2021房地产估价师答疑精华6辑
2021房地产估价师答疑精华6辑 第1辑
确定评估结论的依据应是（ ）。
A.以1 500万元作为评估值
B.以（1 400+1580)÷2=1490万元作为评估值
C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000 m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OO m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素．谁的分配方案合理?为什么?
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.1÷2+30÷2=396.05万元，乙应该分得：2762.1÷2—30÷2=1366.05万元。
金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。
A．项目基本情况
B．开发商资信水平
C．市场分析结果
D．财务评价指标
某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。
请根据以上材料，回答下列问题：
第 110 题 w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。
A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同
D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师答疑精华6辑 第2辑
假若银行对甲评估公司的评估结果有异议，申请重新评估，则重新评估的日期应为（ ）。
B、2014年9月10日
C、银行指定的日期
D、2012年9月10日到2014年9月10日
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（ ）。
A．可接受性
B．保值增值性
C．现实社会需要程度
D．未来发展趋势
E．固定性
B、价格调查
C、促销策略调查
D、分销渠道调查
E、市场需求质量调查
B．估价对象状况需依法判定
C．估价对象收益需依法确定
D．估价方法需依法选用
房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.前提条件不同
C.所有权转移不同
D.适用对象不同
2021房地产估价师答疑精华6辑 第3辑
二砖墙的厚度尺寸为490mm。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.微波<超短波<短波<中波<长波
C.微波>超短波>短波>中波>长波
D.超短波>短波>微波>中波>长波
B.开发强度系数
C.住房价格合理性指数
D.量价弹性
商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下不属于现代房地产周期研究结论的是（ ）。
A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
2021房地产估价师答疑精华6辑 第4辑
B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
C.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同
D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同
保障房建筑适宜的结构形式为（）。
B.剪力墙结构
C.筒体结构
D.砖木结构
B、以获奖方式取得房屋
C、接受赠与境外别墅
D、住房所有权更正为夫妻共有
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E.经出租人同意转租房屋
现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。
A．财务盈利能力
B．清偿能力
C．资金平衡情况
D．营运能力
[答案] A 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。
2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？
1．不能直接将其选作可比实例。因为：
(1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；
(2) 商场与临街商铺的规模不相当；
(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；
(4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；
(5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；
(6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；
(7) 商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
2．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。
租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
3．(1) 确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2) 因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
(3) 测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益。
(4) 确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
2021房地产估价师答疑精华6辑 第5辑
按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。
A．4200
B．5880
C．8640
D．86400
B.装饰装修
C.小区环境
D.升值承诺
B.五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金
C.三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金
D.罚金
B.1:200
C.1:300
D.1:500
B.经济适用住房制度
C.公共租赁住房制度
D.商品房制度
2021房地产估价师答疑精华6辑 第6辑
若要计算该宗房地产当前的价格，应选用的公式是（）。
B.1998年下半年
C.1998年上半年
D.1999年上半年
（1）维持现状前提下的价值
采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
维持现状前提下的价值
装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
[答案] ABCD 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。
B.估价
C.技术
D.管理
房地产咨询业的主要业务是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。@##
B．时间分布
C．物业类型
D．收益形式
