2021房地产估价师考试历年真题精选5辑

发布时间:2021-07-02

2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第1辑


以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。

A.净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给,推动市场逐渐走出谷底

B.供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升并逐渐接近合理空置率水平

C.空置率降到了合理空置率以下,表明市场上的供给吃紧,租金开始迅速上涨,直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平

D.如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金,就可能很快失去市场份额,租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平

E.供给保持基本静止不变,就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现

正确答案:AE
[答案] AE  B项为第三阶段特点,C项属于第二阶段,D项属于第四阶段。


针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出,需要事先预留的工程造价部分是()

A.暂定金额
B.基本预备费
C.涨价预备费
D.工程建设其他费用

答案:B
解析:
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费是针对在项目实施过程中可能发生难以预料的支出,需要事先预留的费用,又称工程建设不可预见费用。参见教材P130。 


根据《城市房地产管理法》,以出让方式取得土地使用权进行房屋建设的,其完成的开发投资达不到项目开发投资总额的( )以上的,不得转让。

A.15%
B.20%
C.25%
D.30%

答案:C
解析:
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定,下列房地产不得转让:
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,①属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并经登记取得权属证书。


6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。

正确答案:
答案:839.92万元
(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1—35%)×12=159.12(万元)
②收益年限=40一6=34(年)

(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1—35%)×12=106.08(万元)
②乙方使用权剩余收益年限=15—4=11(年)
③乙方使用权剩余收益年限价格为:

(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92—689=839.92(万元)


已知某房地产的土地取得成本1500万元,土地开发成本3000万元,管理费用400万元,投资利息500万元,销售费用400万元,销售税费600万元,开发完成后的房地产价值10000万元,则该房地产的成本利润率为( )。

A.36%

B.62.07%

C.73.47%

D.80%

正确答案:B
[答案] B
开发利润=10000-1500-3000-400-500-400-600=3600(万元)
成本利润率=3600÷(1500+3000+400+500+400)×100%=62.07%


招标人采用邀请招标方式的,应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×


材料的( )是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。

A.耐水性

B.吸湿性

C.吸水性

D.抗渗性

正确答案:A


长期趋势法包括( )等方法。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.年限法

E.指数修匀法

正确答案:ABCE


某建筑物的建筑面积为500m2,重置价格为3600元/m2,经济寿命为50年,有效年龄为10年。其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修得重置价格为600元/m2,平均寿命为5年,年龄为3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。

答案:
解析:
该建筑物的物质折旧额计算如下:
门窗等损坏的修复费用=2(万元)
装饰装修的折旧额=(600×500×3/5)/10000=18(万元)
设备的折旧额=60×1/15 ×10=40(万元)
长寿命项目的折旧额=[(3600×500-20000-600×500-600000)× 10/50]/10000=17.6(万元)
该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)


2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第2辑


某房地产每年净收益为20万元,加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元,空调系统需在10年后以15万元更换,更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下,该房地产价值为(  )万元。

A.223.13
B.246.18
C.247.18
D.253.86

答案:B
解析:
重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。
根据题意,

(元),考虑重置提拨款的年净收益=250000-12493.64=237506.36(元),
在考虑重置提拨款下房地产价值为:

(元)。


房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是( )。

A.一级资质

B.一、二级资质

C.一~三级资质

D.一~四级资质

正确答案:A


下列属于定期报表的有( )。

A、日报
B、旬报
C、月报
D、半年报
E、年报

答案:A,B,C,D
解析:
本题考查的是统计数据的收集。按照报送统计报表的周期划分,有日报、旬报、月报、季报、半年报和年报。除年报之外,其余称为定期报表。


影响房地产价格的经济因素主要有( )。

A、 经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B、 社会发展状况、房地产投机和城市化
C、 财政收支及金融状况、利率
D、 物价、汇率、居民收入
E 人口数量、行政隶属变更、居民收入

答案:A,C,D
解析:
B选项属于社会因素,E选项属于人口因素和行政因素。


商品的耐用程度影响需求价格弹性,商品越是耐用,需求弹性越小。( )

答案:对
解析:
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用,需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品,即使它们的价格下降,消费者也不会在短期内重新购置。


(2015真题) 开放型基金证券只能在交易市场上买卖,价格波动的幅度较大。()

答案:错
解析:
本题考查的是投资基金。封闭型基金证券只能在交易市场上买卖,价格受供求关系的影响,波动较大;开放型基金证券,一般是申购和赎回。其中按基准价格由基金公司买回的部分,价格变动的幅度较小,在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。


利息备付率通常按( )计算。

A.月
B.日
C.季
D.年

答案:D
解析:
本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算,也可以按整个借款期计算。


甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止,约定不可续期。2008年4月30曰,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是()。
A.项目改建投入的成本费用应包括:工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

答案:B
解析:


某城市处于平原地区,城中有两条河流汇集,并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区,地下煤炭资源储藏丰富,形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年,甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成,均为现浇框架结构,每幢建筑的进深为14m,基底面积均为860m2,共8层,其中一层建筑面积720m2,二层以上建筑面积相等。建设期间,乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元,以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年,甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元,其中,销售收入净额1.58 亿元,营业成本0.85亿元,销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元,所得税税率为25%。
3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为( )m2。

A、600.83
B、618.33
C、686.66
D、706.67

答案:D
解析:
本题考查的是控制性详细规划。一层面积是720m2,三栋楼总面积是17000m2,第二层往上每层面积都一样。(17000-720×3)/21=706.67(m2)。


2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第3辑


根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定,可以公开查询的登记信息有( )。

A.房屋的自然状况

B.房屋权利限制状况

C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证

D.与产权登记相关的原始登记凭证

E.与公证事项直接相关的原始登记凭证、

正确答案:AB


某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,{年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为140万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)

正确答案:
答案:1196.68万元
(1)运用成本法计算公式为:房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧
(2)求土地的重新取得价格:因该土地使用权为40年,已过去了5年,故要求土地使用权为35年的价格:

(3)计算建筑物的重新购建价格:
1)建安成本=600(万元)
2)管理费用=600×3%=18(万元)
3)投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]=158(万元)
4)销售税费=90(万元)
5)开发利润=120(万元)
建筑物的重新购建价格=600+18+158+90+120—9860000(元)=986(万元)
(4)计算建筑物的折旧额:
1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元) 
2)装修部分的折旧额=140×1/5×3=84(万元)
3)设备部分的折旧额=100×1/10×3=—30(万元)
4)长寿命项目的折旧额=(986-8—140—100)×1/38×3=58.26(万元)
建筑物的折旧总额=8+84+30+58.26=180.26(万元)
(5)该宗房地产的现时价格=390.94+986—180.26=1196.68(万元)


房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。( )

答案:对
解析:
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。


在某省会城市,甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发商品房住宅小区,共 4 栋,每栋 10 层,5 个单元,每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日,该项目取得《商品房预售许可证》,准许销售 300 套。
下列关于商品房预售的说法,正确的有(  )

A.房地产管理部门作出的准予商品房预售的许可,应当予以公开,公众有权查阅
B.甲企业可在未解除合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2%时,买受人有权退房

答案:A,D
解析:
A 项,房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。B 项,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。C 项,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。D 项,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式,若面积误差比绝对值超过所约定的比例时,买受人有权退房。


我国货币政策的五个“档次”中,处于中间值的是( )。

A、适度从紧
B、适度宽松
C、稳健
D、适中

答案:C
解析:
考点:制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次。其中“稳健”是中间值。


某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/㎡、712元/㎡、744元/㎡、781元/㎡和815元/㎡,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。

A.849元/㎡

B.865元/㎡

C.882元/㎡

D.915元/㎡

正确答案:C


某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,假设净收益率是66.67%,报酬率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在价值时点剩余的土地使用年限为40年,不可续期。则该宗房地产的收益价格为( )万元。

A.180
B.196
C.200
D.300

答案:B
解析:
本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为30×66.67%=20(万元),收益价格为V=20/10%×[1-1/(1+10%)40]=195.58(万元)。


下列关于工程建设项目招标代理机构,说法正确的是( )。

A.工程建设招标代理机构只有甲级
B.乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程建设招标代理业务
C.工程招标代理机构资格分为甲.乙.丙三级
D.暂定级工程建设招标代理机构,只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务

答案:D
解析:
本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。暂定级工程建设招标代理机构,只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 。


房地产估价机构的不良行为也作为该机构(  )的不良行为记入其信用档案。

A.法定代表人或者执行合伙人
B.全体股东或全体合伙人
C.全体注册房地产估价师
D.全体董事

答案:A
解析:
《房地产估价机构管理办法》和《注册房地产估价师管理办法》对房地产估价信用档案做出明确要求,房地产估价机构要按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案;注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求,提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。


2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第4辑


某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取;采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了( )。

A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

答案:B
解析:
本题考查的是选用估价方法进行测算。本题采用的主要方法只有2种,假设开发法和成本法,其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段,不属于完整的方法。


在核准房地产估价机构资质时,房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。()

答案:错
解析:
本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师,不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。


有一幢旧办公楼,在其建成10午后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年,建筑物经济寿命为45年。在这种情况下,计算建筑物折旧的经济寿命应为( )年。

A、 45
B、 35
C、 50
D、 60

答案:A
解析:
此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物折旧的计算方法。在计算建筑物折旧时,应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响,建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的,应按建筑物的经济寿命计算折旧。解决此题的关键在于分清建筑物经济寿命和土地使用权年限两者之间的关系。


城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按占用面积征收;房广税是投资者拥有房地广时应缴纳的一种财广税,按房广原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。


查帐的原则包括( )等。  

A.联合性原则
B.客观性原则
C.合法性原则
D.公正性原则
E.民主性原则

答案:B,C,D
解析:
查账的原则
(1)独立性原则。
(2)客观性原则。
(3)合法性原则。
(4)公正性原则。
(5)群众性原则。


经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的利润确定,对管理水平较高的开发建设单位,由于劳动生产率较高,成本控制较好,实际利润可能高于3%,否则其利润可能会低 于3%,甚至可能会亏本。 ( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:√


对于刚建成的新建筑物的出租,且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下,不存在运营费用风险。( )

答案:错
解析:
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险,即使对于刚建成的新的建筑物的出租,且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况,也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用,使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用,这些在初始评估中是不可能考虑到的。参见教材P21。


甲公司所有的厂房位于某城市中心,于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构,厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司,转让后乙公司将厂房改建为百货超市,并补交了土地使用权出让金,将土地变更为商业用途,土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止,约定不可续期。2008年4月30曰,乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是()。
A.项目改建投入的成本费用应包括:工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

答案:B
解析:


若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,但尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( )。

A.工业用途

B.商业用途

C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响

D.商业用途,并考虑补地价因素的影响

正确答案:D


2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第5辑


为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
若被征收人王某对估价结果有异议,应当自收到估价报告之日起( )日内,向原房地产估价机构申请复核估价。

A、3
B、5
C、10
D、15

答案:C
解析:
本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原房地产估价机构申请复核估价。


甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权,规划容积率为3.0,其中20%为保障房,其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理,商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算,该项要投资12亿元,预期经济利润2亿元,该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房,首付40%,贷款利率4.9%,贷款年限为10年,同时就自己的信用向保险人投保。
该项目的销售收入预期为()亿元。

A.12
B.14
C.18
D.20

答案:D
解析:
本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本,销售收入= 经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20万元。参见教材P187。


某家庭申请了50万元10年期住房抵押贷款,年利率为6%。该家庭在按月等额偿还5年后于第6年初一次偿还了本金6万元,则从第6年开始该家庭的月还款额减少了( )元。

A、984.37
B、1016.81
C、1159.97
D、2387.24

答案:C
解析:
本题考查的是复利计算。月还款的减少额,就是提前还款的6万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式:P=A/i×[1-1/(1+i)n],得:A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。参见教材P158。


房地产的有租约限制价值等于( )。

A、无租约现值价值减承租人权益价值
B、出租人权益价值加承租人权益价值
C、无租约现值价值减出租人权益价值
D、出租人权益价值减承租人权益价值

答案:A
解析:
考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值,无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值,所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。


(2016真题) 汽车远光照射,成为交通事故的隐患,这是一类常见的电磁辐射污染。()

答案:对
解析:
本题考查的是辐射污染。其他可见光污染:如商店、宾馆、写字楼等建筑物,外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰,在阳光或强烈灯光照射下发生反光,会扰乱驾驶员或行人的视觉,成为交通事故的隐患。光波属于电磁波。


如果没有( )的约束,人们的需要可以说是无止境的。

A.支付能力

B.国家政策

C.经济法律

D.市场控制

正确答案:A
如果没有支付能力的约束,人们的需要可以说是无止境的。


下列关于维修基金筹集的说法中,正确的是( )。

A.销售商品房时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定

B.商品房销售时,购房者按照购房款的2%~3%的比例向物业管理公司缴交维修基金

C.公房出售后,维修基金由售房单位和购房人双向筹集

D.公有住房出售,售房单位按照一定比例从售房款中提取,基金属售房单位所有

E.公有住房出售,购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金

正确答案:ACD
商品房销售时,购房者按照购房款的2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金;公有住房出售,购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。


某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为( )年。

A.40

B.43

C.47

D.50

正确答案:B
因为40<(50—3),所以建筑物的经济寿命应为:3+40=43(年)


公告是房屋登记的必经程序。( )

此题为判断题(对,错)。

正确答案:×