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2021房地产估价师每日一练7节

发布时间：2021-07-03

2021房地产估价师每日一练7节 第1节

2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
该项目的工程竣工验收工作由（　）负责组织实施。

A、该区人民政府建设行政主管部门
B、该市工程质量监督机构
C、甲公司
D、丙公司

答案：C
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。工程竣工的验收工作，由建设单位负责组织实施。

逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。

A．从容不迫型

B．选择型

C．凶猛型

D．随机型

正确答案：B

在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。

A．100

B．104

C．105

D．107

正确答案：B

营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（　）万元的为一般纳税人。

A、300
B、500
C、700
D、900

答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。

房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善

答案：C,E
解析：
本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由( )估价机构评估。

A、 一家
B、 两家
C、 三家
D、 多家

答案：A
解析：
拆迁估价的技术协调中指出，房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

2021房地产估价师每日一练7节 第2节

商品房预售许可的最低规模不得小于（　　）。

A．居住区
B．居住小区
C．栋
D．单元

答案：C
解析：
商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④ 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是（　　）。

A．人身保险
B．责任保险
C．财产损失保险
D．信用保证保险

答案：B
解析：
责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的民事损害赔偿责任或经过特别约定的合同责任为保险标的的保险。如产品设计单位或房地产中介机构购买的责任保险。

对于政策性房地产开发经营，、一般房地产开发经营行为的差异在于政策上优惠和价格上限制，其行为如设立条件、开发质量、开发经营程序等方面应当是一致的。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（ ）。

A.14%
B.19%
C.21%
D.22%

答案：B
解析：
【考点】投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%。

运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（　）。

A、静态分析法
B、动态分析法
C、成本法
D、比较法
E、总和法

答案：A,B
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。

2021房地产估价师每日一练7节 第3节

统计的基本概念中，按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。下列不属于数量标志的是( )。

A、 工人工资
B、 工业产值
C、 人的年龄
D、 人的性别

答案：D
解析：
[知识点] 统计概要

（ ）是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

A．房地产膨胀

B．房地产泡沫

C．房地产滞销

D．房地产过度开发

正确答案：B
B房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。

房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有( )。

A.社会养老保险
B.健康保险
C.劳动工伤保险
D.意外伤害保险
E.失业保险

答案：A,C,E
解析：
社会保险——是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险。
与商业保险不同，社会保险是一种强制保险，任何符合国家规定条件的都必须参加。
目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。

下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（　　）。

A．比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B．判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C．预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D．对可比实例进行市场状况调整
E．对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估

答案：B,D
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。

根据《建设工程工程量清单计价规范》的规定，发包人在收到最终索赔报告后的（　）天内，未向承包人做出答复的，视为该项索赔报告已经认可。

A.7
B.14
C.28
D.30

答案：C
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。根据《建设工程工程量清单计价规范》的规定，发包人在收到最终索赔报告后的28天内，未向承包人做出答复的，视为该项索赔报告已经认可。

无差异曲线的特点不包括（　）。

A、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线
B、图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用
C、图中任意两条无差异曲线不能相交
D、无差异曲线凹向原点

答案：D
解析：
本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。

住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的（　）倍。

A.10
B.20
C.25
D.30

答案：D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。

2021房地产估价师每日一练7节 第4节

建筑物的物质折旧包括（ ）

A．功能衰退

B．正常使用的磨损

C．环境恶化

D．意外的破坏损毁

E．城市规划改变

正确答案：BD
功能衰退属于功能折旧，环境恶化和城市规划改变属于经济折旧。

企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于保证保险。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（　）。

A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理
B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线
C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线
D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线
E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是规划红线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。参见教材P77。

房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（　）

A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间

答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

房地产开发过程中需要( )资金。

A．高利息

B．建设贷款

C．租赁贷款

D．民间融资

E．抵押贷款

正确答案：BE
[答案] BE  房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。

某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）元/m2。

A． 1250

B．1750

C．2050

D．2150

正确答案：B

（三）

某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/㎡，商品住宅销售均价为1.2万元/㎡。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1．以商品住宅销售均价为基础估价；

2．以商业用途土地价格为基础估价。

请问：

1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。

2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

正确答案：
1．若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。（2分）
　　理由：
　　估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（4分）
　　2．估价技术路线：①选择估价方法。②方法运用中的具体处理。③确定估价结果。

2021房地产估价师每日一练7节 第5节

适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
如果采用收益法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是（ ）。
A.该宗商业房地产的收益年限为28年
B.该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响
C.该宗商业房地产的收益年限为38年
D.该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响

答案：C
解析：

在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位( )。

A.土地使用权出让
B.派出所
C.商品房销售
D.学校
E.工厂

答案：B,D,E
解析：
报告单位——又称填报单位，是指负责向调查者回答问题、填报统计表和提供统计资料的基层单位。

注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。

某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。
对该宗房地产价格的计算公式的表述正确的是（）。

答案：C
解析：

在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。

A．市场案例

B．交易实例

C．交易预期值

D．市场预期值

正确答案：B
[答案] B
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

良好行为记录由房地产企业及执业人员直接报送，或由各级建设(房地产)行政主管部门房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

2021房地产估价师每日一练7节 第6节

仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是（　　）。

A．附息债券
B．贴水债券
C．信用债券
D．担保债券

答案：B
解析：
贴现债券又称贴水债券，是指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。

估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一)估价对象实物状况（略）
(二)估价对象权益状况（略）
(三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义
估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。
5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74
号）。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义
略)。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）

答案：
解析：
1.价值定义错，应为估价对象（包含建筑物室内自行装饰装修部分的价值）的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
2.估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
3.估价时点位置错，估价时点应在价值定义之前。
4.估价方法选用理由错，应将成本法改为或增加。由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。

(2017年真题) 下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。

A.收益现金流风险
B.市场供求风险
C.通货膨胀风险
D.利率变动风险

答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。

在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。

A．取得待开发房地产的时间

B．开发期间的某个时间

C．开发完成后的时间

D．开发完成之后的某个时间

正确答案：B

调查问卷中的问题一般包括（　）问题。

A、闭合式
B、开放式
C、自主式
D、引导式
E、问答式

答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。调查问卷中的问题一般包括闭合式和开放式两种问题。
参见教材P108。

国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之曰。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点 应当为房屋征收决定公告之曰。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点 —致。参见教材P49。

以下关于房地产市场的说法，正确的有( )。

A．由于不同类型的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干于市场

B．从市场营销的角度出发，房地产市场可以按照目标群体特征的不同分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场

C．根据研究和决策的需要，可以将不同的房地产市场用细分方法叠加起来，得到更细的子市场

D．市场所包括的地域范围越广，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小

E．新建商品房租售是房地产三级市场

正确答案：ACD
[答案] ACD  低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场的细分方法，是根据建造标准和价格水平来分的。新建商品房租售属于房地产二级市场。

2021房地产估价师每日一练7节 第7节

预售许可的最低规模为（　）。

A.层
B.户
C.栋
D.单元

答案：C
解析：
本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 ( )

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是( )。

A、 项目风险越大，风险等级系数值越大
B、 贷款期限越长，期限系数值越小
C、 企业信用等级越高，信用等级系数值越低
D、 用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

答案：B
解析：

新设项目法人融资形式的特点有（ ）。

A．项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险

C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

正确答案：ABC

不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。

下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。

A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%

B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会

C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策

D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

正确答案：A
[答案] A  A项中投资估算的精确度应为±2%，研究费用应占总投资的0.2%～0.8%。

在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

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