2021房地产估价师考试历年真题精选5辑
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第1辑
以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。
A.净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给,推动市场逐渐走出谷底
B.供给增长速度高于需求增长速度,空置率回升并逐渐接近合理空置率水平
C.空置率降到了合理空置率以下,表明市场上的供给吃紧,租金开始迅速上涨,直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平
D.如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金,就可能很快失去市场份额,租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平
E.供给保持基本静止不变,就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现
[答案] AE B项为第三阶段特点,C项属于第二阶段,D项属于第四阶段。
B.基本预备费
C.涨价预备费
D.工程建设其他费用
B.20%
C.25%
D.30%
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,①属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并经登记取得权属证书。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。
答案:839.92万元
(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1—35%)×12=159.12(万元)
②收益年限=40一6=34(年)
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×(1—35%)×12=106.08(万元)
②乙方使用权剩余收益年限=15—4=11(年)
③乙方使用权剩余收益年限价格为:
(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92—689=839.92(万元)
已知某房地产的土地取得成本1500万元,土地开发成本3000万元,管理费用400万元,投资利息500万元,销售费用400万元,销售税费600万元,开发完成后的房地产价值10000万元,则该房地产的成本利润率为( )。
A.36%
B.62.07%
C.73.47%
D.80%
[答案] B
开发利润=10000-1500-3000-400-500-400-600=3600(万元)
成本利润率=3600÷(1500+3000+400+500+400)×100%=62.07%
招标人采用邀请招标方式的,应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 ( )
此题为判断题(对,错)。
材料的( )是指材料在饱干和水用下强度不显著降低的性质。
A.耐水性
B.吸湿性
C.吸水性
D.抗渗性
长期趋势法包括( )等方法。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.年限法
E.指数修匀法
门窗等损坏的修复费用=2(万元)
装饰装修的折旧额=(600×500×3/5)/10000=18(万元)
设备的折旧额=60×1/15 ×10=40(万元)
长寿命项目的折旧额=[(3600×500-20000-600×500-600000)× 10/50]/10000=17.6(万元)
该建筑物的物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6(万元)
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第2辑
B.246.18
C.247.18
D.253.86
根据题意,
(元),考虑重置提拨款的年净收益=250000-12493.64=237506.36(元),
在考虑重置提拨款下房地产价值为:
(元)。
房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是( )。
A.一级资质
B.一、二级资质
C.一~三级资质
D.一~四级资质
B、旬报
C、月报
D、半年报
E、年报
B、 社会发展状况、房地产投机和城市化
C、 财政收支及金融状况、利率
D、 物价、汇率、居民收入
E 人口数量、行政隶属变更、居民收入
B.日
C.季
D.年
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是()。
A.项目改建投入的成本费用应包括:工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
3幢建筑二层以上每层建筑面积分别为( )m2。
B、618.33
C、686.66
D、706.67
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第3辑
根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定,可以公开查询的登记信息有( )。
A.房屋的自然状况
B.房屋权利限制状况
C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
D.与产权登记相关的原始登记凭证
E.与公证事项直接相关的原始登记凭证、
某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地,并于3年前建成物业投入使用,总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年,第一年投入40%,第二年投入60%,可视为年中集中投入),管理费用为建安成本的3%,{年利率为6%,销售税费为90万元,开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元;装修的重置价格为140万元,平均寿命为5年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为10年;假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
答案:1196.68万元
(1)运用成本法计算公式为:房地产价格一土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧
(2)求土地的重新取得价格:因该土地使用权为40年,已过去了5年,故要求土地使用权为35年的价格:
(3)计算建筑物的重新购建价格:
1)建安成本=600(万元)
2)管理费用=600×3%=18(万元)
3)投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)4.5—1]+(600+18)×60%×[(1+6%)3.5一1]=158(万元)
4)销售税费=90(万元)
5)开发利润=120(万元)
建筑物的重新购建价格=600+18+158+90+120—9860000(元)=986(万元)
(4)计算建筑物的折旧额:
1)门窗、墙面等损坏的折旧额=8(万元)
2)装修部分的折旧额=140×1/5×3=84(万元)
3)设备部分的折旧额=100×1/10×3=—30(万元)
4)长寿命项目的折旧额=(986-8—140—100)×1/38×3=58.26(万元)
建筑物的折旧总额=8+84+30+58.26=180.26(万元)
(5)该宗房地产的现时价格=390.94+986—180.26=1196.68(万元)
下列关于商品房预售的说法,正确的有( )
B.甲企业可在未解除合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人
C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D.甲企业可以与购房人约定面积误差比绝对值超过2%时,买受人有权退房
B、适度宽松
C、稳健
D、适中
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/㎡、712元/㎡、744元/㎡、781元/㎡和815元/㎡,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为( )。
A.849元/㎡
B.865元/㎡
C.882元/㎡
D.915元/㎡
B.196
C.200
D.300
B.乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程建设招标代理业务
C.工程招标代理机构资格分为甲.乙.丙三级
D.暂定级工程建设招标代理机构,只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
B.全体股东或全体合伙人
C.全体注册房地产估价师
D.全体董事
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第4辑
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
B、 35
C、 50
D、 60
城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。
此题为判断题(对,错)。
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按占用面积征收;房广税是投资者拥有房地广时应缴纳的一种财广税,按房广原值扣减30%后的1.2%或出租收入的12%征收。城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
B.客观性原则
C.合法性原则
D.公正性原则
E.民主性原则
(1)独立性原则。
(2)客观性原则。
(3)合法性原则。
(4)公正性原则。
(5)群众性原则。
经济适用住房指导价是根据平均成本加3%的利润确定,对管理水平较高的开发建设单位,由于劳动生产率较高,成本控制较好,实际利润可能高于3%,否则其利润可能会低 于3%,甚至可能会亏本。 ( )
此题为判断题(对,错)。
下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是()。
A.项目改建投入的成本费用应包括:工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润
B.项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益
C.项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法
D.项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题
若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件,但尚未办理用地变更手续,评估时应假设估价对象用途为( )。
A.工业用途
B.商业用途
C.工业用途,且不考虑补地价因素的影响
D.商业用途,并考虑补地价因素的影响
2021房地产估价师考试历年真题精选5辑 第5辑
若被征收人王某对估价结果有异议,应当自收到估价报告之日起( )日内,向原房地产估价机构申请复核估价。
B、5
C、10
D、15
该项目的销售收入预期为()亿元。
B.14
C.18
D.20
B、1016.81
C、1159.97
D、2387.24
B、出租人权益价值加承租人权益价值
C、无租约现值价值减出租人权益价值
D、出租人权益价值减承租人权益价值
如果没有( )的约束,人们的需要可以说是无止境的。
A.支付能力
B.国家政策
C.经济法律
D.市场控制
如果没有支付能力的约束,人们的需要可以说是无止境的。
下列关于维修基金筹集的说法中,正确的是( )。
A.销售商品房时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交的约定
B.商品房销售时,购房者按照购房款的2%~3%的比例向物业管理公司缴交维修基金
C.公房出售后,维修基金由售房单位和购房人双向筹集
D.公有住房出售,售房单位按照一定比例从售房款中提取,基金属售房单位所有
E.公有住房出售,购房者按购房款3%的比例向售房单位缴交维修基金
商品房销售时,购房者按照购房款的2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金;公有住房出售,购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。
某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的自然寿命为50年,在这种情况下,建筑物的经济寿命应为( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
因为40<(50—3),所以建筑物的经济寿命应为:3+40=43(年)
公告是房屋登记的必经程序。( )
此题为判断题(对,错)。