2021房地产估价师考试真题及答案8节 第1节
在新开发区内有一块土地，总面积是2000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）万元。
A．2500
B．3500
C．3600
D．3000
正确答案：C
20000×60%×3000＝3600(万元)
下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是（ ）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
正确答案：C
C按资产投资的类型划分，RElTs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）
正确答案：×
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是构造评价方案。构造评价方案就是在项目策划的基础上，构造出可评价比较的具体开发经营方案。
关于估价机构服务款项在会计核算方面的描述中，正确的有（ ）。
A．当期获得的部分款项在会计要素中属收入类
B．当期获得的部分款项在会计要素中属损益类
C．下期应获得的余款在会计科目中属损益类
D．下期应获得的余款在会计科目中属资产类
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是( )。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
正确答案：A
[答案] A 名义利率越大，计息周期越短。
政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。
A．期望值相同、标准差小的方案
B．期望值相同、标准差大的方案
C．标准差系数小的方案
D．标准差系数大的方案
E．标准差相同、期望值大的方案
正确答案：ACE
[答案] ACE 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。
业主大会议事规则由( )制定并修改。
A、 业主大会
B、 业主委员会
C、 政府物业管理部门
D、 业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第2节
甲优先受偿的剩余价款，应按( )分别受偿。
A．所欠债务的先后顺序
B．所欠债务的总额比例
C．尚欠债务的比例
D．债权人索债的急缓程度
被征收房屋价值是指在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，应当考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是货币。人民币存在两种具体形态：一是人民币票券，习惯上称为现金；二是银行存款。
假设开发法的操作步骤包括（ ）。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
正确答案：ABDE
C项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。
下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。
A．比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值
B．判断某经营性房地产的未来运营费用水平
C．预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度
D．对可比实例进行市场状况调整
E．对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估
答案：B,D
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。由于长期趋势法主要是依据某类房地产过去和现在较长时期的历史价格资料来判断推测出该类房地产未来的价格，因此不适用于对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估。
办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．W公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。
A．依据
B．原则
C．程序
D．进度
E．成本
甲公司实施房屋拆迁时可对（ ）的房屋依法给予补偿。
A．产权人下落不明
B．报建未批准
C．被依法查封
D．产权有纠纷正在诉讼且法院尚未判
房地产转让，当事人应当（）。
A.签订书面转让合同
B.向县级以上政府规定的部门申报成交价
C.到工商管理部门办理转让合同登记手续
D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续
E.到房地产管理部门办理房地产转移登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让合同。房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第3节
对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（ ）。
A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期
答案：A,E
解析：
本题考查的是财务净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。
(2017真题) 单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（ ）。
A.5%
B.8%
C.10%
D.12%
答案：D
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。
在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
房地产价格在乎稳发展时没必要进行交易日期调整。
采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ ）。
A．0.03
B．0.83
C．0.85
D．1.25
下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A．该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B．该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C．该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D．该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（ ）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.临时资格资质
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质等级。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构资质等级核定为三级资质，设1年的暂定期。参见教材P181。
下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
下列不属于长期趋势法的作用的是（ ）。
A、用于成本法计算重置价格
B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等
D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
答案：A
解析：
考点:长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第4节
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（）
答案：对
解析：
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。参见教材P133。@##
集体土地未经依法（ ）不得出让。
A．征用
B．征收
C．批准
D．备案
答案：B
解析：
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的一般含义规定集体土地不经征收不得出让。
某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。
请根据以上材料，回答下列问题：
第 110 题 w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。
A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同
D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（）
答案：错
解析：
本题考查的是供给及其变动。供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。
物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（ ）投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。
3.该企业出租给丙商场应缴纳的税为（）。
A.契税
B.所得税
C.印花税
D.土地增值税
答案：B,C
解析：
本题考查的是印花税。该企业把商场出租给丙，则需要交纳企业所得税、印花税。参见教材P225。
下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。
A.国有土地所有权
B.宅基地的土地使用权
C.集体土地所有权
D.村企业的房屋所有权
答案：D
解析：
(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。
(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
房地不分离原则乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开T建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。
A．综合楼
B．住宅
C．水塔
D．配套公建用房
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第5节
某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
正确答案：B
(6300－6000)×26000-3000000＝4800000(元)
下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A、 是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B、 贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C、 贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D、 贷款有保证、抵押、质押三种形式
答案：B
解析：
贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。
在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
不确定型决策常用的决策方法有（ ）。
A．最大可能法
B．小中取大法
C．大中取大法
D．决策树法
E．最小最大后悔值法
答案：B,C,E
解析：
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括：①小中取大法；②大中取大法；③最小最大后悔值法等。
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。 ( )
答案：错
解析：
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。
某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（ ）。
A.1.2%
B.4.80%
C.4.91%
D.5.82%
答案：B
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。
（ ）是求取房地价值时采用的资本化率。
A、土地资本化率
B、建筑物资本化率
C、综合资本化率
D、房地产报酬率
答案：C
解析：
本题考查的是投资组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。
协调是建设监理能否成功的关键，其中内部的协调包括（ ）。
A、项目系统各种需求关系的协调
B、项目系统内部人员关系的协调
C、项目系统组织关系的协调
D、与业主有合同关系的设计单位的协调
E、与业主没有合同关系的社会团体的协调
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建设监理制度。内部的协调主要是工程项目系统内部人员、组织关系、各种需求关系的协调。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第6节
如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（ ）
正确答案：×
从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
建设单位取得建设用地规划许可证后，由（ ）划拨土地。
A.土地管理部门
B.县级以上人民政府
C.县市级以上人民政府
D.省级以上人民政府
答案：A
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地管理部门划拨土地。
按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（ ）。
A、抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、重置提拨款
D、房地产改扩建费用
E、所得税
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。
某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2％，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（ ）元。
A．3627.06
B．3634.31
C．4818.34
D．4842.43
答案：A
解析：
某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At 表示第t 个月的还款额，A1 表示第1 个月的还款额，s 表示月还款额等比增长率，t 表示第t 个月。则第8 年最后一个月份的还款额为：A96=A1 错误（1+s）t-1=3000 错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性
B、可逆性
C、负担性
D、流通性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。
某一工业厂房，房屋建筑面积10000m2，占地面积30000m2，拟设定房地产抵押权。该房屋的重置价为400元，成新度8成。土地使用权来源于行政划拨，经调查本地区，本类土地使用权市场价值为760元/m2，其中取得土地成本为430元/m2(出让金占80%)，土地开发成本为170元/m2，管理费、投资利息销售税费90元/m2，开发利润70元/m2。
问题：
1．请写出房地产估价的技术路线?
2．该房地产的土地使用权年限应设定为多少?
3．该房地产的抵押担保额为多少?
正确答案：
①评估该房地产房屋的重置成新价；评估该房地产土地使用权的市场价值；由土地使用权市场价值中扣除土地出让金；房地合一确定房地产的担保价值。
②从估价时点算起为50年。
③V={10000×400×0.8+[430-(430×80%)+170+90+70]×30000}元=1568万元
[试题分析]
对工业房地产进行抵押价值的评估，要分别计算房屋和土地的价值。房屋可用重置成新法，土地可用市场比较法估算，之后扣除土地出让金。
按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指( )。
A、 土地使用权出让市场
B、 土地转让市场
C、 新建商品房租售市场
D、 存量房地产交易市场
答案：A
解析：
此题属于掌握范畴。根据房地产市场划分的理论。
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第7节
某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为( )m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
正确答案：C
是随着时间的推移而减少的；
A．原始价值
B．账面价值
C．市场价值
D．投资价值
正确答案：B
[答案] B
原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
光化学烟雾还能加速橡胶制品的老化，但不会腐蚀建筑物和衣物。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产企业专门为高端消费群体服务并以此树立良好的信誉，这体现了目标市场选择的（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.市场集中化
D.市场专业化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化，这时企业集中满足某一特定消费群体的各种需求，企业专门为某个消费群体服务并争取树立良好的信誉。
中止施工满（ ）的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
A.6个月
B.1年
C.2年
D.3年
答案：B
解析：
本题考查的是施工许可管理。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。
时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。
房屋所有权证的附图是（ ）。
A．地形图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
答案：D
解析：
分户图是在分丘图的基础上进一步绘制的明细图，以某房屋的具体权属为单元，如为多层房屋，则为分层分户图，表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
开发建设该项目，甲公司应依法取得（ ）。
A.建设项目选址意见书
B.建筑工程施工许可证
C.建设工程规划许可证
D.建设用地规划许可证
答案：B,C
解析：
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入开发建设的资金占工程建设总投资 25％以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案。AD 两项属于建设用地的条件。
地下水是一种开放性的水，一旦被污染，很容易净化。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是水污染的概念。地下水是一种封闭性的水，一旦被污染，很难净化；即使切断污染源，仍需数年才能恢复清洁。
2021房地产估价师考试真题及答案8节 第8节
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。
A.区位选择异常重要
B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。参见教材P9。
下列选项中，不属于需求指标的是（ ）。
A.国内生产总值
B.人口数量
C.就业人员数量
D.房地产价格
答案：D
解析：
本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。
《城乡规划法》规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的（ ）的，应当先修改总体规划。
A.规范性内容
B.全部内容
C.部分内容
D.强制性内容
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划的编制和审批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。
某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平均空置率为8％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的5％，则该写字楼的月净经营收入是（ ）万元。
A、61.00
B、61.60
C、81.00
D、86.40
答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。
在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（ ）。
A.物质缺乏项目
B.物质落后项目
C.物质过剩项目
D.可修复项目
E.不可修复项目
答案：D,E
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。
借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。借款偿还期是清偿能力指标，而投资回收期是盈利能力指标。
房地产估价师初始注册的条件有（ ）。
A．年龄小于65 周岁
B．取得房地产估价师执业资格
C．受聘于房地产估价机构
D．在房地产估价机构有出资或股份
E．具有完全民事行为能力
答案：A,B,C,E
解析：
房地产估价师注册的条件为：①取得房地产估价师执业资格；②达到房地产估价师继续教育合格标准；③受聘于房地产估价机构；④无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定，不具有完全民事行为能力的和年龄超过65 周岁的不予注册。
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
正确答案：D
可以免征房产税的房产有：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产。
开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。 ( )
