2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第1节
被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起（ ）日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
A.5
B.10
C.15
D.30
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可熊性的风险因素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（ ）。
A、现在按9.5折一次性付款
B、一年后一次性付款
C、现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付
D、现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付
答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。
选项A，现在一次性支付0.95；
选项B，一年后支付1/1.06＝0.943；
选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付＝0.3+0.7/3×（P/A，6%，3）＝0.923702788；
选项D，现在首付50%，10年内等额支付＝0.5+0.5/10×（P/A，6%，10）＝0.868004352。
参见教材P106～107。
只有设定企业是持续经营的，才能进行正常的会计处理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其（ ）的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
A.地区分布
B.时间分布
C.项目规模分布
D.项目类型分布
E.物业类型分布
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布、以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
防水材料包括（ ）三大类。
A.防水卷材
B.防水涂料
C.防水物理材料
D.防水化学材料
E.建筑密封材料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第2节
土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 ( )
房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性
B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘
C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验
D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ ）。
A．拖欠建设工程价款
B．已抵押担保的债券数额
C．房地产变卖处置费用
D．诉讼费用
E．其他法定优先受偿款
(2016年真题) 房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。（）
答案：对
解析：
本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格而言比较稳定。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第3节
关于估价委托书的说法，正确的有（ ）。
A、估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书
B、估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草
C、委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明
D、估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求
E、估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是估价业务接洽与承接。选项A正确，估价机构在接受估价委托时要求委托人出具估价委托书；选项B错误，估价机构认为该业务不属于不应承接的情形并愿意承接的，则可为估价需求者起草好估价委托书，准备好估价委托合同，经与估价需求者协商议定后，由估价需求者出具估价委托书，与估价机构签订估价委托合同。选项C正确，委托估价事项属于重新估价的，应在估价委托书中注明。选项D正确，委托人的估价要求（如估价质量要求、估价工作完成时间等），委托日期等内容。选项E正确，可将估价委托书而不是估价委托合同作为重要的估价依据放入未来完成的估价报告附件中。参见教材P400。
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A.户型
B.楼层
C.层高
D.装修
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。
职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2002年2月21日后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。
合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：
解析：
一、现金流入项目
（1）租金收入
A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
以后每年上涨2%
（2）转售收入：设为A万元
二、现金流出项目：
（1）定金：5万元
（2）追加首付款11.5万元
（3）借款还本付息：
（4）运营费用：3万元
（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表
下列关于收益率指标的表述中，错误的是（ ）。
A．基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率
B．财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率
C．常规项目的财务内部收益率是唯一的
D．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
A.市场价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第4节
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用加权平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
答案：B
解析：
本题考查的是加权平均增减量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331（元/m2），未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455（元/m2）。P387。
某房地产估价机构调查了所在城市2009 年12 个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见表2。则该数据的中位数和众数分别是（ ）。
A．2460 和1980
B．2460 和5880
C．2746.67 和1980
D．2746.67 和5880
答案：A
解析：
中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值。上述标志值按大小顺序排列：
1380、1800、1980、2400、2460、2800、3000、4500、5880，2460 处在中间位置，为中位数。众数是分布数列中出现频率最高的标志值。“1980”出现了4 次，属于出现频率最高的标志值，为众数。
假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（ ）。
A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期
B、建设期的起点与开发经营期的起点不同
C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合
D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日
答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。
乙公司与保险公司签订的保险种类属于（ ）。
A．社会保险
B．综合危险保险
C．定值保险
D．不定值保险
正确答案：BD
乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险。不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价和确定损失与赔偿的保险。
选聘、解聘物业管理企业是（ ）的职责。
A．业主大会
B．业主代表大会
C．业主委员会
D．居民委员会
某住宅小区整体评估，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项E属于位置因素；选项C属于周围环境。住宅小区整体评估时，楼层和朝向不再是区位因素。P129～135。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第5节
(2016年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。 ( )
下列各项中，属于水平指标的有（ ）。
A.序时平均数
B.变异系数
C.平均值
D.平均差
E.发展水平
答案：A,E
解析：
本题考查的是水平指标。水平指标包括发展水平、序时平均数。
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。
G快餐公司应办（ ）手续其租赁行为才是合法的。
A．G快餐公司与w公司签订租赁合同
B．到当地房地产管理部门登记备案
C．办理游乐场快餐厅营业执照
D．领取房屋租赁证
已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
A.24%
B.25.68%
C.24.75%
D.26.25%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%／4）4-1=26.25%。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第6节
不动产登记，按照物权分类，包括（ ）。
A.本登记
B.预登记
C.林权登记
D.所有权登记
E.最高额抵押权登记
答案：D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。选项AB按照登记的效力分类；选项C按照登记物分类。属于P157～158。
估价时点应与（ ）的日期相一致。
A．签订估价合同
B．开始估价作业
C．完成估价报告
D．估价结果所属
正确答案：D
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。
物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、资本价值风险
D、时间风险
答案：B
解析：
考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。
A、 994.37
B、 1016.81
C、 1255.16
D、 1387.24
某类房地产2012年-2016年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2017年得价格为（ ）元/平方米。
A、8460
B、8500
C、8790
D、8838
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340；平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338；2017年价格=6810+338×5=8500 。参见教材P388。
二级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。
A.有15 名以上专职注册房地产估价师
B.专业技术人员达70％
C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60％
E.股东中有3 名以上专职注册房地产估价师
答案：C,D,E
解析：
一级房地产估价机构标准
(1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；
(2)从事房地产估价活动连续6 年以上，且取得二级房地产估价机构3 年以上；
二级：取得三级房地产估价机构后从事房地产估价活动连续4 年以上；
三级：无
(3)有15 名以上专职注册房地产估价师；
二级：8 名
三级：3 名
(4)在申请核定等级之日前3 年平均每年完成估价标的物建筑面积50 万㎡以上或者土地面积25 万
㎡以上；
二级：30 万㎡；15 万㎡；
三级：8 万㎡；3 万㎡；
(5)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师；
(6)有限责任公司的股东中有3 名以上、合伙企业的合伙人中有2 名以上专职注册房地产估价师，
股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师；
二级＝一级
三级：2 名；2 名；
(7)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%；
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第7节
下列不属于普通股股东享有的权利的是（ ）。
A.参见股东大会
B.参见表决
C.对公司债务负有限责任
D.股息红利分配的要求
答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。普通股股东享有的权利有：（1）参加股东大会的权利；（2）参加表决的权利；（3）股票转让权；（4）股息红利分配的要求权；（5）公司剩余财产的分配权；（6）对公司事务的质询权。选项C是普通股股东应承担的义务。
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。
A．自行改变
B．经上级主管部门批准改变
C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过（）。
A、10年
B、20年
C、30年
D、50年
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为（）万亿元。
A.4000
B.5000
C.7000
D.7500
答案：A
解析：
货币包括现金和各种银行存款。根据货币的流动性及在流通中所起的作用，将货币供应量分为三个层次：M0、M1、M2，具体分类如下：
第一层次：M0=现金流通量
第二层次：M1=M0+单位和个人的活期存款
第三层次：M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款
在上述层次中：
⑴现金M0为狭义货币。
⑵现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。
⑶对于广义货币M2来说，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。@##
目前，我国土地使用权出让不正确的方式是（ ）。
A、招标
B、拍卖
C、挂牌和协议
D、自由买卖
答案：D
解析：
考点:国有建设用地使用权出让的需要。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。
答案：错
解析：
建设工程项目监理简称建设监理，国外统称工程咨询。
建设监理机构，指符合规定条件且经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位。其受业主委托依据国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程建设实施监理活动。
