2021房地产估价师考试题库精选9章 第1章
下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。
A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
正确答案：D
D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。
公共建筑定额指标的计算方法包括（ ）。
A.住宅建筑净密度
B.住宅平均层数
C.千人指标
D.民用建筑综合指标
E.人口净密度
答案：C,D
解析：
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。公共建筑定额指标的计算方法一般有千人指标和民用建筑综合指标。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产市场在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
正确答案：A
长期趋势法是根据房地产价格在过去长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存存。
对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）
答案：错
解析：
考点:房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在三四阶段超前于市场自然周期。
2021房地产估价师考试题库精选9章 第2章
确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（ ）。
A、固定性决策
B、标准化决策
C、程序化决策
D、科学性决策
答案：C
解析：
本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。
速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（ ）
答案：对
解析：
速动比率是速动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标。速动资产等于流动资产减去存货、待摊费用等的余值，主要包括现金（货币资金）、短期投资、应收票据、应收账款等。计算速动比率时，扣除存货的主要原因是：①在流动资产中，存货的变现能力最差；②由于某种原因，部分存货可能已经损失报废还没处理；③部分存货可能已经抵押给债权人；④存货估价还存在成本和合理市价相差悬殊的问题。因此，速动比率所反映的企业短期偿债能力更加可信。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用假设开发法估价时,应按照（ ）前提进行估价。
A.自己开发 B.溢价转让
C.被迫转让 D.自愿转让
采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分有（ ）。
A、总平面图
B、管道横剖面图
C、管道纵剖面图
D、节点详图
E、系统轴测图
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建筑识图基础。采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室外部分表示一个区域的采暖管网，其施工图的组成主要包括总平面图、管道横剖面图、管道纵剖面图和节点详图。
多重合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证（如股票），从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。
（ ）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。
A、住房市场指数
B、住房价格合理性指数
C、房地产价格指数
D、房地产众数价格
答案：A
解析：
考点:市场监测与预警指标。住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。
2021房地产估价师考试题库精选9章 第3章
只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房
答案：错
解析：
确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。
房屋登记机构应进行实地查看的情形有（ ）。
A．房屋所有权初始登记
B．房屋所有权转移登记
C．最高额抵押登记
D．在建工程抵押权登记
E．地役权登记
答案：A,D
解析：
《房屋登记办法》规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。
预计某城市2009年较2008年国民生产总值增长10%，则该市2009年国民经济预计环比发展速度为10%。 （ ）
作为公共使用的电梯井，是应分摊的共有建筑面积，值班警卫用房，是不应分摊的共有建筑面积。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是共有建筑面积的分摊。（1）不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；应分摊的共有建筑面积包括：作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积；单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。
答案：对
解析：
投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方。投保人可以是法人或自然人，也可以是被保险人本人或者是法律许可的他人。
银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元．月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还歉额是（ ）元
A．1005.56
B．1010.56
C．1110.56
D．1115.56
正确答案：D
D此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。已知：A1=1000(元)，16%/12=0.5%，S=O.2%，n=10×12=120(月)则
即若转为按月等额支付，月等额还款额为1115.56元。
此题也可以直接计算：
2021房地产估价师考试题库精选9章 第4章
房地产开发的主要程序可分为（ ）。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。参见教材P65。
政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
答案：A,B,C
解析：
项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目：①符合国家法律法规；②符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；③符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；④符合当地区域布局和产业结构调整的要求；⑤符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；⑥符合自然文化遗产、文物保护的有关政策；⑦主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；⑧符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响；⑨房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；⑩申报单位具有承担相应项目建设的能力。
国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工龄不包括（ ）。
A．公债
B．国库券
C．商业票据
D．政府对外担保
路线价法特别适用于（ ）估价。
A、个别房地产
B、房地产税收
C、市地重划
D、房地产转让
E、需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形
答案：B,C,E
解析：
考点:路线价法概述。路线价法被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在短时间内对许多宗土地进行估价的情形。
下列保险中，属商业保险的有（ ）。
A．保证保险
B．外汇变动保险
C．信用保险
D．健康保险
E．劳动工伤保险
法院处置权限定原则，本质上是由强制拍卖标的的自有性决定的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选9章 第5章
房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险，时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工最-拆毁量
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A—级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。参见教材P158。
运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内。
国有建设用地使用权出让市场是（ ）市场。
A．完全竞争
B．垄断竞争
C．寡头垄断
D．完全垄断
答案：D
解析：
市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。我国国有建设用地使用权出让市场目前是由属地政府完全垄断的。
下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。
A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
正确答案：A
[答案] A 房地产投机属于社会因素。经济因素除了选项B、C、D外，还有经济发展、利率、汇率。
2021房地产估价师考试题库精选9章 第6章
经济分析中，企业正常利润可作为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本计入产品的经济成本之内。
答案：对
解析：
在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。与此相应，会计成本也被称作“显成本”。经济成本等于显成本与隐成本之和。
农民集体所有的±地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
影响需求价格弹性的主要因素有（ ）。
A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用
C．商品用途的多样性
D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
正确答案：ACD
影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以及商品的耐用程度也是主要因素。
可行性研究的结果应说明项目的盈利能力、贷款偿还能力、资金平衡能力、抗风险能力以及项目是否可行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
无差异曲线具有的特点是（ ）。
A．无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交
B．无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的边际效用，不同曲线代表不同的边际效用
C．离原点越近的无差异曲线所代表的边际效用越小；离原点越远的无差异曲线所代表的边际效用越大
D．无差异曲线凸向原点
E．无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值
建筑物按其重要性和使用要求分为四等，为特等、甲等、乙等、丙等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑等级。建筑物按其重要性和使用要求分为五等，为特等、甲等、乙等、丙等、丁等。
2021房地产估价师考试题库精选9章 第7章
国家对集体土地征收或征用后，土地所有权发生转移。（ ）
正确答案：×
征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。
在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。（ ）
答案：错
解析：
在我国，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款均以复利计算计息，储蓄存款和国库券以单利计息。
下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。
A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C.常规项目的财务内部收益率是唯一的
D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
答案：D
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。
A、 市场供求关系
B、 房地产管理部门
C、 业主的愿望
D、 建筑质量
答案：A
解析：
因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。
2021房地产估价师考试题库精选9章 第8章
会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计核算所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
房屋建筑工程保修期从（ ）之日起计算。
A.工程竣工验收合格
B.工程交付使用
C.物业管理企业进驻
D.内部装修完成
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物可作为定向拍卖的标的物。参见教材P398。
某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。
如何确定估价方法?
答案：
解析：
《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。
在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
2021房地产估价师考试题库精选9章 第9章
我国房屋权属登记（ ）
A 具有公信力
B 公告是必经程序
C 是一项法定制度
D 为全力动态登记
E 可以制作颁发统一的房地产权证书
关于地租测算的说法，错误的是（ ）。
A．以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
B．测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C．从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
D．未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用
答案：D
解析：
各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。
A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B、项目主要产品质量符合国家的规定
C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E、符合当地的产业结构调整的要求
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是项目核准和开工计划。选项B错误，正确表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”；选项C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P253。
物业服务定价成本由（ ）组成。
A.固定资产折旧
B.绿化养护费用
C.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用
D.人员费用
E.财产保险费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的( )。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率
答案：B
解析：
材料的表观密度——是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。
(2013真题) 建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（）
答案：错
解析：
本题考查的是变形缝。沉降缝一般兼起伸缩缝的作用，其构造与伸缩缝基本相同，但是伸缩缝不能代替沉降缝，当伸缩缝和沉降缝结合设置时，或防震缝与沉降缝结合设置时，基础也应断开.。
