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2021房地产估价师考试历年真题精选6辑

发布时间：2021-07-02

2021房地产估价师考试历年真题精选6辑 第1辑

下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。

A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁

B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止

C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益

D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款

正确答案：B

工程项目的( )是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。

A．评标

B．质量检验

C．投料试车

D．竣工验收

正确答案：D
[答案] D  工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的建筑物即可投入使用，出租或出售给客户，令房地产开发商回收投资。

市场调查最好能提出解决问题的建设性方法。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

建筑物重置价格的求取方法有（ ）等。

A．单位比较法

B．工料测量法

C．指数调整法

D．分部分项法

E．成新折扣法

正确答案：ABCD

某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是（ ）。

答案：D
解析：

某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（　）。

A、5.00%
B、8.50%
C、8.74%
D、9.00%

答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。

2021房地产估价师考试历年真题精选6辑 第2辑

修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。（）

答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。

将等产量曲线图和等成本线合在同一坐标平面内，则一条等成本线能且只能与其中一条等产量曲线相切，该切点就是厂商在成本一定时产量最大(或者产量一定时成本最小)的最佳要素投入组合，即满足厂商均衡条件的点。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在宏观经济学中，关于投资函数，表述不正确的是（ 　）。

A.投资是指资本的形成，亦即社会实际资本的增加额
B.资本边际效率是使一项资本品供给价格与资本预期收益相等的贴现率
C.投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与资本边际成本两个因素
D.任何投资的资本边际效率都是随投资的增加而递减的

答案：C
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。选项C错误，投资者决定是否投资时主要考虑资本边际效率与利息率两个因素。

担保物权包括（ ）。

A．地役权

B．典权

C．抵押权

D．留置权

E．质权

正确答案：CDE
用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权、典权等。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。

某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。

A．1．9%

B．2．1%

C．2．3%

D．2．5%

正确答案：B

财产保险是指以各种财产以及与其相关的利益为保险标的的一种保险。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试历年真题精选6辑 第3辑

五年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com

答案：
解析：
甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。



（1）甲方2000m2的收益价值V1，
　　每次支付的两年合同租金＝1000×（1－30%）×100%×2000＝140（万元）
　　价值时点之后14年内租约租金现值：



注：关于2年利率的计算方法：采用复利计息法，两年期的利率为（1＋8%）2－1＝16.64%
　　第15年的市场净租金＝500×（1＋2%）14 ×（1－30%）×100%×2000＝92.36（万元）



V1＝554.9＋435＝989.9（万元）
　　（2）乙方3000m2（17－45年）29年的收益价值V2
　　第17年的市场净租金＝500×（1＋2%）16×（1－30%）×100%×3000＝144.14（万元）



（3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝1557.48（万元）
『答案解析』收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。

某房地产的土地面积为3000㎡，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/㎡，成本法测算的土地重置单价为4800元/㎡、建筑物重置单价为3000元/㎡。该房地产的总价为（　　）万元。

A．2340
B．3780
C．4140
D．5220

答案：B
解析：
把房地产分解为土地和建筑物两个组成部分，采用成本法估价的基本公式为：房地产价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧。本题中，可以得出土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，但是无法得到建筑物折旧，因此运用可比实例成交价格的已知条件，该房地产的总价值＝4200×3000×3＝3780（万元）。

分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。

A、估算指标
B、概算指标
C、预算定额
D、施工定额

答案：D
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。参见教材P144。

投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。

答案：对
解析：

TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（ ）。

A．原始价值高于账面价值

B．投资价值高于市场价值

C．谨慎价值低于市场价值

D．快速变现价值低于市场价值

正确答案：B

在其它条件不变的情况下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

2021房地产估价师考试历年真题精选6辑 第4辑

某居住项目规划建筑面积为30000㎡，含土地费用在内的开发成本为7500 万元，开发费用为1650 万元，销售税费为销售收入的5.5％，销售均价为5500 元/㎡，适用的土地增值税税率为30％，则该项目应缴纳的土地增值税为（　　）万元。

A．1482.75
B．1755.00
C．1932.75
D．2205.00

答案：A
解析：
其他扣除项目＝含土地费用在内的开发成本×20％＝7500×20％＝1500（万元），增值税扣除项目金额总计＝项目开发成本费用及税金＋其他扣除项目＝7500＋1650＋30000×5500×5.5％/10000＋1500＝11557.50（万元），增值额＝30000×5500/10000－11557.50＝4942.50（万元），增值比率＝4942.50/11557.50×100％＝42.76％，则该项目增值比率超过20％，低于50％，适用税率为30％，则应缴纳土地增值税＝4942.50×30％＝1482.75（万元）。

房屋的商品租金构成因素是( )。

A、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租．
C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

答案：C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。商品租金是以房地价值为基础确定的租金，是几种租金中项数最多的，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素。解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。

将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？

答案：
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P（1+i）n=1000×（1+6%）3=1191.02。@##

一般情况下，土地使用权出让方式包括（ ）。

A．招标

B．挂牌

C．拍卖

D．协}义

E．划拨

正确答案：ABCD
ABCD协议出让士地是有偿使用土地的一种方式，但是这种方式的市场化程度比较低。

某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方( )元/m2。

A．2020.80

B．2214.28

C．2336.45

D．2447.37

正确答案：B

房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师考试历年真题精选6辑 第5辑

在编制房地产开发项目可行性研究报告的过程中，（　）是可行性研究中定量分析的基础。

A.项目策划
B.投资估算
C.经济效益评价
D.选择相关基础参数
E.构造可供评价比较的开发经营方案

答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。

（二）甲公司拥有一宗面积为80000㎡的工业用地，地上建有面积为50000㎡的厂房及10000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。 第 8 题 甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应（ ）。

A．按工业用途估价

B．按居住用途估价

C．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D．先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合

正确答案：A

关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。

对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。

A．建筑规模

B．经营商品的特点

C．商业辐射区域的范围

D．周围环境

E．服务人口的收入水平

正确答案：ABC

采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（　　）

答案：对
解析：
招标人采用工程量清单招标时，为有利客观、合理的评审投标报价和避免哄抬标价，造成国有资产流失，应编制招标控制价。招标人应在招标文件中如实公布招标控制价并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。采用投标控制价的必须在招标文件中公布。

收益乘数有（ ）。

A．毛租金乘数

B．利润乘数

C．净收益乘数

D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

正确答案：ACE
收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。

2021房地产估价师考试历年真题精选6辑 第6辑

未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（　　）

答案：对
解析：
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

(2017真题) 宗地（宗海）代码的第一层次为（）。

A.市级行政区
B.县级行政区
C.地籍区
D.地籍子区

答案：B
解析：
本题考查的是不动产权籍图。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。

征地需按特殊政策处理的有（ ）。

A．征收林地

B．征收耕地

C．征收土地发现古树

D．基建用地

E．迁移烈士墓

正确答案：ACE
特殊征地按特殊政策办理。
(1)大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和安置费用，由国务院另行规定；
(2)征收林地、园林等按林业管理部门的规定办理；
(3)征收土地发现文物、古迹、古树应报主管部门处理后方可征地；
(4)迁移烈士墓、华侨墓按主管部门规定办理；
(5)用地范围的国防设施，经协商后方可征收。

对有稳定收益的项目，农民可以将依法批准的建设用地使用权入股。 （ )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列区域中，适用2 类声标准的环境功能区有（　　）。

A．商业金融区
B．仓储物流区
C．科技研发区
D．集市贸易区
E．居住、商业混杂区

答案：A,D,E
解析：
《声环境质量标准》（GB3096—2008）规定了城市五类区域的环境噪声最高限值，包括：①0 类环境功能区，指康复疗养区等特别需要安静的区域；②1 类环境功能区，指以居民住宅、医疗卫生、文化体育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域；③2 类声环境功能区，指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域；④3 类声环境功能区，指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域；⑤4 类声环境功能区，其他区域。B 项属于3 类环境功能区。C 项属于1 类环境功能区。

甲企业于2015年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.
4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。
2017年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。
2018年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。

商业银行为甲企业提供的贷款，属于银行业务中的（　）。

A.资产业务
B.负债业务
C.中间业务
D.金融信托

答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。贷款类业务属于资产业务。参见教材P250。

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