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2021房地产估价师真题下载5卷

发布时间：2021-07-03

2021房地产估价师真题下载5卷 第1卷

下列关于住房公积金制度的表述错误的是（　）。

A.职工死亡、被宣告死亡的不可以提取住房公积金
B.职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有
C.缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2或3倍
D.单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%

答案：A
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金提取情况包括：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）偿还购建自住住房贷款本息的；（3）租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；（4）离休、退休和出境定居的；（5）职工死亡、被宣告死亡的；（6）享受城镇最低生活保障的；（7）完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的。参见教材P10。

投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （ ）

正确答案：×
资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。

2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
征收补偿李某房屋的建筑面积为（　　）。

A.90m^2
B.100m^2
C.110m^2
D.115m^2

答案：B
解析：
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有（ ）。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

正确答案：ABE
房地产面积测算，边长以m为单位，取至0.01m；面积以m2为单位，取至0.01m2；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为（　）。

A、投资法
B、收入法
C、利润法
D、利息法

答案：A
解析：
考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。

2021房地产估价师真题下载5卷 第2卷

在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是( )。

A.汇票
B.本票
C.支票
D.银行券

答案：B
解析：
本票的出票人就是付款人，根据出票人身份的不同，可分为由企业签发的商业本票和由银行签发的银行本票。

关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算
B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本
C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润
D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率

答案：C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。

建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，为不应分摊的共有建筑面积。 ( )

答案：对
解析：

在房地产市场的分类中，一级市场是指( )。

A．土地使用权转让市场

B．新建商品房租售市场

C．土地使用权出让市场

D．土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

正确答案：C
[答案] C  房地产一级市场是指土地使用权出让市场，房地产二级市场是指土地转让和新建商品房租售市场，房地产三级市场是指存量房地产交易市场。更清晰的划分方式是根据增量存量关系，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋分为一级房屋市场(一手房市场)和二级房屋市场(二手房市场)。

2021房地产估价师真题下载5卷 第3卷

一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

建筑安装工程费不包括建筑物的（　）。

A、建筑工程费用
B、设备采购费用
C、安装工程费用
D、公共配套设施建设费

答案：D
解析：
考点:房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费三大类。建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。选项D是和建筑安装工程费平行的概念，没有包含关系。

为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（　　）。

A．棚户区改造
B．城中村改造
C．廉租住房建设
D．经济适用住房建设
E．公共租赁住房建设

答案：A,C,D,E
解析：
《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。《房屋征收条例》界定了公共利益的范围，即：①国防和外交的需要；②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 ACDE 四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。

建设单位领取施工许可证后2个月未开工的，施工许可证自行废止。（）

答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。必须3个月。且既不开工又不申请延期，或者超过延期次数的，自行废止。

2021房地产估价师真题下载5卷 第4卷

关于房屋施工面积的说法中，正确的有（　）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建.缓建的房屋建筑面积
E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。

竣工图的编制采用的比例尺是（　）。

A.1:10000
B.1:2000
C.1:1000
D.1:500

答案：D
解析：
本题考查的是地形图。竣工图、地籍图和地形图采用的比例尺是1:500。

6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。

据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。

试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。

正确答案：

下列有关丘的表述中，不正确的是（　）。

A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C.组合丘一定大于独立丘
D.房地产平面图中应注明丘号

答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。丘是指地表上一块有界空间的地块。丘有独立丘和组合丘之分，一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。一般以一个单位、一个门牌号或一处院落的房屋用地单元划分为独立丘，当用地单元的权属混杂和面积过小时，则划为组合丘。丘的权属界线是界址点的连线。参见教材P170。

下列金融工具中，银行汇票属于（　　）。

A．直接金融工具
B．短期信用工具
C．商业信用工具
D．消费信用工具

答案：B
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具又称有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。

2021房地产估价师真题下载5卷 第5卷

拆除代管房屋是否公证，由双方当事人自主选择。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( )。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

正确答案：C
[答案] C
对于不同类型的房地产，同一影响因素引起房地产价格变动的方向可能是不同的。

对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

学校的校办工厂属于应征收房产税的范围

答案：对
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。

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