2021房地产估价师试题6篇 第1篇
下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。
A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A，住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B，住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D，量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A、 可接受性
B、 保值增值性
C、 现实社会需要程度
D、 未来发展趋势
E 固定性
答案：A,C,D
解析：
最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。
答案：错
解析：
考点:统一计价单位。统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，在统一为单价时，通常是单位面积的价格。
根据《资产评估法》，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业组织。《资产评估法》规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。参见教材P192。
建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证
答案：错
解析：
工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 ㎡以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
我国现行的税率形式有( )。
A.比例税率
B.定额税率
C.加成税率
D.累进税率
E.附加税率
答案：A,B,D
解析：
按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。
2021房地产估价师试题6篇 第2篇
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值
B．．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
正确答案：ADE
当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
区分所有权中，专有部分所有权是其它权能的前提与基础。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。
一级房地产估价机构设立分支机构的条件之一是在分支机构所在地有（ ）名以上专职注册房地产估价师。
A.2
B.3
C.5
D.8
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构设立分支机构应当符合下列条件：（1）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；（2）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；（3）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所；（5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。
(2015真题) 华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（）。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
答案：A
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。
A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
答案：D
解析：
同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。
市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。
现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师试题6篇 第3篇
王某通过甲保险公司的代理人刘某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是（ ）。
A.王某
B.李某
C.刘某
D.甲保险公司
答案：B
解析：
本题考查的是保险合同。保险关系人是被保险人和受益人，被保险人是李某。
答案：对
解析：
经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(——国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 ㎡左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是（ ）。
A.拍卖标的的原产权人
B.拍卖委托人
C.拍卖人
D.买受人
答案：C
解析：
本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向委托人追偿。P434。
某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/m2。
A．2700.8
B．2800.1
C．2800.8
D．2817.7
正确答案：D
依题意，该房地产2006年9月的价格=2009×(94.8/100)×(96.8/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7(元/m2)。
下列关于廉租住房地表述中，正确的是（）
A廉租住房地供应对象包括中低收入家庭
B廉租住房免征房产税
C廉租住房的供应以实物配租为主
D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人住房面积的60%
房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识
上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的做人结果具有近似性。
A 同一估价原则、同一估价时点
B 同一估价目的、同一估价方法
C 同一估价目的、同一估价时点
D 同一估价原则、同一估价目的
关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于、流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误；股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确走，不受公司经营状况的影响。参见教材P276。
马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于（ ）。
A．平均利润率
B．资本供求状况
C．通货膨胀率水平
D．资金成本
正确答案：A
马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借人资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。剩余价值表现为利润，所以，利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。
2021房地产估价师试题6篇 第4篇
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 ( )
此题为判断题(对，错)。
甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。
A．土地补偿费
B．土地使用权出让金
C．土地闲置费
D．房屋拆迁安置费
正确答案：B
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。
A．住宅质量保证书
B．住宅使用说明书
C．企业资质证书
D．竣工综合验收合格证书
国有土地上房屋征收补偿内容包括( )。
A.被征收房屋价值
B.因征收房屋造成的搬迁费
C.因征收房屋造成的停产损失
D.因征收房屋造成的临时安置
E.因征收房屋造成的上、下班交通费
答案：A,B,C,D
解析：
2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。①因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。②选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由 于房地产投资具有（ ）。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：D
D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）
A向原房地产估价机构书面申请复核
B另行委托房地产估价机构评估
C 要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新评估
D申请专家委员会鉴定
下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。
A．建筑安装工程费
B．土地费用
C．空置率
D．容积率
答案：C
解析：
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/㎡。
A．3228．73
B．3268．86
C．3346．91
D．3382．26
正确答案：B
根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。商住综合楼建筑面积=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元÷55000=363．64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（2000+363．64）元/㎡×（1+30%）×（1+6%）=3257．09元/㎡。
2021房地产估价师试题6篇 第5篇
下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是（ ）。
A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
正确答案：D
D潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时可以获得的租金收入。
城乡规划管理部门在（ ）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
A、《规划意见书（选址）》
B、《建设用地规划许可证》
C、《建设工程规划许可证》
D、《建设工程施工许可证》
答案：A
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P72。
房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
下列各项中，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。
A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右
B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语
C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想
D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在3900～4100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。
一份正式的可行性研究报告应包括（ ）等6个部分。
A、封面
B、摘要
C、结论
D、正文
E、附图
答案：A,B,D,E
解析：
考点:可行性研究报告的基本构成。一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为( )万元。
A．112.5
B．155.6
C．144.6
D．132.4
正确答案：C
物业服务定价成本监审应当遵守的原则包括（）。
A.合法性原则
B.控制性原则
C.对应性原则
D.合理性原则
E.客观性原则
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是物业服务定价成本监审。（1）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；（2）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用；（3）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应；（4）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（ ）。
A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费
B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润
C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费
D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。选项A错误，投资利息与财务费用或融资成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等；选项B错误，从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润；选项C错误，投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息；选项D正确，投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。
收益递增递减原理可以帮助我们确定（ ）。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳集约度
C．最佳规模和最佳集约度
D．最佳用途
2021房地产估价师试题6篇 第6篇
关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（）。
A、房屋征收评估费用由房屋征收部门承担
B、房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担
C、房地产估价机构复核评估不再收取评估费用
D、房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担
E、鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担
答案：B,D
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。
房地产市场结构不均衡主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同子市场之间在供求方面的结构失衡。
注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容不包括良好行为记录，但应包括不良行为记录、投诉情况等。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。
伞型合伙REITS是指基金不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。多重合伙是基金直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。参见教材P320。
无人主张权利的房屋，直接由房地产行政主管部门代为登记并颁发房屋所有权证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税的加成征税。经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用（ )。
A.会减少
B.会增加
C.保持不变
D.可能增加也可能减少
由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（ ）。
A、操作风险
B、信用风险
C、市场风险
D、法律风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
