2021房地产估价师考试试题题库9节 第1节
（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A、市场供求风险
B、通货膨胀风险
C、利率风险
D、或然损失风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资的系统风险。通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是（ ）。
A．承租人将承租的房屋擅自转租的
B．签订无效合同的
C．无正当理由，拖欠房租6个月以上的
D．承租人故意损坏房屋的
正确答案：B
合法租赁合同的终止有自然终止和人为终止两种情况。人为终止主要是租赁双方的原因导致的合同终止，除了选项A、C、D的情形外，还包括：将承租的房屋擅自转让、转借他人、拆改结构、私自调换使用或改变承租房屋使用用途的；公有住房无正当理由闲置6个月以上的；承租人利用承租的房屋从事非法活动的；法律、法规规定的其他可以收回的情形。这些情况都属于人为因素造成的合同终止。
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
按照规划方案设计的户数，该项目的居住区级别为（ ）。
A.社区
B.居住区
C.居住小区
D.居住组团
答案：C
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。按规划方案，平均户型面积120m2，该项目住宅套数=1760/120×15×21=4620户。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000?15000人、3000?5000户）相对应，配套建设有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
有效市场是指对某种特定商品有购买兴趣和购买能力，但缺乏购买途径的消费者的集合。（ ）
答案：错
解析：
【考点】市场规模的估计。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。
品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016年真题) 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。
A.银行信贷
B.商业信用
C.企业债券
D.租赁融资
E.发行股票
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。
根据下列内容，回答 7～6 题：
某公司自有酒店200 m 2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m 2·月)。
第 7 题 若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按（ ）计算。
A．O元/(m 2·月)
B．80元/(m 2·月)
C．按亏损前的净收益
D．按市场租金
某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。甲公司合法取得该地块的土地使用权（建设用地使用权），应（ ）。
A.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
B.向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续
C.向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续
答案：D
解析：
本题考查的是征收土地批准权限的规定。根据“小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地”，也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第2节
某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万㎡。
A．5．2
B．6．4
C．6．8
D．7．6
正确答案：A
出租单元内建筑面积=可出租面积-分摊公用建筑面积=8万㎡×80%-8万㎡× 15%=5．2万㎡。
统计总体必须是( C )。
A. 性质不同的众多个体所组成的集合体
B.性质相同的众多个体所组成的集合体
C.至少有一个主要性质相同的众多个体所组成的集合体
D.至少有一个主要性质不同的众多个体所组成的集合体
答案：C
解析：
总体单位——是构成总体的个体。构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同，这是组成总体的前提条件。因此，总体必然为同质性总体，同质性是构成统计总体的基础。
在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（ ）。
A.告知评估价
B.公布保留价
C.给出起拍价
D.竞买人报价
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于（ ）。
A．资金的供求关系
B．投资利润率
C．通货膨胀率
D．风险因素
E．利率
正确答案：BCD
BCD资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
(2017年真题) 房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。
A.市场风险
B.经营风险
C.财务风险
D.完工风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发贷款的风险。B企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险，这属于经营风险。C财务风险，是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。本题有一定难度，BC很容易混肴。
（ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．房地产的权益和区位
B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益
D．房地产的区位
正确答案：D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是（ ）。
A．汇票
B．本票
C．支票
D．银行券
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．待开发房地产取得的税费
C．续建开发成本
D．销售费用
E．销售税金
2021房地产估价师考试试题题库9节 第3节
电磁辐射对人休的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是辐射污染。电磁福射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。
某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.183.78
B.257.55
C.873.19
D.1427.16
答案：B
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V=[ I/（Y-gI）]×{1-[（1+gI）/（1+Y）]n}-[E/（Y-gE）] ×{1-[（1+gE）/（1+Y）]n}=[ 80/（6%-4%）]×{1-[（1+4%）/（1+6%）]8}-[45/（6%-3%）] ×{1-[（1+3%）/（1+6%）]8}=257.55（万元）。
某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。
请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）
答案：
解析：
（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：
A1=840×20000×（1－10%）×（1－30%）/10000=1058.40（万元）。
（2）该公司装修前半年的投入为：
A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。
（3）该公司装修后半年的投入为：
A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。
（4）该公司第一年需缴纳的租金为：
A4=240×20000/10000=480（万元）。
（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：
下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（ ）。
A.征地区域农民自住住宅项目
B.廉租住房项目
C.医疗卫生用地
D.基础设施用地
答案：D
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。
长期趋势法的作用包括（ ）。
A、用于判断未来房地产价格
B、用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
C、用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益
D、用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
E、用于确定路线价
答案：A,B,C,D
解析：
考点:长期趋势法的作用。长期趋势法的作用包括5项，并不包括确定路线价。
求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。
A.房产税
B.承租人支付的物业管理费
C.空调设备重置提拨款
D.所得税
E.房屋保险费
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。出租净收益是有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的收益。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。
影响消费者行为的主要因素不包括（ ）。
A、心理因素
B、个人因素
C、社会文化因素
D、环境因素
答案：D
解析：
考点:影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第4节
下列选项中，不属于强制拍卖的特点的是（ ）。
A.标的自有性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.权利义务不对等性
答案：A
解析：
本题考查的是强制拍卖。强制拍卖有如下特点：（1）国家强制性；（2）标的的非自有性；（3）主体的特定性；（4）目的的利他性；（5）权利义务的不对等性。选项A强制拍卖的是被执行人的财产，标的不是法院自有财产。P440。
在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
正确答案：ABC
不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。
(2015年真题) 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率
答案：B
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
对于土地供应政策，其核心是（ ）。
A.土地供应计划
B.外商投资控制
C.廉租住房与公共住房的并轨
D.调整畸高的租金
答案：A
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
商品的耐用程度影响需求价格弹性，商品越是耐用，需求弹性越小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是需求弹性。商品越是耐用，需求弹性越小。因为消费者一旦购买耐用品，即使它们的价格下降，消费者也不会在短期内重新购置。
对于暂定期内的三级房地产估价机构，允许从事的估价业务是（ ）。
A.城镇房屋征收估价
B.房地产一般抵押估价
C.公司上市的房地产估价
D.司法鉴定的房地产估价
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。P183。
某房地产开发企业于2012年初以15000元/㎡的价格购买了一面积为8000㎡的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000㎡，写字楼建筑面积60000 ㎡，并于2012年初开始建设。建造期为3 年，建造成本为4500元/㎡。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/㎡，于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/㎡。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40% ，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。
答案：
解析：
本题0点为2012年年初，1为2012年年末，2为2013年年末，以此类推。
土地费用＝15000×8000＝12000（万元）
建造成本＝4500×（15000+60000）＝3375（万元）
写字楼销售收入＝9000×60000＝54000（万元）
装修费用＝1400×（15000+60000）＝10500（万元）
商场年租金收入＝4500（万元）
转售净收入＝20000（万元）
贷款按年付息，到期一次还本，贷款期为2年
第一、二年利息分别为：3500×8%＝280（万元）
资本金财务净现值=-18750-1495/（1+14%）+479/（1+14%）2+10800/（1+14%）3+5076/（1+14%）4+2700/14%×[1-1/（1+14%）17-4]/（1+14%）4+20000/（1+14%）18
=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.183（万元）
资本金的财务净现值大于零，因此该项目能满足资本金盈利指标要求。
房地产市场自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第5节
关于任意拍卖，下列说法错误的是（ ）。
A．以生效的法律文书为依据
B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提
D．目的在于交物品换价兑现
正确答案：A
任意拍卖属民事行为，通常由委托人委托拍卖机构拍卖，拍卖必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提，以委托人与拍卖人签订的委托拍卖合同为依据。
金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于建筑面积的计算，下列说法不正确的是( )。
A、 室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯、室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等，应按自然层计算建筑面积
B、 设有结构层的书库、立体仓库、立体车库，应按结构层计算建筑面积
C、 坡屋顶内和场馆看台下的建筑空间，设计加以利用时，净高超过2.2m及以上的部位，按水平面积计算建筑面积
D、 建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、阳台、落地橱窗等，应按其围护面积计算建筑面积
答案：A
解析：
室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、滚梯按自然层计算建筑面积；室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等应按首层面积计算建筑面积。
根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有（ ）。
A．预购商品房设定抵押
B．在建工程设定抵押
C．房屋所有权转让
D．房屋所有权设定抵押
E．购买预售商品房
答案：A,C,D,E
解析：
《房屋登记办法》规定，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。
是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
正确答案：B
[答案] B 土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。
证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
答案：对
解析：
证券公司。证券公司是专门从事有价证券(股票和各种债券)经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。《房屋征收条例》第二十条规定“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”
权益融资所得资金属于资本金，需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第6节
在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ）m2。
A．100
B．104
C．105
D．107
《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有（ ）名以上持有资格证书的专职会计人员。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发企业的设立条件。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。
某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（ ）万元。
A、22.0
B、24.0
C、25.6
D、26.0
答案：D
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（万元）。
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人
B.房屋征收部门、无利害关系的第三人
C.公证机关和无利害关系的第三人
D.人民法院
答案：A
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。征收评估的实地查勘记录，应由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。
城市规划是指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划是指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。
征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%一80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值X[1×(10%～30%)]×1．2%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一级房地产估价机构至少从事房地产估价活动连续（）年以上。
A、6
B、5
C、4
D、3
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。一级房地产估价机构从事房地产估价活动连续6年以上。
某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反应了消费者市场的（ ）。
A.季节性
B.发展性
C.伸缩性
D.广泛性
答案：B
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的发展性，科学技术不断进步，新产品不断出现，消费需求呈现出由少到多，由粗到精和由低级到高级的发展趋势。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第7节
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在下列行为中，属于犯罪的有( )。
A.欠税
B.偷税
C.抗税
D.退税
E.漏税
答案：B,C
解析：
纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般章行为，不构成犯罪。
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房 产税数额为（ ）。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
正确答案：D
600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率 为12%。
以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越小。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。以固定资金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。
一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。 ( )
答案：错
解析：
城市总体规划的期限一般为20年，而近期建设规划期限一般为5年。
城乡居民房屋保险中，属于免责条款的是（ ）。
A、突发性地陷
B、爆炸
C、战争
D、暴风
答案：C
解析：
本题考查的是财产保险。免责条款。包括战争、军事行动或暴力行动、核辐射、地震等不可抗力因素造成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成员的故意行为；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失。
下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是( )。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
正确答案：D
[答案] D 银行发放贷款不是以有无财产抵押作为先决条件而必须视企业的信用状况，通过对企业的资金实力等状况进行评估而确定企业的信用程度及其不同贷款等级。
业主授予物业管理者的权利范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第8节
关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同；选项B错误，在实际估价中应尽量选取与估价对象状况相同之处较多的房地产为可比实例；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。
火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
业主大会议事规则由( )制定并修改。
A、 业主大会
B、 业主委员会
C、 政府物业管理部门
D、 业主和物业管理企业共同
答案：A
解析：
业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。
A．农用地
B．工业用地
C．建没用地
D．乡镇企业用地
从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地使用权未确定或权属纠纷未解决的土地，暂不缴纳城镇土地使用税。（ ）
答案：错
解析：
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。
资产负债表的左方反映资产类，右方反映负债及所有者权益类。左右两方的金额合计不一定相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库9节 第9节
人文景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是与环境相关的几个概念。自然景观是指未经人类活动所改变的水域、地表起伏与自然植物所构成的自然地表景象及其给予人的感受。人文景观是指被人类活动改变过的自然景观，即自然景观加上人工改造所形成的景观及印象。
下列选项中，属于采用支出法核算GDP时，应包括的项目有（ ）。
A.消费支出
B.投资支出
C.政府支出
D.净出口
E.折旧
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。用支出法核算GDP时，GDP＝消费支出＋投资支出＋政府购买＋净出口。参见教材P221。
某宗房地产收益年限为50年。通过预测未来第一年的净收益为26万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、 1100
B、 636
C、 1300
D、 1204
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．0.133
D．0.05
有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）米。
A．9
B．13.5
C．15
D．18
正确答案：D
2000÷(2000+1000)×27＝18(米)
在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况，所以估价时点应为未来。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列占用耕地建设的项目中，可以减半征收耕地占用税的是（）。
A.军事设施
B.养老院
C.飞机场跑道
D.农村居民新建住宅
答案：D
解析：
本题考查的是耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收。参见教材P211。
某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值率均为零。试计算该宗房地产现时的价格。(土地资本化率为8%)
正确答案：
(3)计算建筑物的重新购建价格：
①建安成本＝600万元
②管理费用＝6003%＝18(万元)
③投资利息＝(600+18)×40%×[(1+6%)
4.5-1)+(600+18)×60%×[(1+6%)
3.5 -1]＝158(万元)
④销售税费＝90万元
⑤开发利润＝120万元
建筑物的重新购建价格＝600+18+158+90+120＝9860000(元)＝986(万元)
(4)计算建筑物的折旧额：
①门窗、墙面等损坏的折旧额＝8万元
②装修部分的折旧额＝140×1/5×3＝84(万元)
③设备部分的折旧额＝100×1/10×3＝30(万元)
④长寿命项目的折旧额＝(986-8-140-100)×1/38×3＝58.26(万元)
建筑物的折旧总额＝8+84+30+58.26＝180.26(万元)
(5) 该宗房地产的现时价格＝390.94+986-180.26＝1196.68(万元)
