300万元地下部分年总收入=400.8万元
(2)运营费用率的确定
根据目前XX市商业设施运营管理费用率的平均水平，估价对象地上部分运营费率为35%，地下部分运营费率取25%。
(3)年净租金的计算
建筑物净租金=年有效毛租金收入一年运营费用=(1260-1260X25%)元/m2=945元/m2
建筑物年净收入=945元/m2X3780.6m2=3572667元=357.27万元地下部分总净收入=(400.8—400.8X35%)万元=260.52万元
(4)资本化率的确定
资本化率实质上是一种投资的收益率，它与风险的大小成正比。风险越大，收益率越高，亦即资本化率越高；反之亦然。在本报告中，评估人员按照安全利率加风险调整值的方法确定资本化率。
资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠=安全利率+风险因素调整值
安全利率:2002年3月中国人民银行确定的一年期定期存款利率为1.98%,2002年凭证式国债五年期，票面年利率为2.74%；2001年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%；2000年凭证式国债五年期，票面年利率为3.14%。
风险调整值：风险调整值视投资风险程度而定，且经调整后还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本，根据评估人员的专业评估经验，XX市房地产领域该值为7%左右。
根据上述分析及国家五年期长期债券利率，计算安全利率：
2000 年：（1+05=(1+5X3.14%)，i2ooo=2.96%
2001 4p：(l+05=(l+5X3.14%),i2001=2.96%
2002 年：（1+05=(1+5X2.74%),i2002=2.60%
确定io=(2.96%+2.96%+2.6%)/3=2.84%，其高于银行的存款利率1.98%。
根据收益型房地产产品类型的特点，具体将该风险分为低、中、高三个区域，即低风险区域的还原利率可取5.84%~7.84%,中风险区域可取7.84%~9.84%，高风险区域可取
9. 84%~11.84%。
除考虑风险对资本化利率的影响外，综合考虑资产管理的繁琐性和流动性以及通货膨胀的影响，我们认为该物业属于中低风险领域，故资本化率取8%。
(5)收益价格的计算
估价对象的耐用年限为50年，至估价期日已经使用了7.25年（1998年10月30日~2004年1月12日），收益年限为42.75年。
收益法的计算公式有很多，评估人员认为：XX市的商业用房市场已趋于成熟和稳定，因此按纯收益不变且收益为有限年的公式进行计算，即
2.成本法
(1)采用基准地价修正法求取土地价值
1)X X市基准地价内涵（略）。
2)根据基准地价测算宗地地价的思路及过程如下：
①出让金
依据上述《基准地价表》，六类地价区、配套公建用途，出让金基数为500~1000元/m2。估价对象处于六类地价区中上等位置，条件较好，出让金基数取上述标准的接近高限值即800元/m2。根据容积率修正系数见表3—63。
设定容积率为4.16，容积率修正系数为3.32。
则单位土地面积出让金为：800元/m2X3.32=2656元/m2。
②基础设施配套建设费
估价对象红线外市政基础设施达到“七通一平”。结合估价对象所在区域市政基础设施建设费用情况，并参照XX市现行市政及资源费收费标准，取每建筑面积市政基础设施配套建设
费为650元/m2。小区建设配套费取300元/m2。
则估价对象地面基础设施配套建设费=950元/m2X3.76=3572元/m2。
③土地开发费
估价对象的土地开发是委托另外一公司开发的，根据《委托开发合同书》，估价对象的实际开发费用折算为3000元/m2(包括土地开发费及城镇拆迁费）。
④估价对象地价
根据上述测算结果，求取熟地价。
地面熟地价=土地出让金+基础设施配套建设费+土地开发费
=(2656+3572+3000)元/m2=9228元/m2
⑤楼面地价
楼面地价==地面熟地价+容积率=2454元/m2
(2)建造成本
1)确定建筑物的直接成本
估价对象建筑物为框架结构，内外部中高档装修。按照1998年《XX市建筑工程概算定额》、《材料预算价格》和《机械台班费用定额》以及1998年《XX市建设工程间接费及其他费用定额》进行匡算，并参考近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的单位直接建造成本。根据估价对象的实际情况，确定其直接成本（包括结构、装修、设备及红线内市政工程）为3200元/m2。
2)计算建筑物的间接成本
根据XX市对建设项目的有关税费政策和估价对象建筑物的具体情况，逐项计算间接成本费率。各种间接成本费率的组成如下：
①管理费 8.00%
②专业人士费 10.00%
③合计 18.00%
间接成本=3200元/m2X18.00%=576元/m2
则： 建造成本=(3200+576)元/m2=3776元/m2
3)计算建设期贷款利息
根据估价对象的建筑结构造型及建筑面积，按照《XX建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为2年，假设资金分期均匀投入，考虑近年来贷款利率的变化，贷款年利率取为5.49%，则：
利息=(2454X5.49%X2+3776X5.49%X1)元/m2=(270+207)元/m2=477元/m2
4)销售税费
房屋销售时应缴纳的各项税费，包括营业税及其附加、广告宣传费、代理费等，取总成本的9%，则：
销售税费=(2454+3776+477)元/m2X9%=604元/m2
5)发展商利润
按照XX市当前的市场状况，根据《XX市房地产管理局出让地价估价技术标准（试行）》
的规定，按照不同的年期，发展商利润取不同的值，该项目投资年限取2年。同时，考虑到估价对象的具体情况，发展商利润率取为25%，则：
发展商利润=总成本X25%=(2454+3776+477+604)元/m2X25%
=1828元/m2
6)成新率
根据估价对象的建成时间及估价人员现场踏勘实测，故确定估价对象建筑物综合成新率为100%。
7)计算成本价格
综上所述，在计算出估价对象的土地取得费用、建造成本、利息、销售税费、发展商利润及成新率后，估价对象房地产在估价时点的成本价格为：
成本单位价格=(土地取得费用+建造成本+利息+销售税费+开发商利润）X成新率
=(2454+3776+477+604+1828)元/m2X100%
=9139元/m2
成本法总价格=9139元/m2X6962.3m2=63628459.7元=6362.8万元
3.估价结果确定
以上分别用收益法和成本法对估价对象进行了评估，得到估价对象的收益价格和成本价格，分别是：
收益价格：7434.5万元成本价格：6362.8万元
且两个结果相差不大，经分析，造成这种差异的主要原因是由于商业用房租赁市场目前处于平稳的增长阶段，收益法测算的结果比较接近实际情况，成本从房地产建造成本角度估算房地产积算价格，与目前市场价格略有差异。因此，评估人员确定将上述两结果进行加权平均，即：估价对象总价=(7434.5X0.7+6362.8X0.3)万元=7113.0万元大写金额：人民币柒仟壹佰壹拾叁万元整。
答案：
解析：
1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。
(2)估价时点应为具体某一天。
(3)房地产权利状况描述不全。
(4)房地产现状描述不全。
(5)估价原则中缺少估价时点原则。
(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(8)比较案例B位置指数不正确。
(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。
(11)比准价值的权重未作说明。
(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(13)成本法中各项费用比例无依据。
(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(15)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
(16)缺少附件。
(17)估价报告中估价结果缺少货币种类。
(2)估价时点应为具体某一天。
(3)房地产权利状况描述不全。
(4)房地产现状描述不全。
(5)估价原则中缺少估价时点原则。
(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。
(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。
(8)比较案例B位置指数不正确。
(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。
(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。
(11)比准价值的权重未作说明。
(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。
(13)成本法中各项费用比例无依据。
(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。
(15)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。
(16)缺少附件。
(17)估价报告中估价结果缺少货币种类。
w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）
A．向规划管理部门提出改变土地用途的申请
B．向土地管理部门提出改变土地用途的申请
C．签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同
D．按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金
正确答案：BD
2021房地产估价师历年真题解析6篇 第6篇
从金融的角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。（ ）
答案：对
解析：
考点:投资概述。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
（ ）是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。
A、工程建设定额
B、预算定额
C、概算定额
D、概算指标
B、预算定额
C、概算定额
D、概算指标
答案：A
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。工程建设定额是一个综合概念，是工程建设中各类定额的总称。
风险型决策的具体方法有（ ）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
【考点】决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。
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