2021房地产估价师试题8辑 第1辑
征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（ ）所有。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.乡（镇）人民政府
C.农村集体经济组织
D.地上附着物和青苗的所有者
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。
下列关于企业利润和收入的表述，正确的是( )。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
正确答案：C
[答案] C 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
正确答案：CD
A、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。
某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A.21％
B.27％
C.79％
D.85％
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。当R＝0时，该建筑物的成新率q＝n／（t＋n）＝30／（8＋30）＝78.9％。
某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-br／2,成本曲线为TC=5+2Q+Q，则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是（ ）个单位
A 4
B 5
C 6
D 7
已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。
A.11.12%
B.11.36%
C.11.66%
D.12.59%
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。参见教材P182。
我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
A．纽约同业拆放
B．中国香港同业拆放
C．伦敦同业拆放
D．新加坡同业拆放
答案：C
解析：
同业拆放中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率（LIBOR），指在伦敦的第一流银行借款给伦敦的另一家第一流银行资金的利率。我国对外筹资成本即是在LIBOR 利率的基础上加一定百分点。
2021房地产估价师试题8辑 第2辑
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A．装饰装修改造
B．通货膨胀
C．需求增加导致稀缺性增加
D．改进物业管理
E．周围环境改善
房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（ ）。
A．试探性调查
B．预测性调查
C．因果性调查
D．描述性调查
答案：A
解析：
调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60 万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10 万元，能够增加多少购买者。
答案：对
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。
A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
正确答案：B
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。
某房地产开发项目，预期经济收益为10亿元，会计成本4.5亿元，市场上类似项目的正常利润为1.5亿元，则关于该项目成本及利润的相互关系表述正确的有（ ）。
A.该项目预期的显成本为6亿元
B.该项目预期的隐成本为1.5亿元
C.该项目预期的超额利润为4亿元
D.该项目预期的经济成本为4.5亿元
E.该项目预期的经济利润为8.5亿元
答案：B,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本＝会计成本（显成本）＋正常利润（隐成本）＝4.5＋1.5＝6（亿元）。经济利润（超额利润）＝销售收入－经济成本＝10－6＝4（亿元）。参见教材P200。
业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 ( )
答案：错
解析：
房地产价格评估机构按专业人员状况、经营业绩和注册资本等，资格等级分为一级、二级、三级和临时资格四类。@##
2021房地产估价师试题8辑 第3辑
需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。
A.炫耀性物品
B.“吉芬”物品
C.低档商品
D.高档商品
E.急需商品
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
按附着物的性质分类，建设用地可分为（ ）。
A.建筑物用地和构筑物用地
B.非农业建设用地和农业建设用地
C.新增建设用地和存量建设用地
D.永久性建设用地和临时性建设用地
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按附着物的性质分类，建设用地可分为：（1）建筑物用地。建筑物是指人们在内进生产、生活或其他活动的房屋或场所。（2）构筑物用地。构筑物是指人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物。
结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ )职能。
A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用( B )方式设置调查项目表。
A.判断提问
B.多项选择
C.单向选择
D.书面提问
答案：B
解析：
调查项目——是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。
设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；②所问的问题应便于被调查者回答；③备选项目必须互不相容；④调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；⑤问题的形式不宜太难和过于复杂；⑥问题不宜太长。
某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（ ）。
A.试探性调查
B.推测性调查
C.因果性调查
D.描述性调查
答案：D
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，描述性调查是明确一些特定的量值，因果性调查是检验因果关系。
2021房地产估价师试题8辑 第4辑
通风施工图纸可分为（ ）。
A.立面图
B.平面图
C.剖面图
D.系统图
E.详图
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是建筑识图基础。通风施工图纸可分为平面图、剖面图、系统图和详图。
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.O，89.2，92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为（ ）元/m2。
A．2170.8
B．2093.3
C．2149.4
D．2302.2
正确答案：D
该宗房地产2005年10月的价格计算如下：1800×98.1/76.7=2302.2(元/m2)
当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定（ ）。
A．债务履行期限
B．被担保的债权数额
C．抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人
D．债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有
答案：D
解析：
房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。
商品房预售实行预售许可证制度，条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商场的建筑面积为35000m2，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m2，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m2，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m2，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。
答案：
解析：
本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。
（1）维持现状前提下的价值
采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
维持现状前提下的价值
装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。
根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
2021房地产估价师试题8辑 第5辑
建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。参见教材P110。
产生房地产价格泡沫的直接诱因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
A、 直线距离
B、 空间距离
C、 空间直线距离
D、 经济距离
房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2013真题) 地籍图是表示土地产权、地界、高程和分区的平面图。（）
答案：错
解析：
本题考查的是地籍图。基本概念题。地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A、噪声和污染程度发生变化
B、土地形状发生变化
C、人口密度发生变化
D、出行便捷程度发生变化
答案：D
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是扩展城市道路，出行便捷程度发生变化，该住宅小区房地产整体价值可能增值。
商业银行在发放房地产抵押贷款前，可以与抵押人协商确定房地产的抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。委托评估不是必经的程序。参见教材P145。
2021房地产估价师试题8辑 第6辑
关于资金时间价值的说法，错误的是（ ）。
A、现在的100万元与5年后的100万元的价值相同
B、现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同
C、现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同
D、由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较
答案：A
解析：
考点:资金时间价值的概念。由于资金时间价值的存在，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值。
用益物权包括( )。
A、 承包经营权
B、 建设用地使用权
C、 债权
D、 典权
E 所有权
用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。
A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
(2016年真题) 某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%
答案：C
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。
下列关于评估价、保留价、起拍价的说法中，正确的有（ ）。
A.保留价是拍卖底价
B.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价≥评估价的80%
C.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价
D.现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=市场价
E.如果出现流拍可以降低保留价，但每次降低数额不得超过前次保留价的10%
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B错误，现在司法拍卖时第一次拍卖的保留价=评估价；选项E错误，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（ ）。
A.比较财务报表
B.比较百分比财务报表
C.比较财务比率
D.图解法
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。
现金流量是指一个项目在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师试题8辑 第7辑
边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左下方向右上方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是完全竞争市场生产要素价格和投入量的决定。边际产值（或边际收益产量）曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，表示随着生产要素投入量的增加，生产要素的收益递减。
与其他投资相比，房地产投资的优点不包括( )。
A、 能够得到税收方面的好处
B、 能够抵消通货膨胀的影响
C、 提高投资者的资信等级
D、 变现容易
为了得到有代表的样本，可以采用（ ）的方法，可以计算抽样误差的置信度。
A、概率抽样
B、随机抽样
C、估计抽样
D、定额抽样
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。
某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅？
某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/群，成交时间为2001年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。
当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水乎比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。
由此可得出：
交易情况修正系数=(100—15)/100=O.85
交易日期修正系数=(1004-5—5)/100=1
个别因素修正系数=(100—7)/100=O．93
比准价格=23700×0.85×1×O.93=18734.85元/m2
(以下略)
正确答案：
交易情况修正系数应为：100/(100+15)=0.87
交易日期修正系数应为：(100+5)(100-5)/1002=0.9975
个别因素修正系数应为：100/(100+7)=0.9345
因此，比准价格应为：23700×0.87×0.9975×0.9345=19221.92元/m2
金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。
A.客户评价
B.贷款银行评价
C.项目评估
D.担保方式评价
E.贷款综合评价
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项B贷款人即是银行，自己不需要评价自己。参见教材P330。
房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。
A．价格水平
B．销售对象
C．基本功能
D．地理位置
E．辅助功能
2021房地产估价师试题8辑 第8辑
被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间可以办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。被查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。参见教材P156。
甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
A．甲物业投资风险大
B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用收益法估价关键是求取租金收益，在租期内（毁约除外）应根据（ ）计算净收益。
A.租赁合同 B.租金水平
C.税金 D.经营费用
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A、目前住宅市场价格
B、未来住宅市场价格，折现至价值时点
C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点
D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。
国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。
A、租赁
B、查封
C、抵押
D、土地使用权
E、供求关系
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
购房者认为房屋主体结构存在问题的，可以向（ ）申请重新核验。
A.工程质量监督单位
B.设计院
C.房地产公司
D.监理单位
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房者认为房屋主体结构存在问题的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。
某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（ ）。
A、因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整
B、因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整
C、因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整
D、因楼层相同，不需进行楼层因素调整
E、因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。
