2021房地产估价师考试题库精选6篇 第1篇
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是开发成本等扣除项目的价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，可以向（）申请鉴定。
A、房屋征收部门
B、另一家房地产估价机构
C、监察机关
D、房地产价格评估专家委员会
答案：D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A、开发－销售模式
B、开发－持有出租－出售模式
C、购买－持有出租－出售模式
D、购买－更新改造－出售模式
E、购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
对人体产生严重心理影响的污染是（ ）。
A.大气污染
B.环境噪声污染
C.水污染
D.辐射污染
答案：B
解析：
本题考查的是环境噪声污染概述。噪声污染引起的心理影响主要是使人烦恼激动、易怒、甚至失去理智。P56。
专业人员主要依照写字楼（ ）对其进行分类。
A、所处的位置
B、交通便利条件
C、自然或质量状况
D、设施完善程度
E、收益能力
答案：A,C,E
解析：
考点:写字楼物业的分类。专业人员主要依照写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。
6年前，甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（ ）万元。
A、 1044.79
B、 1000.00
C、 973.82
D、 829.94
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。
A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
答案：D
解析：
考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。
估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第2篇
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款（ ）万元。
A、11.43
B、11.77
C、22.86
D、23.53
答案：A
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。800×[（0.6＋0.5＋0.4＋0.3）－（1＋0.7）]÷（1＋0.7＋0.6＋0.5＋0.4＋0.3）÷2＝11.43（万元）。或800÷3.5＝228.57万元，1层228.57万元，2层228.57万元×0.7＝160万元，1、2层合计228.57万元＋160万元＝388.57万元，400－388.57＝11.43（万元）。
根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。
A、 矿藏、森林、草原
B、 水流、山岭、滩涂
C、 森林、山岭、荒地
D、 森林、水流、荒地
E 草原、滩涂、荒地
答案：C,E
解析：
《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
某人2006年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又花了 2000万元进行基础设施的建设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2007年8月)起计。
若评估该地块在2007年8月的价格，适宜选用的估价方法为( )。
A、 假设开发法与成本法或市场法
B、 假设开发法和收益法
C、 成本法和假设开发法
D、 市场法和收益法
答案：A
解析：
估价方法的选择是必须掌握的内容，也是每年必考的内容之一。该题为地块的评估，因此收益法是不适用的，而假设开发法是必选方法之一，除假设开发法外，成本法和市场法或基准地价修正法也可适用。
房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较低的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。（ ）
答案：对
解析：
以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )
某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。
A.5890
B.5976
C.6053
D.6135
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V，投资利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），则开发利润＝20%×（4000＋180＋0.035V）＝836＋0.007V，V＝4000＋180＋350＋0.035V＋0.06V＋836＋0.007V，V＝5976万元。参见教材P298。
居住区的规模包括人口及用地两个方面，以用地面积作为规模的标志。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是居住区的用地构成和规模。居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第3篇
商业银行的最基本职能是（ ）。
A、充当信用中介
B、变货币收入为货币资本
C、充当支付中介
D、创造派生存款和信用流通工具
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的最基本职能是充当信用中介。
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
正确答案：ABCE
[答案] ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。
建设用地规划许可证是在建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
正确答案：C
《担保法》规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
房地产抵押人不一定是债务人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ）
此题为判断题(对，错)。
金融机构在客户评价时，通常情况下，BBB以上资信等级的企业才能获得银行贷款。 （ ）
正确答案：×
通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。
某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/m2。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
答案：B
解析：
投资利息=540×[（1+8%）2-1]+90×[（1+8%）1.5-1]+60×[（1+8%）0.5-1]=89.86＋11.01＋2.35＝103.22（元/m2）。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第4篇
下列房地产中，属于免征房产税的有( )。
A.监狱用房
B.高校招待所
C.部队营房
D.法院办公楼
E.房地产开发企业自用的房地
答案：A,C,D
解析：
下述房产免征房产税：
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月日起计。该商场共有两层，每层可出租面积各200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m(上标)2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
正确答案：
该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：
(1) 商场一层价格的测算：
租赁期限内年净收益＝200×180×(1-25%)×12＝32.40(万元)
租赁期限外年净收益＝200×200×(1-25%)×12＝36.00(万元)
实物期权类型主要包括（ ）。
A.等待投资型期权
B.成长型期权
C.放弃型期权
D.刚性期权
E.柔性期权
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。参见教材P244。
某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m2。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
正确答案：A
[答案] A 根据公式Qt＝aSt-1+(1-a)Qt-1＝0.43×220000+(1-0.43)×20000＝ 208600(m2)
关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有( )。
A.需求不变、供给增加、均衡价格下降
B.供给不变、需求增加时、均衡价格下降
C.需求减少、供给增加、均衡价格下降
D.需求减少、供给也减少、均衡价格下降
E.需求增加、供给增加、均衡价格上升
答案：A,C
解析：
若供给不变，需求变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当需求增加时，引起均衡数量增加、均衡价格上升；反之，当需求减少时，引起均衡数量减少、均衡价格下降。
若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给增加时，引起均衡数量增加、均衡价格下降；反之，当供给减少时，引起均衡数量减少、均衡价格上升。
当需求和供给同时变化时，均衡数量和均衡价格的变化视具体情况而定。
宣告失踪的主要意义在于会引起与生理死亡同样的法律后果。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。发生工程索赔的原因包括：（1）当事人违约；（2）不可抗力或不利的物质条件；（3）合同缺陷；（4）合同变更；（5）监理人指令；（6）其他第三方原因。
某酒店共20层，地下1层,是一家集客房、餐饮、娱乐为一体的多功能商务型酒店，若对此酒店采用收益法进行估价,其主要工作有哪些？
答案：
解析：
酒店类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且具有经营收益，因此对酒店房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、不同档次、不同功能而区别对待。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第5篇
建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产权益的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
单位建设面积为 240m2 的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）
答案：对
解析：
工程投资总额在 30 万元以下或者建筑面积在 300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。
业主大会议事规则由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
下列物权中，属于担保物权的有( )。
A.留置权
B.所有权
C.抵押权
D.质权
E.地役权
(2012真题) 写字楼大堂的建筑面积均属于功能共有建筑面积，应进行分摊。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。作为公共使用的公共门厅均需分摊面积。
在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。
A．一种或一种以上
B．两种或两种以上
C．三种或三种以上
D．四种或四种以上
正确答案：B
[答案] B
由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A、2822元/m2
B、2758元/m2
C、3038元/m2
D、2997元/m2
某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（ ）。
A、该房地产的收益价格为136.73万元
B、该房地产的收益价格为143.89万元
C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14
D、该房地产的合理经营期限为15年
E、该房地产的合理经营期限为20年
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，则n＝15。
以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28＝5.14
参见教材P227～228。
2021房地产估价师考试题库精选6篇 第6篇
影响需求价格弹性的因素不包括（ ）。
A.商品的耐用程度
B.时间的长短
C.商品本身用途的多样性
D.消费者的偏好
答案：D
解析：
本题考查的是需求弹性。影响需求价格弹性的因素：（1）商品的替代品数目和可替代程度；（2）消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例；（3）商品本身用途的多样性；（4）商品的耐用程度；（5）时间的长短。
实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
正确答案：C
房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。
下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。
A．一般居住建筑和公共建筑
B．中级居住建筑和公共建筑
C．高级居住建筑和公共建筑
D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑
正确答案：D
建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。
（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15kin。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
正确答案：
1．现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料。
2．规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）。
3．该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料。
4．该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）。
5．相关税费。
6．贷款利率。
7．该地区类似居住物业开发平均利润水平。
8．该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。
9．市政配套费用和土地开发费用。
10．该地区土地出让金（地价）的规定和标准。
下列属于房地产投资的优点的是（ ）。
A、相对较低的收益水平
B、投资数额巨大
C、无法抵消通货膨胀的影响
D、提高投资者的资信等级
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。参见教材P13～15。
2012 年，某市新增房地产供应量中，90m^2 以下住宅建筑面积是90m^2 以上住宅建筑面积的1.5 倍。反映这两者关系的统计指标是（ ）。
A．强度相对指标
B．比较相对指标
C．比例相对指标
D．结构相对指标
答案：C
解析：
比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。该指标的计算公式为：
答案：错
解析：
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。所以，抵押人一定不是债权人，不一定是债务人。
（ ）是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。
A.市场失灵
B.市场配置
C.市场调节
D.市场均衡
答案：A
解析：
本题考查的是市场失灵。市场失灵是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况。
