2021房地产估价师考试题目下载9辑
发布时间：2021-07-04
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第1辑
下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。
A．对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B．实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录
C．实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名
D．在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E．实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实
正确答案：BCDE
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。
运用标准价调整法进行估价时，首要步骤是（ ）。
A、进行房地产分组
B、确定估价范围
C、设定标准房地产
D、测算标准价
B、确定估价范围
C、设定标准房地产
D、测算标准价
答案：B
解析：
考点:标准价调整法。运用标准价调整法估价，一般分为下列步骤：（1）确定估价范围；（2）进行房地产分组；（3）设定标准房地产；（4）测算标准价；（5）确定有关调整系数；（6）计算各宗被估价房地产的价值或价格。
合理选择住宅类型考虑的方面不包括（ ）。
A.满足户室比的要求
B.公共服务设施规模
C.住宅建筑层数的确定
D.适应当地自然气候的特点
B.公共服务设施规模
C.住宅建筑层数的确定
D.适应当地自然气候的特点
答案：B
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。合理选择住宅类型一般应考虑以下几个方面：（1）满足户室比的要求，也就是要满足不同人口组成的家庭对各种户型的住宅需要；（2）住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素；（3）适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯
假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。
A．0．25
B．0．50
C．1．50
D．2．00
正确答案：B
（20%-10%）X+10%=15%，可求出X=0．50。
（20%-10%）X+10%=15%，可求出X=0．50。
当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（ ）。
A．开发商
B．设计单位
C．承包商
D．监理单位
正确答案：A
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第2辑
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A、某一基准时刻
B、日历年度的年初
C、资金运动的时间始点
D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
B、日历年度的年初
C、资金运动的时间始点
D、既可有现金流入也可有现金流出的时间点
E、既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点
答案：A,C,D
解析：
考点:现金流量图。现金流量图中，时间点“零”，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
以下物业类型，属于经营性物业的有（ ）。
①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场；⑥酒店；⑦出租商住房
A．①②③⑥⑦
B．①②③④⑥⑦
C．②③⑤⑥⑦
D．②③⑥⑦
正确答案：C
（ ）要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
A、差异原则
B、类似原则
C、替代原则
D、可比原则
B、类似原则
C、替代原则
D、可比原则
答案：C
解析：
考点:替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是人身保险。安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。参见教材P334。
由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。
A．价格越高，需求越
B．价格越低，需求越小
C．价格越低，需求越大
D．价格越高，需求越大
正确答案：D
根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以m为单位，其余均以cm为单位。（ ）
正确答案：×
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第3辑
收付实现制是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是会计基础。权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表。
银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。
A、 10000
B、 11000
C、 7800
D、 9200
B、 11000
C、 7800
D、 9200
答案：B
解析：
银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元=11000元。
( )是指个人之间相互以货币或实物提供的信用。
A、 消费信用
B、 个人信用
C、 民间信用
D、 相互信用
B、 个人信用
C、 民间信用
D、 相互信用
答案：C
解析：
题干的表述是“民间信用”的定义。
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。（）
答案：对
解析：
涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。@##
该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（ ）㎡。
A．2916．67
B．3250．00
C．3437．50
D．3500．00
正确答案：B
1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[（60000-5000）㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
1h㎡=15亩=10000㎡。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。根据“建筑密度即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比”。该地块建筑基底占地面积=10000㎡×50%=5000㎡。该商住综合楼基底占地面积=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。该综合楼住宅部分每层的建筑面积=[（60000-5000）㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第4辑
甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。
A.利润总额
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率
B.投资利润率
C.资产负债率
D.财务净现值
E.偿债备付率
答案：A,B
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。本题必须采用排除法。选项CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。选项D是动态盈利能力指标。
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
房地产估价报告
估价报告编号：××[2015]第××××号
估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师
（十二）实地查勘期
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。
（十三）估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。
（二）估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1）座落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
2.周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析
1.合法性分析
估价对象为××市××区××号的商业房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：
（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
（3）改变用途前提（略）
（4）重新开发前提（略）
（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线（略）
收益法技术路线（略）
五、估价测算过程
1.收益法计算过程
（1）公式选用
估价对象为出租型的商业物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
V一房地产价值；
A一未来第一年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。
（3）有效出租面积的确定
根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（4）空置率的确定
据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。
（6）租金变化趋势分析
估价对象位于××繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。
（7）年有效毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入
=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）
（8）运营费用
一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。
经计算确定年运营费用为元/（年·m2）（具体计算过程略）。
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302=845元/（年·m2）
（10）报酬率的确定
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，
利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）
市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。
根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
（11）收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：
式中V一收益价格（元，元／m2）；
A一第一年净收益（元，元／m2）；
Y一报酬率（%）；
n一未来可获收益的年限（年）；
g一年净收益递增率；
按照以上公式代入数据测算得：
V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）
总价值=20432×1340.45＝27388074（元）
2.比较法测算过程
公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：
因素条件对比说明表
（3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
（4）比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。
比较价值计算表
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）
（5）总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，
20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455×1340.45=27418905元。
六、评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
房地产估价报告
估价报告编号：××[2015]第××××号
估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估
估价委托人：××法院
房地产估价机构：××房地产估价有限公司
注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）
估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日
致估价委托人函（略）
目录（略）
估价师声明（略）
估价假设和限制条件
1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3.估价对象房地产本身不存在质量问题。
4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。
（其他假设和限制条件略）
估价结果报告
（一）估价委托人（略）
（二）房地产估价机构
估价机构：×××房地产估价有限公司
住所：××市××区××路××号××大厦10楼
法定代表人：×××
资质等级：一级
证书编号：建房估证字【2013】×××号
有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日
（三）估价目的
为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。
（四）估价对象
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。
3.估价对象权益状况描述与分析
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.估价对象区位状况
（1）位置现状描述与分析
1）坐落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
（2）周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。
（3）景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
（4）外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
（五）价值时点
2015年6月17日（确定理由略）
（六）价值类型
估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。
（七）估价原则
本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
（八）估价依据
1.法律、法规和政策性文件
①《中华人民共和国房地产管理法》；
②《中华人民共和国土地管理法》；
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
⑤《中华人民共和国拍卖法》。
2.技术标准、规程、规范
①《房地产估价规范》；
②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。
3.委托方提供的相关资料（略）
4.估价人员调查收集的相关资料
①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；
②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
（九）估价方法
估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。
收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。
（十）估价结果
本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。
（十一）注册房地产估价师
（十二）实地查勘期
二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。
（十三）估价作业日期
二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。
商业房地产市场价值评估技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.土地实物状况描述
估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。
2.建筑物实物状况描述
经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。
估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。
（二）估价对象权益状况描述与分析
1.合法权利人
依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。
2.权属来源方式
估价对象权属来源于购买所得。
3.土地权益状况描述
估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。
4.建筑物权益状况描述
估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。
（三）估价对象区位状况描述与分析
1.位置现状描述与分析
1）座落：××市××区××号。
2）方位：城市市区地带，越秀区中部。
3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。
4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。
5）朝向：楼宇主朝向为南、北。
6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。
2.周围环境状况描述与分析
1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。
2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。
3.景观状况描述与分析
区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。
4.外部配套设施状况描述与分析
1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。
2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析
1.合法性分析
估价对象为××市××区××号的商业房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。
2.利用方式分析
最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：
（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。
（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。
（3）改变用途前提（略）
（4）重新开发前提（略）
（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。
估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。
四、估价方法适用性分析
1.估价方法选取
通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。
（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。
（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。
（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。
（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。
综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。
比较法技术路线（略）
收益法技术路线（略）
五、估价测算过程
1.收益法计算过程
（1）公式选用
估价对象为出租型的商业物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。
收益法测算公式为：
V一房地产价值；
A一未来第一年房地产净收益；
Y一报酬率；
g一净收益逐年递增的比率；
n一房地产剩余收益年限。
（2）租金收入的确定
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。
（3）有效出租面积的确定
根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。
（4）空置率的确定
据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。
（5）其他收入的确定
根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：
其他收入＝100×1340.45×2×3.5%=9383元／年。
（6）租金变化趋势分析
估价对象位于××繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，该市本路段同类型商业物业的年租金增长率在2％至5％之间，遵守谨慎原则，拟定估价对象租金年均增长率为3.8%。
（7）年有效毛收入
年有效毛收入=（潜在毛租金收入×12个月×有效出租面积-空置和收租损失）＋其他收入
=[（100×12×1340.45×100%）×（1-5%）+9383]÷1340.45=1147元/（年·m2）
（8）运营费用
一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。
经计算确定年运营费用为元/（年·m2）（具体计算过程略）。
（9）年净收益
估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用=1147-302=845元/（年·m2）
（10）报酬率的确定
采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，
利用安全利率加风险利率法计算，报酬率=3.5%+2%=5.5%。（确定过程略）
市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过它们现时的租金水平和售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，最终计算得到报酬率为5.47%（具体计算过程略）。
根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8，市场提取法的结果取权重0.2，考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。
（11）收益年限
估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2004年10月18日起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，由于委托方未能提供土地出让合同，未能了解到估价对象原土地出让合同是否约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时对建筑物予以补偿或不补偿的情况，遵照谨慎原则，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年限，即尚可收益年限为32.58年。
（12）测算过程表及测算结果
经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：
式中V一收益价格（元，元／m2）；
A一第一年净收益（元，元／m2）；
Y一报酬率（%）；
n一未来可获收益的年限（年）；
g一年净收益递增率；
按照以上公式代入数据测算得：
V＝845÷（5.5％-3.8%）×{1一［（1＋3.8%）÷（1＋5.5%）]32.58}＝20432（元／m2）
总价值=20432×1340.45＝27388074（元）
2.比较法测算过程
公式选择：比准单价=实例成交单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（1）可比实例选取与分析
可比实例A：××街××号商业用房一层建筑面积1352.51m2，已装修，5层，框架结构。交易单价21000元／m2。交易日期2014年8月17日。
可比实例B：××街××号商业用房一层建筑面积1502.18m2，已装修，5层，框架结构。交易单价为20000元／m2，交易日期2014年7月21日。
可比实例C：××街××号商业用房一层建筑面积1518.14m2，5层，框架结构。交易单价21580元／m2，交易日期2015年5月17日。
（2）交易实例与估价对象比较分析
将可比实例与改造完成后的估价对象进行对比分析，对比内容及实例说明见下表：
因素条件对比说明表
（3）比较因素修正系数确定
根据上表估价对象与可比实例的比较分析，结合估价师掌握资料与估价经验，因素修正系数确定见下表。
（4）比较价值计算
根据上表确定的因素修正系数，对比较价值计算见下表。
比较价值计算表
根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为标准样本的市场价格为：（20588＋19048＋21798）÷3＝20478（元/m2）
（5）总价格
已知裙楼建筑面积为1340.45㎡，则裙楼部分的总价为：20478元/㎡×1340.45㎡＝27449735（万元）
3.确定估价对象评估结果
通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，考虑到两种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作为估价对象的测算结果，
20432×0.5+20478×0.5=20455元／m2。总价格=20455×1340.45=27418905元。
六、评估结果确定
本次估价对象为××市××区××号建筑面积合共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾柒壹万捌千玖佰零伍元整。
答案：
解析：
1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。
2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。
4.估价原则中有谨慎原则错误。
5.估价结果报告估价依据中缺少《房地产估价基本术语标准》。
6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。
7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。
8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。
9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。
10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。
11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95％。
12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40－（2015年6月17日－2004年10月18日）＝29.33年。
13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60－（2015年6月17日－2007年10月18日）＝52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。
14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。
15.可比实例建成时间不同，应对建成时间做相应调整。
16.朝向不同，没有做相应调整。
17.应对可比实例进行成新率调整。
18.因素条件对比说明表中，可比实例A、B的室内装修均为“好”，但因素修正系数表中得分不同。
2.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
3.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。
4.估价原则中有谨慎原则错误。
5.估价结果报告估价依据中缺少《房地产估价基本术语标准》。
6.估价结果报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为：近几年××市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。
7.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。
8.估价结果报告，估价结果缺少单价表示。
9.装饰装修改造前提错误，应是对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值。
10.有效出租面积为100%错误，应根据实际确定可出租面积百分比。
11.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率95％。
12.与前面土地权益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年，正确的土地剩余年限为40－（2015年6月17日－2004年10月18日）＝29.33年。
13.确定收益年限未考虑建筑物剩余年限，应根据孰短取谁的原则，确定收益年限建筑物剩余年限为60－（2015年6月17日－2007年10月18日）＝52.33年，所以取土地剩余年限29.33年。
14.楼层、朝向应放到区位因素修正中。
15.可比实例建成时间不同，应对建成时间做相应调整。
16.朝向不同，没有做相应调整。
17.应对可比实例进行成新率调整。
18.因素条件对比说明表中，可比实例A、B的室内装修均为“好”，但因素修正系数表中得分不同。
根据以下材料，请回答 96～101 问题：
某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险j要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
第 96 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
正确答案：B
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
正确答案：B
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请材料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
正确答案：D
下列有关地籍图的阐述有误的是（ ）。
A．地籍测量绘制的图件称为地籍图
B．地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素
C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料
D．地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料
正确答案：D
地籍要素是指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界限，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。
地籍要素是指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界限，界地点及其编号，各级行政区划界线及房产情况。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第5辑
下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是（ ）。
A.资本价值风险
B.变现风险
C.机会成本风险
D.持有期风险
B.变现风险
C.机会成本风险
D.持有期风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。
城市规划分为城市总体规划和城市功能区规划。（ ）
答案：错
解析：
城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
程某在办理住房公积金贷款时，工作人员作了如下解释，正确的为（ ）。
A．住房公积金贷款实行低利率政策
B．使用住房公积金贷款的职工在还贷期间，不能提取住房公积金
C．程某未还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款
D．住房公积金贷款按法定利率调整时间分段计息
正确答案：AC
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B． 平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
正确答案：B
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。
损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列行为，属于应予免征收契税的是（ ）。
A.某社会团体承受房屋用于营销
B.因不可抗力灭失住房而重新购买住房
C.缴纳房屋产权调换差价的部分
D.个人购买家庭首套90m2以下住房
B.因不可抗力灭失住房而重新购买住房
C.缴纳房屋产权调换差价的部分
D.个人购买家庭首套90m2以下住房
答案：B
解析：
本题考查的是契税减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。P247。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第6辑
假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。
A、价值时点
B、待开发项目开工之日
C、待开发项目取得土地使用权之日
D、该开发项目开始销售之日
B、待开发项目开工之日
C、待开发项目取得土地使用权之日
D、该开发项目开始销售之日
答案：A
解析：
考点:后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。
2014年王某缴纳“两税一费”的合计税率为5.4%。据此可知其所在地位于( )。
A.城市市区
B.民独立工矿区
C.县城
D.建制镇
B.民独立工矿区
C.县城
D.建制镇
答案：C
解析：
本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。此题有争议。营业税税率为5%，城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：（1）纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；（2）在县城、建制镇的，税率为5%；（3）不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。教育费附加率为3%，以各单位和个人缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。本题中，弱“两税一费”的合计税率为5.4%，合计税率=营业税税率+营业税税率×城建税税率+营业税税率×教育费附加税率，（1）若在市区，则合计税率=5%+5%×7%+5%×3%=5.5%；（2）若在县城、建制镇，则合计税率=5%+5%×5%+5%×3%=5.4%；（3）若不在城市市区、县城、建制镇，则合计税率=5%+5%×1%+5%×3%=5.2%。
房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（ ）
正确答案：×
还可以采用邀请招标的方式。
还可以采用邀请招标的方式。
房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．权益和区位
B．权益
C．实物和权益
D．区位
正确答案：D
[答案] D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
[答案] D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。市场状况调整的具体方法，可采用价格变动率或价格指数，也可采用时间序列分析。
某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请分析说明房地产估价师这样做的理由。
正确答案：
(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。
(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。
(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。
(5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。
(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。
(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。
(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。
(4)收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限，或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年。
(5)估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均(客观)成本，或实际成本是历史的，也不一定是社会平均(客观)成本。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第7辑
某宗房地产交易总价为40万元，其巾首期付款为20%。余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（ ）。
A.降低房地产开发贷款利率
B.减少土地储备贷款
C.降低契税
D.减少土地供应
B.减少土地储备贷款
C.降低契税
D.减少土地供应
答案：A
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项A，降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。
以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有（ ）。
A．基准地价
B．市场交易价
C．标定地价
D．房屋的重置价格
E．市场成交价
正确答案：ACD
《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”
《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”
非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前半年申请续期。（）
答案：错
解析：
住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该土地使用权外，应当予以批准。@##
一投资者向某房地产产业投资100万元，假设在同一时间段内，无风险资产的回报率为10%，市场的整体平均回报率为30%，而资产的系统性市场风险相关系数为1.2，求在这一时间段内，投资者获得多少预期回报？
正确答案：
根据题意有公式： E=rf+bf[E(rm-rf)] =l00×l0%+1.2[100×30%-lOO×lO%] =10+1.2×20 =34万元
注：主观题答案仅供参考
根据题意有公式： E=rf+bf[E(rm-rf)] =l00×l0%+1.2[100×30%-lOO×lO%] =10+1.2×20 =34万元
注：主观题答案仅供参考
房地产所有权划分中，所有权的种类包括（ ）。
A.区分共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有
B.区分所有
C.公有
D.独有
E.共有
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建造物区分所有权
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第8辑
房地产估价报告
项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室
估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号
目录(略）
致估价委托人函(略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
估价结果报告
(一）估价委托人（略）
(二)估价机构（略）
(三)估价对象
1.实物状况
(1) 土地状况
估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为1000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略）。
2.权益状况
(1) 土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为XXX号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
(2)房屋所有权
估价对象巳经办理了《房屋所有权证》，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2(其他情况略）。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
(四）估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(五）估价时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
(六）价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
(七）估价依据
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
5.《城市房屋拆迁管理条例》。
6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
7.《房屋征收评估委托书》。
8.《房屋征收评估委托合同》。
9.委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
10.估价对象的《房屋租赁合同》。
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调査资料。
(八)估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）。
2.合法原则（说明略）。
3.最高最佳利用原则（说明略）。
4.替代原则（说明略）。
5.估价时点原则（说明略）。
(九)估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估份对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
(十)估价结果评估总价:4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略）。
(十一)估价人员
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
(十二)估价报告应用的有效期（略）
(十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日。
估价技术报告
(一)估价对象实物状况描述与分析（略)
(二)估价对象权益状况描述与分析（略)
(三)估价对象区位状况描述与分析（略）
(四）市场背景描述与分析（略）
(五）最高最佳利用分析（略）
(六）估价方法适用性分析（略）
(七）估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例（表3—27)
(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略）
市场法评估单价：16670.81元/m2。
市场法评估总价：16670.81X3000=50012430(元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年净收益；Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略）。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定（表3—30)
收益法评估总价：22333038.05元。
(八)估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，BP:
50012430-10000000=40012430(元）
因此评估总价为40012430元，即4001.24万元。
附件(略）
项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室
估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号
目录(略）
致估价委托人函(略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
估价结果报告
(一）估价委托人（略）
(二)估价机构（略）
(三)估价对象
1.实物状况
(1) 土地状况
估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为1000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略）。
2.权益状况
(1) 土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为XXX号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
(2)房屋所有权
估价对象巳经办理了《房屋所有权证》，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2(其他情况略）。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
(四）估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(五）估价时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
(六）价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
(七）估价依据
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
5.《城市房屋拆迁管理条例》。
6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
7.《房屋征收评估委托书》。
8.《房屋征收评估委托合同》。
9.委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
10.估价对象的《房屋租赁合同》。
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调査资料。
(八)估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）。
2.合法原则（说明略）。
3.最高最佳利用原则（说明略）。
4.替代原则（说明略）。
5.估价时点原则（说明略）。
(九)估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估份对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
(十)估价结果评估总价:4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略）。
(十一)估价人员
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
(十二)估价报告应用的有效期（略）
(十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日。
估价技术报告
(一)估价对象实物状况描述与分析（略)
(二)估价对象权益状况描述与分析（略)
(三)估价对象区位状况描述与分析（略）
(四）市场背景描述与分析（略）
(五）最高最佳利用分析（略）
(六）估价方法适用性分析（略）
(七）估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例（表3—27)
(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略）
市场法评估单价：16670.81元/m2。
市场法评估总价：16670.81X3000=50012430(元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年净收益；Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略）。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定（表3—30)
收益法评估总价：22333038.05元。
(八)估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，BP:
50012430-10000000=40012430(元）
因此评估总价为40012430元，即4001.24万元。
附件(略）
答案：
解析：
1.估价作业日期不完整。从后面的估价结果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。
2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。
3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。
4.估价依据中的《城市房屋拆迁管理条例》应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。
5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。
6.收益法的定义不正确。
7.估价结果报告中没有说明估价单价。
8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。
9.可比实例缺少币种。
10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。
11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。
12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。
13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。
14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。
15.估价结果中不应扣除尚未偿还的贷款1 000万元。
16.收益法公式的选用理由不充分。
2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。
3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。
4.估价依据中的《城市房屋拆迁管理条例》应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。
5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。
6.收益法的定义不正确。
7.估价结果报告中没有说明估价单价。
8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。
9.可比实例缺少币种。
10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。
11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。
12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。
13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。
14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。
15.估价结果中不应扣除尚未偿还的贷款1 000万元。
16.收益法公式的选用理由不充分。
理论上房地产的供求状况可分为的类型是（）。
A.全国房地产总的供求状况
B.本地区房地产总的供求状况
C.全国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况
E.房地产的短缺或者充足供求状况
B.本地区房地产总的供求状况
C.全国同类房地产的供求状况
D.本地区同类房地产的供求状况
E.房地产的短缺或者充足供求状况
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：（1）全国房地产总的供求状况；（2）本地区房地产总的供求状况；（3）全国同类房地产的供求状况；（4）本地区同类房地产的供求状况。
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
正确答案：BD
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
甲公司从乙银行取得的贷款属于（ ）。
甲公司从乙银行取得的贷款属于（ ）。
A.中期贷款
B.担保贷款
C.特定贷款
D.自营贷款
B.担保贷款
C.特定贷款
D.自营贷款
答案：A,B,D
解析：
贷款的种类包括：①贷款按发放时是否承担本息收回的责任及责任大小，分为自营贷款、委托贷款和特定贷款。其中，委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。②按贷款使用期限的长短，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。其中，中期贷款指贷款期限在 1 年（不含 1 年）以上 5 年以下（含5 年）的贷款。③按贷款发放时有无担保品，分为信用贷款、担保贷款、票据贴现。其中，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。因此，本例为委托贷款、中期贷款和担保贷款。
按基金是否可以追加，可分为（ ）。
A.单位型
B.追加型
C.股权式
D.有价行
E.开放型
B.追加型
C.股权式
D.有价行
E.开放型
答案：A,B
解析：
本题考查的是投资基金类别。按基金是否可以追加，可分为单位型和追加型。
下列( )情况下的房地产转让，可以不用办理出让手续。
A、 经城市规划行政主管部门同意，转让的土地用于《城市房地产管理法》相关规定的项目
B、 私有住宅转让后用于商业活动的
C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
B、 私有住宅转让后用于商业活动的
C、 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的
D、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
答案：A,C,D,E
解析：
除了选项A、C、D、E外，私有住宅转让后仍用于居住的，根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形，在房地产转让时，可以不用办理出让手续。
2021房地产估价师考试题目下载9辑 第9辑
房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。
A、 预期通货膨胀
B、 非预期通货膨胀
C、 成本型通货膨胀
D、 需求型通货膨胀
B、 非预期通货膨胀
C、 成本型通货膨胀
D、 需求型通货膨胀
答案：A
解析：
[知识点] 房地产投资的优缺点
(2014真题) 关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是（）。
A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见
B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见
D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明
B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见
D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明
答案：C
解析：
本题考查的是房地产拍卖的注意事项。产权人为国有单位或者集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右
B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语
C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想
D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引
B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语
C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想
D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。
管理巾心运作住房公积金的基本要求是（ ）。
A．效益性
B．安全性
C．流动性
D．风险性
正确答案：B
住房公积金管理中心在保证职工提取的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以依法运用住房公积金，比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。
住房公积金管理中心在保证职工提取的前提下，经住房公积金管理委员会批准，可以依法运用住房公积金，比如将公积金余额用于购买国债。这样既能保证资金运作的安全性，又具有较好的效益性。
某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套．则吸纳周期为（ ）年。
A．0.63
B．1.63
C．2.25
D．12.50
正确答案：C
某宗房地产建成于2002年3月1日，此后收益期限为39年；2003年3月1日至2006年3月1日分别获得净收益为90万元、92万元、95万元、97万元；预计2007年3月1日至 2009年3月1日可分别获得净收益98万元、100万元、103万元，从2010年3月1日起每年可获得的净收益将稳定在105万元；该类似房地产的报酬率为9%。则该宗房地产2006年3月1日的收益价格为( )万元。
A、 1276.43
B、 1345.68
C、 1208.64
D、 1097.34
B、 1345.68
C、 1208.64
D、 1097.34
答案：D
解析：
该宗房地产2006年3月1日的收益价格测算如下：
A1＝98万元
A2＝100万元
A2＝103万元
A＝105万元
Y＝9%
n＝39-4＝35年
t＝3年
A1＝98万元
A2＝100万元
A2＝103万元
A＝105万元
Y＝9%
n＝39-4＝35年
t＝3年
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