2021房地产估价师经典例题8卷
2021房地产估价师经典例题8卷 第1卷
某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,按月等额还款,如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元,则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。
A.544.10
B.555.10
C.1776.32
D.2109.38
B、利润最大时
C、允许的最低经济效益指标
D、允许的最高经济效益指标
B.12.0%
C.13.1%
D.19.1%
2021房地产估价师经典例题8卷 第2卷
同一般测绘比较,房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后,商品房面积必须据实测算可以直接从图上量取。( )
某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预测基期,则该类房地产与2006年初的价格最接近于( )元/m2。
A.3100
B.3195
C.3285
D.3300
住宅专项维修资金的使用须经( )同意。
A.房产管理部门
B.物业服务企业
C.业主委员会
D.业主大会
2021房地产估价师经典例题8卷 第3卷
如果采用收益法评估该购物中心,资本化率的合理取值范围应是( )。
B、 5%~6%
C、 6%~7%
D、 7%~8%
在同一条街道上,如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的,应以街道中心为分界线,将该街道的两侧各自视为一个路线价区段,分别附设不同的路线价。( )
此题为判断题(对,错)。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 ( )
此题为判断题(对,错)。
对于投资者认为经济可行的房地产投资项目,其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。( )
此题为判断题(对,错)。
B.省级人民政府
C.市、县级人民政府
D.房屋征收部门
2021房地产估价师经典例题8卷 第4卷
B.40
C.50
D.70
名义利率越大,计息周期越短,实际利率与名义利率的差异就越小。 ( )
此题为判断题(对,错)。
运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或下降的,并且上升或下降的幅度大致接近,否则就不宜采用这种方法。 ( )
此题为判断题(对,错)。
乙银行实现抵押权的方式为()。
B.抵押物直接归乙银行所有
C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物
D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖
2021房地产估价师经典例题8卷 第5卷
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分 别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择( )。
A.甲土地
B.乙土地
C.丙土地
D.甲、乙两宗土地任选其一
甲公司在融资活动中,可利用的直接融资方式为( )。
B、信托贷款
C、发行股票
D、发行债券
B.金融工具的流动性与收益性呈负相关
C.金融工具的收益性与安全性往往呈负相关
D.金融工具的流动性与安全性呈正相关
延长闲置土地开发建设期限,最长时间为( )。
A.6个月
B.12个月
C.18个月
D.24个月
B.2/3,2/3
C.2/3,4/5
D.4/5,4/5
2021房地产估价师经典例题8卷 第6卷
B.空置率<合理空置率
C.空置率=合理空置率
D.不能判断
只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上,边际转换率与等收益线的斜率相等,此时两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。( )
此题为判断题(对,错)。
征收土地要通过( )的审批。
A.村委会
B.乡(镇)级人民政府
C.市级人民政府
D.省级人民政府
E.国务院
片收土地实行两级审批制度,即国务院和省级人民政府。
根据《城镇土地估价规程》及《成都市土地定级估价》成果,采用基准地价系数修正法的计算公式为:
估价对象地价=区域基准地价X(1±区位修正系数)X基准日修正系数X容积率修正系数X使用年期修正系数X土地权利状况修正系数士土地开发程度修正值
1.基准地价成果简介及内涵
成都市于1992年完成城区土地定级估价工作,2001年根据成都市城市规划,并考虑到城市向东、向南发展的趋势及高新区建设的需要,对城区土地定级和基准地价进行了更新,面积达442.20km2。土地定级采用综合定级与分类定级相结合的技术途径,在综合定级的基础上将市区土地按商业、住宅、工业三种土地利用类型进行了土地级别划分,其中商业、住宅用地定级划分为七个级别,工业用地定级划分为五个级别。土地估价采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等多种方法,得到城区土地按不同用地性质(商服、住宅、工业)的分类定级及各类用地基准地价及相应的地价修正体系。该项成果通过了四川省国土资源厅验收并在国土资源部备案,四川省国土资源厅于2001年12月25日以川国土资函〔2001〕685号《关于批准成都市土地定级与基准地价更新成果的函》批准,成都市人民政府于2002年8月7日以“《成都市土地级别与基准地价》已经通过国土资源部和四川省国土资源厅批准更新”公告予以推广实施。
由于估价对象设定为住宅用地,下面具体介绍成都市住宅用地基准地价的内涵。
成都市现行住宅用地的基准地价修正体系主要包括修正因素说明和因素修正系数两个子体系,根据成都市住宅用地的特点,选择了影响住宅用地的交通条件、位置、基础设施完善度、公用设施完备度、规划条件等区位因素及宗地个别条件、使用年期、容积率等个别因素。
(2)成都市住宅用地的基准地价内涵
①基准期日:2000年1月1日。
②土地开发程度:设定区域为“六通”(通上水、通下水、通电、通信、通气、通路),宗地内“场平”(场地平整)。
③使用年期:设为住宅用地法定最高年限即70年。
④容积率:住宅用地标准(平均)容积率设定为1. 2。
⑤土地权利状态:基准地价为有偿使用(出让、作价人股、出租),无土地他项权利限制条件下一定年期的土地使用权价格。
2.估价对象的基本情况
至估价基准日,估价对象位于成都市XX区XX路X号,土地面积7256.82m2,项目规划容积率为1.69,剩余使用年期为67.25年,开发程度达到宗地外“六通”、宗地内“场平”。
本次评估设定估价对象作为出让住宅用地,无他项权利限制、容积率为1.69、宗地外“六通”、宗地内“场平”、土地使用年期为67.25年。
3.估价对象所在区域的基准地价
根据估价对象的位置,査对成都市土地级别图,估价对象属于IV级住宅用地,据《成都市土地定级估价》成果,IV级住宅用地的基准地价为1333元/m2。
4.区位因素条件分析
根据成都市住宅用地基准地价修正体系中所选的区位修正因素,通过实地调査,确定出影响估价对象地价各项因素条件。
5.区位因素条件修正
将影响估价对象地价各因素条件,对照《成都市城区IV级住宅用地修正系数指标说明表》(表3—83)确定影响程度的档次,再对照《成都市城区IV级住宅用地修正系数表》(表3—84),在对应的档次上,确定每个影响因素的修正系数(Ki)及总修正系数(K)详见表3—85。经计算估价对象的区位总修正系数为3.895%。
估价对象设定的容积率为1.69,与基准地价所设定的容积率不一致,需进行容积率修正,根据《成都市土地级别与基准地价》住宅用地的容积率修正体系见表3—87。
基准地价设定的容积率修正指数为1.00,估价对象容积率为1.69,根据成都市住宅用地容积率修正系数我们采用内插计算出估价对象作为住宅用地的容积率修正指数为1.0408,则容积率修正系数为:
1.69/1.00=1.69
9. 土地权利状况修正
估价对象设定为出让土地、无他项权利限制,与基准地价的设定一致,则土地权利状况修正系数为1.0000。
10. 土地开发程度修正
基准地价所界定的开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通电、通气、通信、通路),宗地内“场平”(场地平整),本次估价对象设定的开发程度宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通讯、通气、通路)、宗地内为“场平”,与基准地价界定的开发程度一致,故不需进行土地开发程度修正。
11.地价测算
据前述基准地价系数修正法的公式,我们编制了基准地价系数修正法测算表(表3—88)。计算出估价对象的地价为:
[1333X(1+3.895%)X1.0200X1.69X0.9970X1.0000+0]元/m2=2380.16元/m2
(1)基准日修正系数为:103/100=1.030 0
(2)容积率修正系数为:1. 0408/1.00=1.0408
(3)估价对象的地价为:
[1333X(1+3.895%)X1.0300X1.0408X0.9970X1.0000+0]元/m2=1480.21元/m2
(4)基准地价系数修正法测算,见表3—90。
供给理论是研究厂商行为的理论,它包括两个方面,分别是( )。
A.生产理论和价格理论
B.成本理论和市场均衡理论
C.生产理论和市场均衡理论
D.生产理论和成本理论
2021房地产估价师经典例题8卷 第7卷
B.支票
C.债券
D.投资基金
资本证券——是表明投资的事实,表明投资者的权力和义务的有价证券,最常见的有股票、债券、投资基金等。
平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值集中趋势的指标,包括算术平均数、几何平均数、中位数和众数( )
此题为判断题(对,错)。
下列关于名义利率与实际利率的表述中,正确的有( )。
A.当计息周期为1年时,年名义利率等于年实际利率
B.实际利率真实地反映了资金的时间价值
C.名义利率真实地反映了资金的时间价值
D.名义利率相同时,计息周期越短,名义利率与实际利率的差值就越大
E.计算周期相同时,名义利率越小,名义利率与实际利率的差值就越大
2021房地产估价师经典例题8卷 第8卷
资产负债表的左方反映资产类,右方反映负债及所有者权益类。左右两方的金额合计不一定相等。( )
此题为判断题(对,错)。
B.商业物业市场
C.工业物业市场
D.特殊物业市场
某估价事务所于1998年6月10日~16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值,后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理,此时你认为估价时点应为( )。
A.现在
B.委托人指定的日期
C.1998年6月12日
D.重新估价的作业日期中的某日
B、 2003年8月15日
C、 签订估价委托合同之日
D、 估价人员与委托人商定的某日
下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。
A.待开发的土地
B.在建工程
C.有收益或有潜在收益的房地产
D.可装修改造或可以改变用途的房地产
E.既无收益又很少发生交易的房地产
C项属于收益法适用的对象,E项属于成本法适用的对象。
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