2021房地产估价师模拟试题6卷 第1卷
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A．15
B．16
C．17
D．30
正确答案：B
[答案] B
估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。
建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为（ ）。
A、市级购物中心
B、地区购物中心
C、居住区商场
D、邻里服务性商店
答案：B
解析：
考点:零售商业物业分析。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应由( )向有关管理部门进行登记备案。
A、 B房地产开发公司
B、 刘某
C、 刘某与B房地产开发公司
D、 委托房地产经纪公司
如周某发现《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为87m2,商品房买卖合同对面积误差处理未作
如周某发现《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积为87m２，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为（ ）。
A．周某有权退房
B．甲公司应赔偿周某损失
C．如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息
D．如周某不退房，面积超过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某
变异指标主要是指协方差。（ ）
此题为判断题(对，错)。
投资机会研究的主要内容有（ ）。
A．地区情况和经济政策
B．资源条件和劳动力状况
C．社会条件和地理环境
D．人文因素和气候环境
E．国内外市场情况
正确答案：ABCE
投资机会研究的主要内容有：地xK情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。
2021房地产估价师模拟试题6卷 第2卷
房地产图中，通常采用比例尺为 1∶1000 的地形图为（ ）。
A．城市总体规划图
B．竣工图
C．城市详细规划图
答案：C
解析：
在城市规划和房地产开发项目的设计和施工中要用到多种比例尺的地形图，地形图比例尺的选用如表1 所示。
地籍图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是地形图。地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。
一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值。
甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。
规划调整该开发项目造成的损失不包括（ ）。
A.投资利息损失
B.土地价值减损
C.前期工程费损失
D.酒店品质受损造成经营收益损失
答案：B
解析：
涉及开发商的规划变更包括：①被动变更，政府降低建筑容积率、建筑密度、建筑限高等；②主动变更，开发商或政府提高容积率、建筑密度，减少绿地率等；③欺诈变更，期房或分期建设的住宅项目，建成后容积率、小区环境、教育医疗等配套设施与售楼宣传不符。其中，被动变更包括：尚未开发的出让土地使用权的变更和已进入开发阶段的在建工程。已进入开发阶段的在建工程应计算的损失和收益包括：a．土地价值差额；b．前期工程费（勘察、设计、监理、招标等）损失；c．工程开发损失；d．投资利息损失；e．投资利润损失；f．楼盘品质提高或降低量化值；g．同一开发商相邻关联楼盘间接损失。本案例属于已进入开发阶段的在建工程的被动变更，规划调整没有造成到土地价值减损，因此，规划调整该开发项目造成的损失不包括土地价值减损。
物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑工程施工许可证由（ ）单位申领。
A．设计
B．建设
C．施工
D．监理
答案：B
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照《建筑工程施工许可管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
2021房地产估价师模拟试题6卷 第3卷
城市维护建设税是随（ ）附征并专门用于城市维护建没的一种特别目的税。
A.增值税
B.财产税
C.消费税
D.资源税
E.营业税
答案：A,C
解析：
本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有（ ）。
A．住房消费转向以租赁为主
B．增加住房持有期间税费
C．住宅开发成本上升
D．住房租赁价格下降
E．消费者的收入水平上升
答案：A,B,D
解析：
AD 两项，住房消费转向以租赁为主，会导致购买住房的需求下降，引起售价下降；B 项，增加住房持有期间税费，会造成持有住房的成本上升，进而引起住房售价下降。
收益法适用的估价对象不包括（ ）。
A、写字楼
B、汽车加油站
C、学校
D、停车场
答案：C
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。
某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为( )万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
正确答案：C
下列关于商品房预售，表述正确的是（ ）。
A.预售许可的最低规模为套
B.商品房预售方案中，要明确预售房屋套数
C.未取得《预售许可证》，不得举办任何活动
D.取得《预售许可证》，开发企业要在10日内分批公开准售房源及价格
答案：B
解析：
本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可；未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。P128～129。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为lO%。该旅馆的价值为（ ）万元。
A．2759.4
B．2789.3
C．2843.6
D．2987.6
正确答案：A
2021房地产估价师模拟试题6卷 第4卷
基本完好房的成新率为( )。
A．十、九成新
B．九、八成新
C．八、七成新
D．七、六成新
正确答案：D
[答案] D
房屋新旧程度的判定标准是：
(1) 完好房：十、九、八成；
(2) 基本完好房：七、六成；
(3) 一般损坏房；五、四成；
(4) 严重损坏房及危险房：三成以下。
房屋征收的限制条件有（ ）。
A.为了公共利益的需求
B.为取得利益最大化的效果
C.必须严格依照法律规定的权限和程序
D.以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿
E.以房地产估价机构评估价值对被征收人的损失予以公平补偿
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房屋征收的限制条件。房屋征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为，有严格法定的限制条件：（1）房屋征收只能是为了公共利益的需要；（2）房屋征收必须严格依照法律规定的权限和程序；（3）以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。
经批准的征收土地方案，由( )组织实施。
A.建设单位
B.被征收土地所在地的市县人民政府土地管理部门
C.被征收土地所在地的市县人民政府建设部门
D.被征收土地所在地的市县人民政府
答案：D
解析：
经批准的征收土地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。
作为产品的生产者和商品的供给者，（ ）是指在市场经济条件下为获取利润而从事生产的某个经济单位。
A．经济实体
B．经营者
C．厂商
D．营销商
（ ）业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税和税金附加，现金流入是销售收入。
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发-销售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税税金及附加，现金流入是销售收入。
某城市不同地区所有新开盘房地产的价格如下表所示。则该城市新开盘房地产单价的中位数是（ ）元/m2。
A.2870
B.3330
C.3430
D.3460
答案：C
解析：
本题考查的是平均指标。按大小顺序排数，其中第八和第九位的两个数的算术平均数为3430。
2021房地产估价师模拟试题6卷 第5卷
下列费用中，不属于土地费用的是（ ）。
A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
正确答案：B
基础设施建设费属于房屋开发费范畴，而城市建设配套费是干扰项，没有这种提法。
房地产价格与利率的关系是( )。
A、 正相关
B、 负相关
C、 不定
D、 无关
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查利率对房地产价格的影响。利率上升或下降都会使房地产的价格产生波动。房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降：利率下降，房地产价格会上升。解决此题的关键在于弄清利率的作用。
毛利润＝营业收入－营业成本－增值税和税金附加。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。毛利润＝营业收入－营业成本－增值税和税金附加－土地增值税。
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。参见教材P129。
工程量清单计价方式反映了（ ）阶段。
A、国家定价
B、国家指导价
C、市场定价
D、市场指导价
答案：C
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。工程量清单计价方式反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程发承包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。
2021房地产估价师模拟试题6卷 第6卷
不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）
答案：对
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。
抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )
A.不受该抵押权影响
B.应当解除
C.没有效力
D.不得对抗抵押权
答案：A
解析：
抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素
A变动可能性
B影响重要性
C发生经常性
D类型归属性
若年利率6%，每季度计息一次，则月实际利率为0.51%。( )
正确答案：×
[答案] × 若年利率为6%，按季度计息，则季度实际利率为6%÷4＝1.5%，设月实际利率为x，则(1+x)3-1＝1.5%，得x=0.498%
《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为2年的是（）。
A、屋面防水工程
B、装修工程
C、地基基础工程
D、外墙面的防渗漏
答案：B
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期限为2年，装修工程的最低保修期限为2年。
将等产量曲线图和等成本线合在同一坐标平面内，则一条等成本线能且只能与其中一条等产量曲线相切，该切点就是厂商在成本一定时产量最大(或者产量一定时成本最小)的最佳要素投入组合，即满足厂商均衡条件的点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
