2021房地产估价师答疑精华8篇 第1篇
甲方提供土地、乙方出资金合作建房，建成后甲方将其所得的房地产转让给乙方，甲方应缴纳营业税。（ ）
答案：对
解析：
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5％。
写字楼承租时为每个办公室工作人员提供（ ）㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要（ ）㎡。
A、10～15，5～6
B、15～20，5～6
C、15～20，8～10
D、12～18，6～9
答案：B
解析：
考点:写字楼租户的选择。一般来说，为每个办公室工作人员提供15～20㎡的单元内建筑面积比较合适，虽然每个工作人员封闭的办公面积一般只需要5～6㎡，但接待室、会议室、交通面积、储藏面积、办公设备所占的面积以及公共活动所需的面积等应给与足够的考虑。
某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（ ）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。
A、6376
B、6408
C、6519
D、6552
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2010年10月25日的价格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。
关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。
A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B.《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，是估价的底线
C.在估价报告中予以说明的情况下，可以充分信任估价委托人提供的作为估价依据的资料
D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
答案：B
解析：
本题考查的是估价依据。国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价底线。选项A错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项C错误，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料，并保证其提供的资料是真实、完整、合法及准确的，没有隐匿或虚报的情况；估价师还应对委托人提供的资料进行核查验证；选项D错误，估价师声明、估价假设和限制条件不属于估价依据。P34。
某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有（ ）。
A、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日
B、利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日
C、开发经营期为2015年10月18日至2017年10月17日
D、建设期为2015年10月18日至2017年10月17日
E、销售期为2017年4月18日至2018年4月17日
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是后续开发经营期。测算土地总价的价值时点为取得该开发用地的时间，为2015年10月18日；开发经营期是从开始取得用地到销售完成，应为2015年10月18日到2018年4月17日；建设期为资金正式投入始到项目建成投产止所需要的时间，是2015年10月18日到2017年10月17日；销售期为2017年4月18日到2018年4月17日。
2021房地产估价师答疑精华8篇 第2篇
当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 判断经济陷入通货紧缩的依据是（）。
A.货币供应最持续下降
B.价格总水平持续下降
C.经济增长率持续下降
D.有效需求严重不足
答案：B
解析：
本题考查的是通货紧缩。通货紧缩是指由于货币供应量的减少或其增幅滞后于生产增长的幅度，致使市场上对商品和劳务的总需求小于总供给，从而出现物价总水平的持续下降。单纯的物价下降并不一定意味着出现了通货紧缩，判断经济是否陷入了通货紧缩，要看价格总水平是否持续下降，且持续期至少在半年以上。
(2017真题) 各级别房地产经纪人资格证书实行登记服务制度，具体工作由（）负责。
A.住房和城乡建设部
B.人力资源和社会保障部
C.各省级房地产行政主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
本题考查的是房地产经纪专业人员管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责登记服务的具体工作，定期向社会公布房地产经纪人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供信息查询服务。
下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有( )。
A.实收资本 B.预付工程款
C.预收售房款 D.商品房销售收入
答案：B
解析：
会计科目与账户之间，既有共同点，又有不同点。
共同点：都是分门别类地反映某一项经济内容。
不同点：会计科目只表明某一项经济内容，而账户则不仅反映某一项经济内容，而且还记录经济内容的增减变化和变化后结果。
会计科目按照会计要素分为五类：资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。
某房地产开发公司计划在2017建设一个大型娱乐城，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚到（ ）年年底。
A.2057年
B.2067年
C.2087年
D.不限年限
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。
2021房地产估价师答疑精华8篇 第3篇
我国《保险法》规定：同一保险人可以同时兼营财产保险业务和人身保险业务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于农民集体的是（ ）
A．村农民集体
B．村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
C．乡(镇)农民集体
D．以上均正确
投资银行或国家债券，通常情况下没有任何风险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
中介服务机构出示哪些材料才可以合法预售住宅?（ ）。
A．w公司与商品房预购人签订的预售合同
B．集体土地所有权证和国有土地使用权证
C．商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书
D．商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同
李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明，其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡，2015年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告，2016年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是( )。
A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
答案：D
解析：
公民有下列情形之一的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡：一是下落不明满4年的；二是因意外事故下落不明，从事故发生之日起满2年的。
宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止；其财产转变为遗产，继承开始；其婚姻关系消灭等。
2021房地产估价师答疑精华8篇 第4篇
套内建筑面积包括( )。
A.套内分摊面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台面积
D.套内楼梯面积
E.套内使用面积
答案：B,C,E
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增值率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月地还款额为（ ）元
A1843.86
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：A
16、第6年最后一个月即计息期72期，月还款递增率为0.2%，则第6年最后一个月还款额为1600（1+0.2%）72-1=1843.86（元）
在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。
A．隐含的估价对象范围不同
B．参数选取不合理
C．估价作业日期不同
D．价值类型选取不合理
E．选用的估价方法不切合估价对象
答案：A,B,E
解析：
当不同的估价方法的测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可从以下方面进行检查：①计算过程是否有误；②基础数据是否正确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤不同估价方法的估价对象范围是否一致；⑥选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的；⑦是否遵循了应遵循的估价原则；⑧房地产市场是否为特殊状况，如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否不景气。
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/ m2。建筑面积为500 m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（ ）。
A.20％的首付款加上该首付款2年的利息
B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值
C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和
D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
答案：C
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。该店面带债务转让的价格=该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和。
2021房地产估价师答疑精华8篇 第5篇
海洋污染主要是由（ ）所致。
A.航行沿海的船舶排出的废油
B.城市生活污水
C.油轮触礁而漏散的原油
D.临海工厂排放的废水
E.沿海居民抛弃的垃圾
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是水污染的概念。海洋污染主要是由航行沿海的船舶排出的废油，油轮触礁而漏散的原油，临海工厂排放的废水，以及沿海居民抛弃的垃圾等所致。选项B属于地表水污染。
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。
设立担保公司应当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合《公司法》要求的公司章程；符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；（7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。
A、能为投资者带来经常性的收入现金流
B、分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C、适合于长期投资
D、常在机构投资者之间进行交易
E、位置对其有着特殊的重要性
答案：A,C,D,E
解析：
考点:房地产投资概述。选项B错误，随着房地产市场的发展，商业物业投资的开发—出售模式，即将建成后的商用物业分割产权銷售的模式越来越缺乏生命力，而开发—持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。
下列保险原则中，不适用于人身保险的是（ ）原则。
A.近因
B.最大诚信
C.保险利益
D.权益转让
答案：D
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。
2021房地产估价师答疑精华8篇 第6篇
某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是（ ）。
A、I3＞I2＞I1
B、I2＞I3＞I1
C、I1＞I3＞I2
D、I1＞I2＞I3
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异就越大。
房地产行政法规包括（ ）等。
A．《物业管理条例》
B．《商品房销售管理办法》
C．《城市私有房屋管理暂行条例》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E．《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》
（ ）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。
A、实验法
B、观察法
C、集体访问
D、结构式访问
答案：C
解析：
考点:市场调查的步骤。集体访问法是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集资料的方法。
假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．开发利润
该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为( )。
A．该两幢房屋的正常市场价值
B．该两幢建筑物的重新建造成本
C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值
2021房地产估价师答疑精华8篇 第7篇
环境噪声会对人产生很大影响，但是强噪声不会使金属疲劳，不会造成飞机及导弹失事。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。强噪声会使金属疲劳，造成飞机及导弹失事。
（ ）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
A、估价对象
B、价值类型
C、价值时点
D、估价目的
答案：D
解析：
考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
(2015年真题) 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率
答案：B
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的，收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。P21。
下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。
A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价
B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价
C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额
D.对在建工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程价款
E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金
答案：D,E
解析：
本题考查的是合法原则。评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额；评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权转变成出让建设用地使用权应缴纳的土地使用权出让金；不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入征收范围的房地产，被依法查封、扣留、监管或其他形式限制的房地产，其他；空置3年以上的商品房。参见教材P155～160。
2021房地产估价师答疑精华8篇 第8篇
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
A房地产开发公司改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和（）的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
A、市级人民政府
B、省级人民政府
C、市、县人民政府土地管理部门
D、市、县人民政府城市规划行政管理部门
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
监护是一种权利，不是一种职责。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（ ）。
A．廉租住房
B．公共租赁住房
C．经济适用住房
D．商品住房
E．小产权房
答案：A,B,C,D
解析：
居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括：①公共住房，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房、以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等多种类型。②商品住房，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。
某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。
A．2600.00
B．2386.30
C．2832.84
D．3003.45
正确答案：B
受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是( )。
A．30年
B．20年
C．10年
D．40年
正确答案：B
[答案] B
受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
